나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10742 [1] 충청남도 천안시 서북구 차암동 442 이편한세상스마일시티 110동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.05.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 차암동 소재 "천안차암초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 중.소규모공장 등으로 형성되어있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 임.

교통상황

본건 소재 아파트 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 25층 아파트 내 제4층 제403호로서, (사용승인일: 2015.03.13) 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽: 벽지, 타일 마감 등, 창호: 샷시창호임.

이용상태

본건은 '아파트(건축물현황도상 방3,거실,주방/식당,욕실2,드레스룸,발코니 등)'로 이용중임. * 현장조사시 폐문부재로 인하여 내부구조 및 이용상황 등은 탐문조사 및 건축물현황도 등에 의 거 기재하였는 바, 실제 현황과는 다소 차이가 있을 수 있으니 참고하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지인 토지로서, '공동주택(아파트) 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 아파트단지 북동측 및 남측으로 각각 왕복 4차선의 포장도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(제3일반산업단지), 중로1류(폭 20 m~25m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 상대보호구역(천안차암초등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 (천안차암초등학교 절대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 일반산업단지(제3일반산업단지) <산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2026타경10742 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 차암동 442 이편한세상스마일시티 110동 4층 403호

용도: 아파트

건물명: e편한세상 스마일시티

건축년도: 2015년 3월 13일

감정가: 217,000,000원

토지면적: 39.82㎡ (약 12.05평)

토지지분: 39.8206㎡ (약 12.05평)

건물면적 (전용면적): 59.92㎡ (약 18.13평)

건물지분: 59.92㎡ (약 18.13평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한국주택금융공사 (한OOOOOOO)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 충청남도 천안시 서북구 차암동 소재 "천안차암초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 중소규모 공장 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본 건이 소재한 아파트 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 해당 아파트 단지는 북동측 및 남측으로 왕복 4차선의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 제3일반산업단지 및 지원시설구역으로 지정되어 있습니다. 또한 중로1류, 가축사육제한구역, 천안차암초등학교 상대/절대보호구역 등으로 이용 및 행위가 제한될 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 7월 14일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을7)이 말소기준권리입니다.

* 낙찰 후 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 임의경매 개시 결정 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (다만, '지상권개요'란에 '지상권'으로 기재되어 있으나 상세 내용은 명시되지 않았습니다.)

* 임차인 현황: 본 건의 경우 인수 보증금 합계가 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 따라서 임대차 관계에 대한 면밀한 조사가 필요하며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 단지 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 산업단지 연계성: 제3일반산업단지 및 지원시설구역에 인접하여 산업 활동과 관련된 배후 수요가 있을 수 있습니다. 다만, 산업단지 인근 지역의 특성상 소음, 분진 등 환경적인 요인이 일부 영향을 줄 수 있습니다. (주변에 유해하거나 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 산업단지 인접에 따른 일반적인 환경 요소를 고려해야 합니다.)

1.4. 생활정보

* 단지 정보: 본 건이 속한 'e편한세상 스마일시티' 아파트는 2015년 3월 사용승인되었으며, 총 1024세대, 12개동 규모입니다. 최고 26층 건물에 해당 물건은 4층에 위치하고 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 단지 남서측 인근에 천안차암초등학교가 위치해 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 단지 내 커뮤니티 시설 및 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 주차: 총 1132대의 주차 공간을 확보하고 있어 세대당 약 1.1대의 주차가 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 구조 및 이용 상태를 정확히 확인하지 못했습니다. 건축물 현황도 및 탐문 조사에 의거 기재되었으므로 실제와 다소 차이가 있을 수 있습니다.

* 임대차 관계 미확인: 임차인 현황상 보증금이나 임대 관계가 명확히 파악되지 않아, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 산업단지 인접: 주변에 산업단지가 위치하여 이에 따른 환경적 영향을 고려할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 차암동에 위치한 e편한세상 스마일시티 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 비교적 용이한 입지를 갖추고 있습니다. 2015년에 준공되어 연식도 오래되지 않았으며, 주변 학군 및 단지 내 편의시설도 양호한 편입니다. 다만, 현장 확인이 제한적이었고 임대차 관계가 불확실하다는 점, 산업단지와 인접해 있다는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때 투자 가치는 있으나, 철저한 현장 조사를 통해 내부 상태 및 임대차 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 천안차암초등학교 인근으로 교육 환경이 좋으며, 간선도로 및 버스정류장 접근성이 뛰어납니다.

* 쾌적한 주거 환경: e편한세상 브랜드 아파트이며, 단지 내 편의시설 및 준수한 주차 공간을 갖추고 있습니다.

* 최근 시세 대비 합리적인 가격: 감정가 및 최근 실거래가와 비교 시, 적정 수준의 투자 기회를 제공할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건과 유사한 면적(59.92㎡)의 최근 실거래가는 2억 1,900만원에서 2억 2,000만원 수준으로 파악됩니다. 이는 4층이라는 본건의 층수(18층, 22층 대비)를 고려했을 때 약간 높은 가격대일 수 있습니다. 감정가는 2억 1,700만원입니다. 잠재적 리스크(현장 확인 불가, 임대차 관계 미상)를 감안하여, 보수적인 접근을 권장하며, 시장가 및 감정가를 고려한 2억 1,300만원 수준의 입찰가를 예상합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.