나이스옥션 법원경매 순천 2026타경140 [1] 전라남도 순천시 조례동 372-1 조례3차대주파크빌 316동 12층1203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문 · 평가일 2026.05.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 조례동"근로복지공단 순천병원"남동측 인근에 위치한 조례3차 대주파크빌 제 316동 제12층 제1203호로서, 주변은 아파트단지, 단독주택, 상가 및 병원 등이 혼재한 주거지대로서 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

제반차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 15층건 중 12층 1203호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인트 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

일반적인 급배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 1단지의 부정형 평지로 아파트 및 상가부지임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남동측으로 왕복4차선 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

본 물건은 전라남도 순천시 조례동 372-1에 소재한 조례3차대주파크빌 316동 12층 1203호 아파트입니다.

감정가는 179,000,000원입니다.

본 경매는 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 김OO입니다.

특이사항 및 특수물건정보로 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 37.38㎡이며, 이는 약 11.31평에 해당합니다.

토지 지분 면적은 37.384㎡입니다.

토지 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

건물 면적은 59.94㎡이며, 이는 약 18.13평에 해당합니다.

이 면적은 아파트의 전용 면적을 의미합니다.

건물 지분 면적은 59.9427㎡입니다.

건물 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

분양 면적 정보는 제공되지 않았습니다.

1.3. 매각 정보

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전라남도 순천시 조례동 소재 "근로복지공단 순천병원" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 단독 주택, 상가 및 병원 등이 혼재하는 주거 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

본건 북서측 및 남동측으로는 왕복 4차선 아스팔트 포장 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 등기(2005-08-01) 이후 여러 차례 소유권 이전 및 신탁 등기 말소, 공유자 지분 이전 등이 있었습니다.

가장 최근의 소유권 이전은 2021년 6월 18일 매매로 백인수에게 이루어졌습니다.

말소 기준 권리는 2022년 6월 2일 전북은행의 가압류(금 21,939,812원)이며, 이보다 늦은 순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

그 외 서민금융진흥원의 가압류(2022-07-29, 금 5,485,870원)도 말소되었습니다.

본건 경매 개시 결정은 2026년 5월 8일 광주지방법원 순천지원(2026타경140)에 의해 이루어졌으며, 권리자는 김경찬, 권리 금액은 180,000,000원입니다.

등기부채권 총액은 27,425,682원입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인 현황

임차인은 김경찬이며, 보증금은 180,000,000원, 차임은 0원입니다.

전입일자는 2021년 7월 30일이며, 확정일자는 2021년 7월 8일입니다.

배당신고일자는 2026년 5월 8일이며, 대항력은 있습니다.

* 임차인 관련 주의 문구

임차인 김경찬은 대항력이 있으며, 전입일자 2021-07-30, 확정일자 2021-07-08, 보증금 180,000,000원입니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 매수인이 보증금을 인수할 가능성은 낮으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 항상 잠재적 리스크 요인이 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

말소 기준 권리는 2022년 6월 2일 접수된 전북은행의 가압류입니다.

이 가압류보다 선순위 권리인 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 바 없습니다. (물건명세서 상 '지상권개요:' 항목이 비어 있음)

따라서, 매각으로 인해 임차인 권리를 제외한 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 조례동 지역은 아파트 단지가 밀집한 주거 지역으로, 상가 및 병원 등 다양한 근린 생활 시설이 혼재하고 있어 상권은 비교적 안정적입니다.

4.2. 생활 편의 시설

인근에 "근로복지공단 순천병원"이 위치하여 의료 시설 이용이 편리합니다.

또한, 다양한 상가와 편의시설들이 주변에 분포하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 관련 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 김경찬의 존재입니다.

인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있어 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 법적 절차 진행 시 추가적인 분쟁의 소지가 발생할 수 있습니다.

5.2. 기타 리스크

제공된 정보 상으로는 특별한 혐오 시설의 존재나 공부와의 차이, 특이한 토지 이용 계획 등은 파악되지 않았습니다.

주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 종합 의견

본 물건은 순천시 조례동의 주거 지역에 위치한 아파트로, 기본적인 입지 조건 및 생활 편의성은 양호한 편입니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 반드시 인지해야 할 주요 리스크 요인입니다.

만약 임차인의 보증금 전액이 배당을 통해 안전하게 회수된다면, 매수인은 큰 부담 없이 해당 물건을 취득할 수 있을 것으로 보입니다.

권리 분석상 말소 기준 권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸되므로, 명도 관련 절차에 집중해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 순천시 조례동 내 아파트 주거 지역에 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 인근 병원 및 다양한 편의 시설 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 경매 절차를 통해 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 제공된 감정가 179,000,000원을 기준으로, 법원 경매 절차 및 시장 상황, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본건의 경우, 인수해야 할 보증금은 0원으로 명시되어 있으므로, 입찰가 산정 시 해당 부분을 제외한 순수 부동산 가치와 명도 예상 비용을 고려하여 결정하시기 바랍니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가, 유사 물건 시세, 명도 난이도 등을 추가로 분석하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.