나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100875 [1] 대구광역시 수성구 범물동 1328 범물서한화성아파트 102동 17층1707호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 범물동 소재 "도시철도3호선 범물역" 남동측 인근에 위치하며, 부 근 일대는 아파트, 주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 도시철도역 및 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 제반 대중교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

가)철근콘크리트조 슬래브지붕 17층 건 중 17층 1707호 단위세대로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감, 내 벽 : 벽지도배, 타일붙임 등 마감, 바 닥 : 타일붙임 등 마감, 창 호 : 샷시 등 마감입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형에 가까운 토지로서, 아파트 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 북동측으로 왕복 6차선, 북서측으로 왕복 2차선 및 남측으로 왕복 8차선의 아스팔 트 포장도로로 접근가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역,지구단위계획구역,광로2류(폭 50m~70m)(접합),대로2류(폭 30m~35m)(접합) ,중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대 보호구역(금별유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(범일중학교)<교육환경 보호 에 관한 법률>,상대보호구역(범일초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(금별 유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,택지개발지구<택지개발촉진법>,<추가기재>(하천)은 건 설과 확인입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기 타 : 본건은 현장방문시 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 불가하여 유 사 유형의 일반적인 상황을 상정하여 평가하였으니, 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2026타경100875 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 범물동 1328 범물서한화성아파트 102동 17층 1707호

용도: 아파트

감정가: 263,000,000원

건물면적: 84.58㎡ (약 25.58평)

토지면적: 41.72㎡ (약 12.62평) (토지 지분)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사빅인베스트대부 (주)

1.1. 입지조건

위치: 대구광역시 수성구 범물동 소재 "도시철도3호선 범물역" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위환경: 본건 주변 일대는 아파트, 주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 지역입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 도시철도역 및 간선도로와의 접근성을 고려할 때 대중교통 이용은 편리한 편입니다. 본건 단지 북동측으로 왕복 6차선, 북서측으로 왕복 2차선, 남측으로 왕복 8차선의 도로로 접근 가능합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 10월 30일 접수된 주식회사빅인베스트대부 근저당권 (채권최고액 30,000,000원)이 말소기준권리입니다.

소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리:

* 박

보증금: 170,000,000원

전입일자: 2021년 11월 11일

확정일자: 2023년 09월 12일

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 대항력이 있으며, 임대차 보증금 중 배당에서 전액 변제되지 아니한 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 박

보증금: 0원

전입일자: 2021년 11월 11일

대항력: 있음

비고: 보증금이 0원이나 대항력이 있어 배당 여부 및 인수 조건에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하고 있으며, 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 범물역 상권을 배후로 하는 주거 밀집 지역으로 안정적인 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등 입주민을 위한 편의시설이 갖추어져 있습니다.

교육시설: 범물초등학교, 범일중학교, 금별유치원 등이 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. (상대보호구역)

교통: 도시철도 3호선 범물역이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

주거환경: 17층 건물 중 17층에 위치하여 일조 및 조망 확보에 유리할 수 있습니다.

주차: 총 257대 주차 가능 (지하 32대, 지상 6대, 전기차 충전기 11대)

난방: 도시가스에 의한 난방 설비가 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 임차인 박노희의 보증금 170,000,000원의 잔액을 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다.

내부 상태 미확인: 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 불가하여, 유사 유형의 일반적인 상황을 상정하여 평가되었습니다. 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 아파트 단지에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장 등)은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구 수성구 범물동의 역세권에 위치한 아파트로, 우수한 교육 및 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다. 아파트 단지 자체의 관리 상태 및 주변 환경은 양호할 것으로 판단됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 170,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 부담은 총 취득 비용을 크게 증가시키는 요인이므로, 투자 결정 시 신중한 고려가 필요합니다. 또한, 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점은 잠재적인 수리 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

수성구 범물동의 안정적인 주거 지역 내 입지.

도시철도 3호선 범물역을 이용할 수 있는 역세권의 프리미엄.

인근에 다수의 학교 및 생활 편의시설이 있어 주거 만족도 높음.

최근 실거래가(84.575㎡ 기준 약 2.28억 ~ 2.67억)를 고려할 때, 투자 가치 잠재력 존재.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인 박노희 씨의 보증금 170,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 특수성을 가지고 있습니다. 따라서 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)을 고려하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

감정가 263,000,000원을 총 매수 비용의 기준으로 삼을 경우, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

예상 입찰가: 93,000,000원 (263,000,000원 - 170,000,000원)

※ 상기 예상 입찰가는 임차인 보증금 인수 금액을 제외한 순수 입찰가입니다. 실제 입찰 시에는 최근 매매 시세, 본인의 자금 조달 능력, 낙찰 후 예상되는 수리 비용, 그리고 내부 상태 미확인 리스크 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.