나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20224 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 회성동 197-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한 · 평가일 2026.05.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 회성동 소재 "서마산 IC" 서측 인근에 위치하며, 주변은 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 평탄한 사다리형에 가까운 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약 1.3미터 내외의 도로와 접하고, 이 도로는 노폭 약 4미터 정도의 주도로와 연계되어 접하는 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

"건물감정평가요항표" 참조

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"건물감정평가명요함표" 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호2는 세멘보록크조 스라브즙 단층건 1979.05.02일 사용승인 득한 건물로서, -외벽 : 몰탈위페인팅마감 및 타일마감. -내벽 : 벽지마감 및 타일마감 등. -바닥 : 타일마감 등. -창호 : 목재창호, 새시창호 이중창 구조임. [제시외건물] (㉠)블록조 슬래브지붕 단층건으로 내외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 창호 : 새시창호 마감임. (㉡) : 블록조 슬래브지붕 단층건으로 내외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 창호 : 새시창호 마감임. (㉢) : 조립식 판넬지붕 단층건으로 기존벽체 및 담장이용 마감임.

이용상태

일련번호2는 주택으로 이용중임. [제시외건물] (㉠) : 창고로, (㉡) : 화장실 및 다용도실 등, (㉢) : 보일러실로 이용중임.

설비내역

위생설비, 가스보일러 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨사진용지와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

실지조사일 현재 이해관계인 부재로 임대관계 및 기타는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-인접지와 대체로 평탄한 사다리형에 가까운 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임
-현장조사시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하였으므로 입찰시 확인 요함
-목록1 토지는 인접토지와의 경계가 다소 불분명한 상태로서 명확한 위치 경계 등은 측량이 요구되는바 입찰시 참고바람

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2026타경20224 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 회성동 197-7

용도: 단독주택

감정가: 79,946,300원

토지면적: 95.60㎡ (약 28.9평)

토지지분: 95.6㎡ (약 28.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 51.57㎡ (약 15.6평)

건물지분: 51.57㎡ (약 15.6평)

건물 제시외면적: 9.00㎡ (약 2.7평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 이OO

특이사항: 공유물분할 경매

주의사항:

-일괄매각. 제시외 건물 포함

-현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하였으므로 입찰 시 확인 필요

-토지 경계가 다소 불분명하여 측량 필요

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 회성동 소재 "서마산 IC" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 주택지대로 형성되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

본건 남동측으로 노폭 약 1.3미터 내외의 도로와 접하며, 이 도로는 노폭 약 4미터 정도의 주도로와 연계되어 있습니다.

해당 토지는 인접 토지와 대체로 평탄한 사다리형에 가까운 형태이며, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

주변에 혐오시설이 있는지 여부는 추가적인 현장 확인 및 관련 정보 조사가 필요합니다.

1.2. 권리분석

본건은 공유물분할을 위한 경매 절차로 진행 중입니다.

채권자 이OO이 경매를 신청하였습니다.

등기부상 말소기준권리는 1983년 9월 27일 접수된 선창상가새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

이후 등기된 권리들(을2, 을3)은 모두 말소 예정이거나 말소된 상태로 확인됩니다.

토지 및 건물 등기부 상 현재까지 소유권 관련 갑구의 권리들은 상속, 증여, 강제경매, 임의경매 등으로 인해 변동되었습니다.

본 경매 절차(2026타경20224) 개시 결정일은 2026년 5월 7일입니다.

등기부채권 총액은 29,900,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 안

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2010-01-11

* 대항력: 없음

상기 임차인은 보증금 및 차임이 없는 상태이며, 대항력이 없어 낙찰 시 명도 대상에 해당될 가능성이 높습니다. 그러나 세부적인 내용은 입찰 전 재확인이 필요합니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 연립주택 및 연립다세대 주택의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 거래: 약 48.26㎡ (14.6평) 면적, 49,000,000원

* 2026년 4월 거래: 약 62.28㎡ (18.8평) 면적, 50,000,000원

* 2026년 5월 거래: 약 72.73㎡ (22.0평) 면적, 85,000,000원

본건은 단독주택으로, 위 정보는 연립/연립다세대 주택의 시세이므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

그러나 전반적인 주거용 부동산의 가격대 형성에 참고할 수 있습니다.

감정가 79,946,300원은 최근 최고가 거래 사례(85,000,000원)와 유사한 수준이며, 주변 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

본건은 단독주택으로서 자체 토지를 보유하고 있다는 점에서 연립/다세대와 차별화되는 가치를 지닙니다.

1.4. 생활정보

* 교통: "서마산 IC" 인근으로 차량을 이용한 시외/고속 접근성이 양호합니다. 남동측으로 연결된 도로는 지역 내 이동을 용이하게 합니다.

* 편의시설: 주변이 주택지대이므로 주거 편의성은 확보될 것으로 예상되나, 대형마트, 병원, 학교 등 주요 편의시설의 정확한 위치 및 거리는 추가 확인이 필요합니다.

* 주거환경: 주택지대 내에 위치하여 비교적 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 현장 확인 어려움: 현장 조사 시 이해관계인이 부재하여 건물 내부 확인이 곤란했습니다. 실제 내부 상태, 수리 필요 여부, 하자 등을 입찰 전 반드시 직접 확인해야 합니다.

* 토지 경계 불분명: 토지의 정확한 경계 확인을 위한 측량이 요구될 수 있습니다. 이는 향후 토지 이용이나 인접 토지와의 분쟁 소지를 야기할 수 있습니다.

* 건물 노후: 1979년 사용 승인된 건물로, 상당한 노후가 진행되었을 가능성이 높습니다. 단열, 방수, 설비 등 전반적인 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 공유물분할 경매의 특성: 공동 소유주 간의 분쟁 해결 과정에서 경매가 진행되므로, 잠재적인 갈등 요소가 있을 수 있습니다. (권리분석 상 큰 문제는 없어 보이나 참고)

1.6. 종합 의견

본건 경상남도 창원시 마산회원구 회성동 197-7번지 단독주택은 "서마산 IC" 인근의 주거 지역에 위치하며, 토지 면적(95.60㎡)이 비교적 넓은 편에 속하는 주택입니다.

권리 분석상 말소기준권리 하위의 모든 권리가 말소될 것으로 예상되어 법적으로는 비교적 깨끗한 상태로 취득 가능할 것으로 보입니다.

인근 실거래가 자료들을 볼 때, 감정가 79,946,300원은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 노후된 건물 상태 확인의 어려움과 토지 경계 불분명 등의 리스크 요소를 반드시 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 양호한 입지: "서마산 IC" 접근성이 좋고 주택 밀집 지역에 위치하여 주거 가치가 있습니다.

* 토지 가치: 단독주택으로서의 자체 토지(95.6㎡)를 보유하고 있다는 점은 중요한 투자 가치입니다.

* 권리상 안전성: 말소기준권리 이하의 권리들이 말소될 예정으로, 권리 승계 위험이 낮습니다.

* 잠재적 가치 상승: 노후된 주택의 리모델링 또는 재건축 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 79,946,300원이며, 인근 유사 부동산의 최근 거래 사례 및 본건의 잠재적 가치를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 수준에서 시작하여 85,000,000원 이내에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

다만, 이는 현장 확인 후 내부 상태 및 잠재적 수리 비용 등을 고려하여 조정될 수 있습니다.

특히, 현장 방문을 통해 내부 상태를 면밀히 파악하고, 토지 경계 문제에 대한 추가 정보를 확인한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.