나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10722 [1] 충청남도 천안시 서북구 입장면 도림리 341-2 한성아파트상가 125동 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대륜 · 평가일 2026.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충남 천안시 서북구 입장면 도림리 소재 "한성아파트" 내 상가동의 구분상가로, 주위는 농지를 중심으로 중소규모 공장과 근린생활 시설등이 위치하고 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트 경사슬래브지붕 지하1층 지상 3층 건물의 1층 103호 및 107호로 외벽 : 타일붙임 마감 등 내벽 : 인테리어 소재 마감 등 창호 : 샷시창호

이용상태

근린생활시설 (미용실 및 중개사무소)로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비 및 공용화장실 이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 아파트 단지의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지전체를 기준으로 남측으로 2차로의 포장도로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 주거개발진흥지구 , 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터1000m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계등은 미상임. 기호(2)는 지분평가로 지분별 위치 판단에 대한 주의가 필요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2026타경10722 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 입장면 도림리 341-2 한성아파트상가 125동 1층103호

신 주소: 충청남도 천안시 서북구 도림길 10 (입장면 도림리)

용도: 근린상가 (생활편익시설)

감정가: 75,993,000원

토지면적: 16.87㎡ (약 5.10평)

건물면적: 24.73㎡ (약 7.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 홍OO

건물 정보: 철근콘크리트 경사슬래브지붕, 지하1층 지상 3층 건물, 1999년 12월 준공. 해당 물건은 1층 103호임.

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 서북구 입장면 도림리에 위치한 "한성아파트" 내 상가동의 구분상가임.

주위 환경은 농지를 중심으로 중소규모 공장과 근린생활 시설이 혼재되어 있음.

차량 접근성이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 가능함.

단지 남측으로 2차로 포장도로에 접해 있음.

토지는 부정형으로 아파트 단지 내 건부지로 이용 중임.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2015년 6월 30일 접수된 천안서부새마을금고 근저당권 (을3).

본 경매로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

임차인 현황:

* 김수미 (라비헤어)

보증금: 4,000,000원

차임: 250,000원

전입/사업자등록일: 2024-05-27

배당신고일자: 2026-08-03

대항력: 없음

권리분석: 대항력 없음

* 진상옥

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

전입/사업자등록일: 2017-02-13

대항력: 없음

권리분석: 대항력 없음

인수되는 임차보증금은 없는 것으로 파악됨.

주의사항: 공동담보 물건임. 본건 외 다른 물건이 존재할 수 있음.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 농지, 중소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역적 특성을 가짐.

현재 미용실 및 중개사무소로 이용 중이며, 이는 지역 내 근린생활시설 수요를 반영함.

인근에 아파트 단지가 있어 배후 수요가 일부 존재할 것으로 예상됨.

다만, 인근에 대규모 상업시설보다는 지역 기반 상권의 성격이 강함.

1.4. 생활정보

기본적인 전기설비 및 공용화장실이 설치되어 있음.

아파트 단지 내 상가이므로 단지 내 편의시설 이용이 가능함.

교통 접근성은 차량 이용이 편리하며, 인근 버스 승강장으로 대중교통 이용도 가능함.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있으나, 개발 행위에 대한 제한 사항 확인 필요.

가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터 1000m 이내 지역)에 해당하여 가축 관련 업종은 제한될 수 있음.

임대차 관계: 구체적인 임대차 관계 및 현황이 정확히 파악되지 않아 추가 확인이 필요함.

공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 진행 여부 및 결과에 따라 본건에 영향을 줄 수 있음.

감정평가서상 "기호(2)는 지분평가로 지분별 위치 판단에 대한 주의가 필요함"이라는 문구가 있으나, 이는 본건(103호)과 직접적인 관련이 없을 가능성도 있으므로, 정확한 권리관계 및 물건 상태 재확인 필요.

1.6. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 입장면의 아파트 단지 내 상가로, 비교적 저렴한 감정가와 인수되는 임차보증금이 없다는 점이 장점입니다.

현재 근린생활시설로 이용 중이며, 지역 내 기본적인 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

다만, 주변 환경이 농지, 중소규모 공장과 혼재된 지역이라는 점, 그리고 공동담보 물건이라는 점은 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

인수되는 임차보증금이 없어 초기 투자 부담이 적음.

근린상가로서 지역 주민 및 아파트 단지 배후 수요를 기반으로 한 꾸준한 임대 수익 창출 가능성.

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금이 없으므로 감정가 75,993,000원을 기준으로 산정하되, 실제 입찰가는 권리관계, 임대 현황, 주변 시세, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

통상적으로 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지나, 본 물건의 특성과 시장 상황을 면밀히 분석하여 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 시세 조사를 통해 수익률 분석을 선행하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.