나이스옥션 법원경매 홍성 2026타경15335 [1] 충청남도 예산군 예산읍 산성리 95-1 예산1차세광엔리치타워아파트 101동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이산 · 평가일 2026.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 충청남도 예산군 예산읍 산성리에 소재하는 "한국전력공사 예산지사" 서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 혼재함.

교통상황

본건 단지 내까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근편익시설 및 정류장 등으로의 접근성 등으로 보아 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층 아파트 중 제2층 제202호 단일세대로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감등 창호 : 샷시창호 마감.

이용상태

아파트로 이용 중인 것으로 탐문됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주차설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄하게 조성된 토지로서, 아파트건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서남북측 4방향으로 각각 아스팔트포장도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서 상 용도지역은, 제2종일반주거지역 임. (자세한 내용은 후첨 '토지이용계획확인서' 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 관계인의 부재로 내부는 직접 확인하지 못하였음. - 귀 제시목록 상 소유자는 "윤용례"이고 집합건축물대장(전유부,갑)의 소유자현황 란에 "윤용례, 정이순"으로 등재되어 있는 바, 경매진행 시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 홍성지원 2026타경15335 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의 경매 물건입니다.

소재지는 충청남도 예산군 예산읍 산성리 95-1 예산1차세광엔리치타워아파트 101동 2층 202호이며, 용도는 아파트입니다.

감정가는 221,000,000원입니다.

토지 면적은 68.61㎡ (약 20.76평)이며, 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 125.02㎡ (약 37.80평)이나, 이는 집합건물의 공급면적으로 추정되며, 최근 매매 정보상 전용면적은 약 84.94㎡ (약 25.70평) 수준으로 보입니다. 건물 제시외 면적은 없습니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

경매 구분은 부동산 임의 경매이며, 채권자는 국OOO (국민은행으로 추정)입니다.

1.1. 입지조건

주위 환경으로는 본 건은 충청남도 예산군 예산읍 산성리에 소재하며, "한국전력공사 예산지사" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황은 단지 내까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근 편익시설 및 정류장 등으로의 접근성을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물 구조는 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕의 지상 15층 아파트 중 제2층 제202호로, 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호 마감으로 되어 있습니다.

토지 형상은 부정형의 평탄하게 조성된 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 북서남북 4방향으로 각각 아스팔트 포장도로를 이용 중입니다.

토지 이용 계획상 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2013년 10월 11일에 접수된 국민은행의 근저당권(채권금액 60,000,000원)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 등기부 요약에 따르면, 을9 근저당권(국민은행)을 제외한 갑16 가압류(충남신용보증재단) 및 갑17 임의경매(국민은행) 개시 결정 등기 등은 모두 말소된 것으로 확인됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 개요 부분에 비고란이 비어있어 현재 존재하는 지상권은 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황을 살펴보면, 남정우 임차인이 보증금 150,000,000원, 차임 0원 조건으로 2022년 11월 18일에 전입 및 확정일자를 받았습니다. 배당신고일자는 2026년 6월 18일이며, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 이에 따른 인수 보증금 합계는 0원입니다.

집합건물 등기부상 소유자는 윤용례, 정이순으로 등재되어 있으나, 경매 진행 시 참고사항으로 제시목록 상 소유자는 윤용례로 기재되어 있습니다.

종합적으로 권리 분석 결과, 낙찰자는 인수할 권리 부담이 전혀 없습니다.

1.3. 상권분석

주변에 공동주택, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 혼재하여 주거 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 지역입니다.

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 예산1차세광엔리치타워 아파트로, 총 9개 동, 465세대의 대단지를 이루고 있습니다. 2006년 9월에 사용 승인된 건물로, 최고 15층 높이의 아파트입니다.

주차는 총 588대(실내 기계식 464대, 실외 기계식 124대) 수용 가능하여 세대당 약 1.26대의 주차가 가능합니다.

아파트 사용승인일은 2006년 9월 13일입니다.

1.5. 잠재적 리스크

관계인 부재로 인해 내부를 직접 확인하지 못하였으므로, 현장 방문을 통한 정확한 내부 상태 파악이 필수적입니다.

임대관계가 미상인 점 역시 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

집합건축물대장상의 소유자 현황과 제시목록 상 소유자가 상이하게 기재된 점(윤용례 vs 윤용례, 정이순)은 경매 진행 시 참고하여 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점은 시세 반영 측면에서 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하지 않아 권리상의 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다. 제2종일반주거지역에 위치한 아파트로, 주변에 주거, 상업, 교육, 행정 시설이 고루 분포하여 생활 여건이 양호한 편입니다.

다만, 관계인 부재로 인한 내부 확인 불가, 소유자 정보상의 이견, 그리고 감정가가 최근 시장 시세보다 높게 책정된 점은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

권리 인수 부담이 없어 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

주변 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 안정적인 주거 가치를 기대할 수 있습니다.

465세대의 대단지 아파트로 관리 및 유지 측면에서 안정성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보에 따르면, 해당 아파트 단지(예산1차세광엔리치타워)의 전용면적 약 84.94㎡(약 25.7평) 물건은 2026년 7월에 150,000,000원부터 194,000,000원까지 거래되었습니다.

본 건의 감정가는 221,000,000원으로, 최근 실거래가 최고가(194,000,000원) 대비 약 114% 수준이며, 최저가(150,000,000원) 대비 약 147% 수준으로, 감정가 대비 시세가 다소 높게 형성되어 있습니다.

인수되는 권리가 없어 권리 분석상 문제는 없으나, 시세와의 괴리를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 최고 실거래가 수준을 고려하여 190,000,000원 ~ 200,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본 물건의 정확한 내부 상태 확인, 현장 조사를 통한 주변 시세 재확인, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

예상 입찰가: 190,000,000원 (1억 9천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.