나이스옥션 법원경매 서산 2026타경50446 [1] 충청남도 서산시 읍내동 28-1 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강 · 평가일 2026.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 읍내동 소재 "서산중앙호수공원" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물 내 제3층 제301호로, 외벽 : 스톤 뿜칠 및 드라이비트 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

현황 "도시형생활주택(단지형연립주택)"으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄하게 조성한 3필 일단의 대체로 사다리형 토지로, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하며, 동측으로는 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하나 고저차로 진출입이 어려움.

토지이용계획 및 제한상태

서산시 읍내동 28-1 : 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 서산시 읍내동 26-6 : 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 서산시 읍내동 28-5 : 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2026타경50446 (1)

소재지: 충청남도 서산시 읍내동 28-1 3층301호

용도: 연립주택 (도시형생활주택)

감정가: 154,000,000원

토지면적: 43.94㎡ (약 13.30평)

건물면적: 63.34㎡ (약 19.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 삼성생명보험주식회사 (강제경매 신청 채권자로 확인됨)

건물 정보:

구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물

층수: 지상 5층 중 3층

사용승인일: 2016년 06월 27일

2. 입지조건

주변 환경: 본 건은 충청남도 서산시 읍내동 소재 "서산중앙호수공원" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역임.

교통 상황: 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

도로 상황: 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하며, 동측으로는 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하나 고저차로 인해 진출입이 다소 어려울 수 있음.

토지이용계획 및 제한사항:

서산시 읍내동 28-1: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 03월 12일 접수된 서산중앙새마을금고의 근저당권 (을5)

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(가압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨 (단, 지상권 개요는 있으나 해당 사항 없음).

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원으로, 현재 등기부상 또는 조사된 임차인 중 보증금을 인수해야 하는 대상은 없음.

다만, 실제 점유 관계 및 임대차 여부는 현장 확인이 반드시 필요함.

총 채권액: 약 77,810,572원 (근저당 52,000,000원 + 가압류/강제경매 등 25,810,572원)

4. 상권분석

주변 시세: 제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 유사 면적의 다세대 주택 거래 사례들은 다음과 같음.

2026년 5월 거래: 48,000,000원 (전용 63.75㎡, 1982년 준공)

2026년 7월 거래: 70,000,000원 (전용 67.24㎡, 2011년 준공)

2026년 7월 거래: 50,000,000원 (전용 57.99㎡, 1991년 준공)

건축 연도별 가격 비교: 제공된 거래 사례들은 건축 연도가 오래되었거나 다양함. 본 건물의 사용승인일은 2016년으로, 비교적 신축에 해당함.

가격 괴리 분석: 본 건물의 감정가는 154,000,000원으로, 제공된 최근 거래 사례들의 가격(48,000,000원~70,000,000원)과 비교 시 상당한 괴리가 존재함. 이는 감정가 산정 시점의 시장 상황, 본 건물의 상대적인 신축 연도, 또는 감정가 자체의 고평가 가능성을 시사함.

5. 생활정보

편의시설: "서산중앙호수공원"이 인접하여 쾌적한 주거 환경 및 여가 활동 공간을 제공할 것으로 예상됨.

기반 시설: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 전기 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있어 생활 편의성은 양호한 편임.

주거 환경: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능에 적합하며, 주변에 다양한 형태의 주거 시설이 분포하고 있음.

6. 잠재적 리스크

도로 접근성: 동측으로 접한 도로(폭 약 4미터)의 고저차로 인한 진출입 어려움은 주거 편의성에 다소 영향을 줄 수 있음.

가축사육제한구역: 해당 지역은 가축사육이 전면 제한되므로, 관련 업종으로의 사업이나 건축 시 제약이 따름.

감정가와 시세의 괴리: 제공된 최근 거래 시세 대비 감정가가 현저히 높아, 실제 낙찰 후 시장 가치와의 차이로 인한 손실 발생 가능성을 고려해야 함.

현황 조사 필요: 임차인이 없는 것으로 명시되어 있으나, 실제 점유자가 누구인지, 무단 점유 여부 등 현장 조사를 통해 명확히 확인해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물(2016년 사용승인)이며, 공원 인접으로 쾌적한 환경을 갖추고 있음. 또한, 인수해야 할 권리나 보증금이 없어 권리 관계는 비교적 명확한 편임. 그러나 제공된 최근 실거래가 정보와 감정가 사이에 큰 차이를 보여, 시세 대비 고평가되었을 가능성이 존재함. 동측 도로 접근성의 제한은 단점으로 작용할 수 있음.

8. 투자 포인트

최신 건물: 2016년 사용승인으로 비교적 신축 건물의 이점을 가짐.

우수한 입지: 서산중앙호수공원과 인접하여 생활 환경이 쾌적함.

권리관계 명확: 인수되는 임차인 보증금 및 권리가 없어 명도가 용이할 것으로 판단됨.

시세 차익 가능성: 감정가 대비 저가 낙찰 시 시세 차익 기대 가능 (단, 시세 재확인 필수).

9. 예상 입찰가

산정 근거: 본 건물의 감정가는 154,000,000원이나, 주변 유사 부동산의 최근 거래가는 48,000,000원~70,000,000원 수준으로, 감정가와 큰 괴리를 보임. 이는 감정가 대비 저가 낙찰의 기회를 제공할 수 있으나, 시세 재확인이 필수적임. 총 채권액(약 77,810,572원)을 고려했을 때, 실거래가 추이를 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

추천 입찰가 범위: 80,000,000원 ~ 100,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.