나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31487 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 5층517호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토우 · 평가일 2026.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 "광주역" 남서측 인근에 위치한 "광주역한국아델리움 제5층 제517호" 로서, 주위는 노선 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1-가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 제5층 제517호로서, 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 개별난방, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지이며,오피스텔 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 4차선, 남측으로 왕복 2차선, 동측으로 왕복 3차선의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2026타경31487 (1)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 5층 517호

용도: 오피스텔

감정평가액: 215,000,000원

토지면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

건물면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 공동담보, 특수물건정보: 공동담보

1.2. 건축물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 제5층 제517호

외벽: 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등

내벽: 벽지, 타일 마감 등

창호: 새시창

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 개별난방, 승강기설비, 소화전설비 등 구비

1.3. 토지 정보

토지 형상 및 이용상태: 가장형 평지이며, 오피스텔 건부지임.

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

인접 도로상태: 본건 북측으로 왕복 4차선, 남측으로 왕복 2차선, 동측으로 왕복 3차선의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 해당 정보 없음

공부와의 차이: 해당 정보 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동에 소재한 "광주역" 남서측 인근에 위치하며, "광주역한국아델리움" 제5층 제517호입니다. 본건 주위는 노선 상가지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (요약)

말소기준권리: 우리은행 근저당 (을1, 2022-09-16 접수, 56,520,000원)

소유권보존: 유한회사비알케이 (갑1, 2022-09-16 접수)

근저당: 우리은행 (을1, 2022-09-16 접수, 56,520,000원) - 말소기준권리

주택임차권: 노은영 (을2, 2024-10-29 접수, 175,300,000원) - 말소예정

강제경매: 주택도시보증공사 (갑2, 2026-05-08 접수, 175,300,000원) - 경매개시

등기부채권 총액: 231,820,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 노은영

보증금: 175,300,000원

차임: 110,000원

전입일자: 2022-10-25

확정일자: 2022-10-19

배당신고일자: 2024-10-29

대항력: 없음

비고:

3.3. 권리 분석 결과

본건 경매는 주택도시보증공사의 강제경매로 진행됩니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인 노은영은 대항력이 없으며, 배당을 통해 보증금을 회수해야 합니다. 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

3.4. 인수되는 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 환경

본건이 위치한 광주역 인근은 교통의 요지이자 상업 활동이 활발한 지역입니다. 주변에 다양한 상가와 오피스 건물이 밀집해 있어 상업적 가치가 높습니다. 노선 상가지대에 속해 있어 유동 인구가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 잠재적 임대 수요

광주역이라는 주요 교통 거점과 상업지대의 이점은 오피스텔로서 안정적인 임대 수요를 확보하는 데 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

광주역을 중심으로 한 상업지역에 위치하므로, 주변에 다양한 편의시설(마트, 은행, 병원, 음식점 등)이 잘 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다. 자세한 편의시설 접근성은 현장 답사를 통해 확인하시는 것이 좋습니다.

5.2. 교통 인프라

광주역을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 주변 도로망이 잘 구축되어 있어 차량을 이용한 이동도 수월합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 채권총액 및 감정가 비교

본건의 채권 총액(231,820,000원)이 감정평가액(215,000,000원)을 초과합니다. 이는 최초 경매에서 유찰될 가능성을 시사하며, 추가 유찰 시에는 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

6.2. 임차인 보증금 회수

임차인 노은영 씨는 대항력이 없으나, 배당요구일자(2024-10-29)를 기준으로 배당 절차를 거쳐 보증금을 회수하게 됩니다. 만약 경매 낙찰가로 인해 배당받을 금액이 부족할 경우, 차액에 대한 채무 승계는 없으나 보증금 전액 회수가 불확실할 수 있습니다.

6.3. 부동산 시장 변동성

오피스텔 시장의 전반적인 수급 상황 및 향후 경기 변동 가능성에 대한 고려가 필요합니다.

6.4. 혐오시설 유무

본건 소재지 주변에 유해하거나 혐오감을 주는 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 없으나, 실제 현장 확인 시 주변 환경을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주역 인근 상업지대에 위치한 오피스텔로, 교통 및 상업 인프라 접근성이 우수한 장점을 가지고 있습니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다. 그러나 채권 총액이 감정가를 상회하는 점과 임차인의 대항력 부재는 입찰 시 신중한 접근을 요구합니다. 추가 유찰 가능성을 고려하여 시장 가치 대비 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 광주역 역세권 오피스텔로서의 미래 가치 및 안정적인 임대 수요 기대.

* 상업지대에 위치하여 풍부한 생활 편의시설 이용 가능.

* 경매 진행 과정에서 발생할 수 있는 유찰로 인한 시세 대비 저가 매수 기회.

9. 예상 입찰가

현 시세 및 본건의 권리 분석, 채권 총액 대비 감정가, 추가 유찰 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

* 감정가: 215,000,000원

* 주요 채권액 (강제경매): 175,300,000원

* 인수 보증금: 0원

현재 시세 및 경매 상황을 고려할 때, 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 시작하여, 본건의 정확한 시장 가치와 경쟁 상황을 감안하여 결정하는 것이 합리적입니다. 예를 들어, 본건의 시세가 감정가 수준이거나 그 이하일 가능성을 감안하면, 180,000,000원 ~ 195,000,000원 범위 내에서 전략적인 입찰가 산정이 필요합니다. 다만, 이는 일반적인 예측이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사와 최신 시세 정보를 바탕으로 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.