나이스옥션 법원경매 홍성 2026타경15353 [1] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 210동 7층701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2026.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 ‘덕산고등학교’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 미성숙된 주거나지로 형성되어 있는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 교통상황 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건물 중 제7층 제701호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 소방시설, 화재탐지설비, 난방설비 및 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 인접도로와 등고평탄한 가장형 토지로서, 아파트건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측은 왕복 4차선, 북서측은 왕복 5차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 도청이전신도시 개발예정지구<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기타사항 : 본 아파트는 현장 조사시 폐문 등으로 인하여 외부관찰 및 집합건축물대장상 건축물현황도 등에 의거 감정평가 하였는바, 경매 진행시 참고 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 홍성지원 2026타경15353 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 314,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 210동 7층701호

용도: 아파트

토지면적: 89.54㎡ (약 27.08평)

건물면적: 84.32㎡ (약 25.50평) - 전용면적

건물 사용승인일: 2022년 8월 22일

총 층수: 7층 중 7층

감정평가서상 특이사항: 도시개발구역, 미성숙된 주거지 형성 지역. 현장 조사 시 폐문으로 인해 외부 관찰 및 집합건축물대장상 건축물 현황도에 의거 감정평가.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 ‘덕산고등학교’ 동측 인근에 위치함.

주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 미성숙된 주거지로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통 여건은 보통임.

북동측은 왕복 4차선, 북서측은 왕복 5차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역

대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합)

가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))

상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)

도시개발구역

도청이전신도시 개발예정지구

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 주식회사심산건설 (2022-08-25)

근저당: 우리은행 (120,000,000원, 2022-08-25, 말소기준권리)

주택임차권: 박소연 (198,000,000원, 2024-09-25, 말소)

강제경매: 주택도시보증공사 (221,408,744원, 2026-05-11, 말소)

등기부채권 총액: 318,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 198,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-08-26

* 확정일자: 2024-08-27

* 배당신고일자: 2024-09-25

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 인수되는 권리

매각으로 모든 권리가 소멸될 예정임. (말소기준권리인 우리은행 근저당보다 후순위 권리이며, 임차권 또한 말소 예정임.)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 아파트는 도청 이전 신도시 개발 예정지와 인접해 있으며, 주변에 주거 단지 및 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상권은 갖추고 있음.

단, '미성숙된 주거지'라는 평가와 같이 아직 개발이 완료되지 않은 지역 특성상, 향후 개발 계획에 따른 상권 변화 가능성이 있음.

인근에 덕산고등학교가 위치하여 학생 관련 상권의 잠재력도 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

정확한 편의시설 현황은 추가적인 현장 답사가 필요함.

5.2. 교육시설

덕산고등학교가 인근에 위치함.

상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률이 적용됨.

5.3. 아파트 단지 정보

아파트명: 학재마을 도나우에듀파크 2단지

세대수: 329세대

총 면적: 33,215.094㎡

주차 대수: 총 58대 (지하 50대, 지상 3대)

최고층: 7층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 사항

현장 조사 시 폐문으로 인해 정확한 내부 상태 및 이용 현황을 파악하기 어려웠음. (감정평가서 요약 참조)

임대 관계 미상으로 명도 시 추가 확인이 필요할 수 있으나, 현재 임차인은 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됨.

주변 지도 검색 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 개발 지역 특성상 향후 시설 입지 가능성은 배제할 수 없음.

6.2. 법적/행정적 제한

도시개발구역, 도청이전신도시 개발예정지구 등 개발 관련 계획이 진행 중일 수 있으므로, 관련 도시계획 정보를 확인하는 것이 좋음.

가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 제한사항이 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 신축급 아파트로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상되나, 현장 확인이 어려운 점은 아쉬움.

법적으로 인수할 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능한 물건임.

주변 개발 계획 및 도청 이전 신도시의 활성화에 따라 향후 가치 상승이 기대될 수 있는 지역임.

감정가 대비 임차인의 보증금, 등기부채권 총액 등을 고려한 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

신축급 아파트: 2022년 8월 준공으로 비교적 새 건물임.

권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수하는 부담이 없음.

개발 호재: 도시개발구역 및 도청 이전 신도시 개발 예정지로 향후 지역 가치 상승 기대.

낮은 인수 보증금: 임차인의 대항력이 없어 명도 비용 및 인수 부담이 없음.

9. 예상 입찰가

최근 전월세 거래 사례를 통해 시세를 추정해 볼 필요가 있음.

JSON 데이터 분석:

2024년 9월: 보증금 198,000,000원, 월세 0원 (전용 84.3152㎡)

2025년 3월: 보증금 1,500만원, 월세 70만원 (전용 84.3152㎡)

2025년 3월: 보증금 19,800만원, 월세 0원 (전용 84.3152㎡)

위 전월세 데이터를 보면 19,800만원의 보증금 수준이 형성되어 있음을 알 수 있음.

현재 감정가 314,000,000원과 등기부채권 총액 318,000,000원을 고려할 때, 시세 대비 낙찰가율을 감안한 보수적인 접근이 필요함.

최근 국토교통부 실거래가 정보 등을 통해 정확한 매매 시세 파악이 필요하나, 제공된 전월세 데이터를 바탕으로 보수적으로 접근 시, 감정가 대비 70~80% 수준을 예상해 볼 수 있음.

보수적 추정 입찰가: 220,000,000원 ~ 250,000,000원

(참고: 정확한 시세 파악을 위해 최근 6개월~1년 내 해당 단지 유사 면적 매매 사례 확인 및 주변 단지 시세 비교 필수)

(본 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정되었으며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 경쟁률에 따라 달라질 수 있음.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.