나이스옥션 법원경매 홍성 2026타경15331 [1] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 208동 7층703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진솔 · 평가일 2026.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재, ‘내포신도시’ 내에 위치하며 부근은 내포신도시 내 학교, 아파트단지, 근린생활시설등으로 형성되어 있어 제반 입지환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 7층 건물중 제7층으로 - 외벽: 시멘몰탈위 페인트 마감. - 내벽: 벽지 및 타일마감. - 창호: 샤시창호.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

승강기설비, 위생 및 급배수 설비, 소화전 및 소방설비, 방범설비, 도시가스난방설비, 주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측, 남서측, 북동측으로 왕복4차선 도로에 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,지구단위계획구역, 대로3류(폭25m~30m)(접함), 중로1류(폭20m~25m)(접함),가축사육제한구역(전부제한구역), 도시개발구역, 도청이전신도시개발예정지구, 상대보호구역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 사용승인일: 2022.08.22.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271, 학재마을도나우에듀파크2차 208동 7층 703호에 소재한 아파트로, 신축 건물(2022년 8월 22일 사용승인)임.

사건번호는 홍성지원 2026타경15331 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됨.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각임.

채권자는 주OOOOOOO임.

건물 및 토지의 공부상 하자 없음.

건물 총 7층 중 7층에 위치함.

주변 환경은 내포신도시 내 학교, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 형성되어 있어 입지 환경은 보통 수준임.

1.2. 건물 및 토지 면적

건물 전용면적: 84.32㎡ (약 25.51평)

토지 면적: 89.54㎡ (약 27.09평)

토지 지분 면적: 89.5378㎡ (약 27.09평)

건물 지분 면적: 84.3152㎡ (약 25.51평)

토지 및 건물 제시외 면적 없음.

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 310,000,000원

경매 구분: 부동산 강제경매

매각 조건: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리에 위치하며, '내포신도시' 내에 자리 잡고 있음.

주변은 학교, 아파트 단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 생활 편의성이 갖춰진 지역임.

2.2. 교통 여건

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 도로 접근성

본건 북서측, 남서측, 북동측으로 왕복 4차선 도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 우수함.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

해당 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있음.

대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m)에 접하며, 가축사육제한구역, 도시개발구역, 도청이전신도시개발예정지구, 상대보호구역 등의 규제를 받음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사심산건설 (2022-08-25 접수)

* 근저당권: 우리은행 (120,000,000원, 2022-08-25 접수) - 말소기준권리

* 주택임차권: 이창열 (198,000,000원, 2025-01-17 접수) - 말소

* 강제경매: 주택도시보증공사 (217,323,977원, 2026-05-07 접수) - 말소

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 이창열

* 보증금: 198,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-29

* 확정일자: 2024-08-26

* 배당신고일자: 2025-01-17

* 대항력: 없음

3.3. 말소기준 권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 우리은행 근저당권(2022-08-25 접수)임.

매각으로 인해 근저당권, 주택임차권(이창열), 강제경매 등 말소기준권리 이후의 모든 권리 및 임차인은 소멸될 예정임.

3.4. 인수되는 권리 (없음)

본건 매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 부담(예: 유치권, 법정지상권 등)은 없는 것으로 판단됨.

4. 상권 분석

4.1. 지역 개발 현황

본건이 위치한 내포신도시는 충청남도 도청 이전과 함께 개발된 신도시로, 지속적인 도시 개발이 이루어지고 있는 지역임. 도시개발구역 및 도청이전신도시개발예정지구에 속해 있어 향후 추가적인 발전 가능성이 있음.

4.2. 잠재적 상권 가치

아파트, 학교, 근린생활시설 등이 인접하여 기본적인 생활 인프라가 갖춰져 있음. 신도시 내 입지라는 점에서 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해볼 수 있으나, 현재는 공급 과잉 및 시장 침체 현상이 나타나고 있어 단기적인 가치 상승보다는 안정적인 거주 환경에 초점을 맞추는 것이 바람직함.

5. 생활 정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕으로, 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시 창호로 되어 있음.

승강기, 위생 및 급배수, 소화전 및 소방, 방범, 도시가스 난방 설비, 주차장 등이 갖춰져 있음.

5.2. 단지 정보

아파트명: 학재마을 도나우에듀파크 2단지 아파트

총 13동, 329세대 규모임.

입주 연도: 2022년 8월 22일 (신축)

주차 대수: 총 587대 (지상 3대, 지하 50대, 기타 534대 - JSON 자료 상 지하 주차대수가 50대로 표기되어 있으나, 총 주차대수 587대와 건물 연면적을 고려 시 넉넉한 편임.에 따르면 총 587대임)

최고층 7층, 최저층 1층으로 구성됨.

5.3. 편의 및 부대 시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등이 있음.

전기차 충전시설(지하 12대)이 설치되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 시장 침체

내포신도시를 포함한 지역 부동산 시장은 공급 과잉 및 수요 부족으로 인해 침체 국면을 겪고 있음. 신축 아파트임에도 불구하고 입주율이 낮고 매물이 누적되는 현상이 나타나고 있음.

6.2. 공급 과잉

최근 몇 년간 해당 지역에 신규 아파트 공급이 많아 시장 내 물량이 풍부한 상황임. 이는 가격 상승에 부담으로 작용할 수 있음.

6.3. 기타

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

본건은 2022년 준공된 신축 아파트로, 깔끔한 건물 상태와 양호한 입지 조건을 갖추고 있음. 내포신도시라는 개발 지역에 위치하여 장기적인 성장 가능성을 보유하고 있음. 다만, 현재 부동산 시장의 침체와 공급 과잉으로 인해 가격 하락 압력을 받고 있는 상황임. 권리 분석상 인수해야 할 권리가 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건임.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 준공으로 건물 노후도가 적고 최신 설비와 디자인을 갖춤.

* 우수한 입지: 내포신도시 내 위치하며, 도로 접근성이 좋고 생활 편의 시설이 주변에 잘 갖춰져 있음.

* 안전한 권리관계: 모든 권리가 말소되는 조건으로, 낙찰자가 인수할 권리 부담이 없음.

* 잠재적 가치: 신도시 개발이 진행됨에 따라 장기적인 가치 상승 잠재력을 가지고 있음.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 310,000,000원이나, 최근 부동산 시장 침체 및 공급 과잉으로 인한 가격 하락 추세를 고려해야 함.

KB부동산 정보에 따르면 유사 면적 6층 물건이 2025년 3월 17일 198,000,000원에 거래된 사례가 있음.

월세 시세(1.5천/70만)를 고려할 때, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정할 필요가 있음.

위 조건들을 종합적으로 고려하여, 안전 마진을 확보하고 시장 상황을 반영한다면 220,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

다만, 실제 투자 결정 시에는 현장 방문을 통한 정확한 상태 확인 및 최신 시세 동향 분석이 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.