나이스옥션 법원경매 대구 2026타경101023 [1] 대구광역시 남구 봉덕동 474-11 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예경 · 평가일 2026.05.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 봉덕동 소재 "봉명네거리" 북서측 인근에 위치하며, 주변일대는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

자체지반 대체로 등고평탄한 사다리형 유사 토지로서 현황 대부분 "주거용 건부지등" 으로 이용중 임.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)토지: 근린상업지역(2024-12-10), 도시지역, 시가지경관지구(중심)(2024-12-10) 가축 사육제한구역(녹색환경과 문의바람)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 개황도" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 본건 지상에 수목등이 소재하는 바, 참고 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가): 목조 기와지붕 단층 건물(실제: 칼라강판지붕등)으로서 ·외벽: 타일붙임 및 몰탈위페인팅등 마감, ·내벽: 벽지 및 타일등 마감, ·바닥: 타일 및 바닥재등 마감, ·창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(가): 주택등

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 개황도" 참조.

공부와의 차이

본건 기호(가)는 귀제시목록상 "목조 기와지붕"으로 기재되어 있으나, 실제 "칼라강판 지붕등"인 바, 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 본건은 방문조사 시점당시 관계인부재 및 시건장치등으로 인하여 외부에서 관찰 가능한 범위 내에서 조사 및 관찰하였고 내부구조, 내부마감재등은 통상적인 내부구조 및 내부마감재등을 기준으로 기재하였으며, 건물구조변경 및 내부하자등의 유무는 구체적으로 확인할 수 없는 바 참고 하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 및 수목 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2026타경101023 (1)

소재지: 대구광역시 남구 봉덕동 474-11 (신주소: 봉덕로9길 108-35)

용도: 단독주택

감정가: 223,116,500원

토지면적: 84.50㎡ (약 25.56평)

건물면적: 59.67㎡ (약 18.05평)

건물 제시외면적: 20.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현대카드주식회사

1.1. 입지조건

* 위치 및 환경: 본 건은 대구광역시 남구 봉덕동 소재 "봉명네거리" 북서측 인근에 위치하며, 주변 일대는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 도로: 본 건 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

* 토지 이용계획: 해당 토지는 근린상업지역, 도시지역, 시가지경관지구(중심)에 속하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기사항 요약:

* 현재 소유권자는 이장원(2025년 3월 11일 협의분할에 의한 상속 취득)으로 추정됩니다.

* 말소기준권리: 2025년 8월 1일에 등기된 현대카드 주식회사의 가압류(금액: 13,834,992원)입니다.

* 말소 대상 권리: 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다. 본 건의 경우, 현대카드 주식회사의 가압류 및 강제경매 등기 등이 이에 해당하며, 현재 소유권자(이장원)의 소유권 역시 강제경매에 의해 매각 처리됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

* 임대관계: 미상으로 기재되어 있습니다. 이는 명도 진행 시 점유자 및 임차인의 현황에 따라 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있음을 의미합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 정보: 제공된 JSON 데이터에 따르면, 본 건과 인접한 봉덕동 일대의 최근 다세대 주택 매매 실거래가는 2026년 2월 9,800만원(62.94㎡)에서 2026년 2월 16,050만원(78.035㎡) 사이이며, 2026년 7월에는 6,200만원(43.93㎡)에도 거래가 있었습니다.

* 개별 물건 분석: 본 건은 단독주택으로, 주변의 다세대 주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 본 건의 토지 면적은 84.50㎡(약 25.56평)이며, 감정가는 223,116,500원입니다. 이는 토지의 가치와 더불어 건물 가치, 그리고 용도지역(근린상업지역, 시가지경관지구)의 특성이 반영된 것으로 판단됩니다. 주변 다세대 주택의 평당 가격대(약 46.6만원~68.0만원)를 감안할 때, 본 건의 감정가는 단독주택으로서의 가치를 충분히 반영하고 있는 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 본 건은 주거용 건부지로 이용되고 있으며, 주변 지역은 단독주택, 공동주택, 그리고 상업시설이 혼재된 생활 편의성이 갖춰진 지역입니다.

* 편의시설: "봉명네거리" 인근에 위치하여 생활 편의시설 및 교통 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화 및 상태: 건물 사용승인일이 1961년 5월 26일로 매우 오래되어 건물의 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. 또한, 조사 당시 관계인 부재 및 시건장치로 인해 건물 내부 구조, 마감재, 하자 유무 등을 정확히 확인하지 못했으며, 통상적인 기준으로 기재되었으므로 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

* 명도 관련 불확실성: 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 임차인 또는 점유자가 있을 경우 명도 절차가 복잡해지거나 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 수목: 본 건은 제시외 건물(20.00㎡) 및 수목이 매각에 포함되어 있습니다. 이는 명도 시 함께 처리해야 할 대상이 됩니다.

* 토지 이용 제한: 근린상업지역, 시가지경관지구, 가축사육제한구역에 해당하여 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 지도 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다. 그러나 정확한 입지 분석을 위해서는 현장 답사를 통한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 남구 봉덕동에 위치한 단독주택으로, 토지 84.50㎡(약 25.56평)와 건물 59.67㎡(약 18.05평)에 대한 일괄 매각 건입니다. 감정가는 223,116,500원이며, 권리 분석상 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되어 깨끗한 권리 상태로 취득 가능합니다. 다만, 건물의 노후화, 내부 상태 확인의 제약, 임대관계 미상 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 지역 용도(근린상업지역, 시가지경관지구) 및 입지 조건을 감안할 때, 투자 가치를 평가해 볼 수 있으나, 명도 및 건물 상태에 대한 철저한 사전 조사가 수반되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: "봉명네거리" 인근으로 도심 접근성이 양호하며, 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 용도 지역: 근린상업지역 및 시가지경관지구(중심)로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 권리 관계: 말소기준권리 설정으로 모든 후순위 권리가 소멸되어 안전하게 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 매각하므로, 별도의 건물 명도나 토지 분할 없이 일괄 취득이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 223,116,500원

* 주변 시세: 인근 다세대 주택 시세를 참고하되, 본 건은 단독주택으로 토지 가치가 중요하게 작용합니다.

* 고려 사항:

* 권리 관계가 정리되는 점은 긍정적입니다.

* 건물 노후화, 내부 상태 미확인, 임대관계 미상 등은 명도 및 수리 비용 부담 가능성을 높입니다.

* 제시외 건물 및 수목이 포함되어 명도 대상이 추가됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 감정가를 기준으로 하되, 상기 리스크 요인들을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 보수적 접근 시: 감정가의 80% 수준 (약 178,493,200원)

* 적정 가치 평가 시: 감정가 수준 (약 223,116,500원)

* *상기 예상 입찰가는 현재 제공된 정보와 일반적인 시장 상황을 토대로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사를 통해 건물 상태, 명도 대상, 최신 시세 변동 등을 면밀히 확인하신 후 최종 결정하시기 바랍니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.