나이스옥션 법원경매 홍성 2026타경15344 [1] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 209동 7층701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아 · 평가일 2026.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 '덕산고등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 각급학교, 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 아파트단지지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

인근에 노선버스정류장이 소재하며, 운행횟수 등으로 보아 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 공동주택(아파트) 중 제7층 제701호 건으로서, 외 벽 : 석재붙임, 모르타르 위 페인팅 등 마감, 내 벽 : 모르타르 위 페인팅 등 마감, 바 닥 : 타일붙임 등 마감, 창 호 : 하이새시 등 마감으로, 관리상태는 양호함.

이용상태

아파트(방4, 거실, 주방, 욕실2, 베란다 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기, 위생설비 및 지하주차장, 엘리베이터 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 평지 가장형의 토지로서, 아파트단지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측 및 북서측으로 노폭 약 35m 내외, 동측으로 노폭 약 25m 내외의 아스팔트포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

목리 1271 :도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 도청이전신도시 개발예정지구<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 등기사항전부증명서상 주택임차권이 등기되어 있으므로 경매진행시 참고바람. 기타 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 개요

* 주소: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 209동 7층701호

* 용도: 아파트

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 공동주택(아파트) 중 제7층 제701호

* 준공: 2022년 08월 22일

* 마감: 외벽 석재붙임, 모르타르 위 페인팅 등, 내벽 모르타르 위 페인팅 등, 바닥 타일붙임 등, 창호 하이새시 등

* 관리상태: 양호

1.2. 토지 및 건물 면적

* 토지면적: 89.54㎡ (약 27.1평)

* 토지 지분: 89.5378㎡ (약 27.1평)

* 건물면적 (전용면적): 84.32㎡ (약 25.5평)

* 건물 지분: 84.3152㎡ (약 25.5평)

* 토지/건물 제시외 면적: 없음 (0.00㎡)

* 토지 형상: 인접필지 대비 평지 가장형

1.3. 감정가 및 경매 정보

* 사건번호: 홍성지원 2026타경15344 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 감정가: 314,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본 건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 '덕산고등학교' 동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 각급 학교, 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하는 아파트단지 대로 변으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 토지 이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m) 접합

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시개발구역, 도청이전신도시 개발예정지구에 해당합니다.

2.2. 교통 상황

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 남서측 및 북서측으로 노폭 약 35m 내외, 동측으로 노폭 약 25m 내외의 아스팔트포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 학군 및 편의시설

* 단지 인근에 덕산고등학교가 위치하며, 초중고등학교가 밀집해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 주변 근린생활시설 및 삽교읍내 상권을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 예산군 삽교읍 내에는 주민센터, 보건소, 마트, 은행 등 다양한 편의시설이 갖추어져 있습니다.

2.4. 혐오시설

* 주변 지역에 주거 환경에 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 다만, 토지이용계획 상 가축사육제한구역에 포함되어 있으나, 공동주택의 직접적인 영향은 제한적일 것으로 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사심산건설 (2022.08.25)

* 근저당권: 우리은행 (120,000,000원, 2022.08.25) - 말소기준권리

* 주택임차권: 이준직 (198,000,000원, 2022.08.25 접수) - 전입/확정 2022.10.14

* 강제경매: 주택도시보증공사 (217,991,210원, 2026.05.08 개시)

* 등기부 채권 총액: 318,000,000원

* 상기 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 198,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.10.14

* 확정일자: 2022.10.14

* 배당신고일자: 2024.10.31

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차권은 등기부상 말소 예정이며, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

* 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 예산군 삽교읍은 도청이전신도시 개발과 함께 지속적으로 발전 가능성이 높은 지역입니다.

* 단지 인근으로 아파트 단지와 주거시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부하며, 편의시설 및 교육시설 접근성이 양호한 주거 상권입니다.

* 개발 계획이 있는 지역으로 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 학재마을 도나우에듀파크 2단지 아파트

* 주소: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271

* 총 세대수: 329세대 (13개동)

* 사용승인일: 2022년 08월 22일 (신축)

* 전용면적: 84.32㎡ (약 25.5평)

5.2. 주차 및 부대시설

* 건물 구조는 철근콘크리트이며, 관리 상태는 양호합니다.

* 단지 내 지하주차장이 잘 갖추어져 있으며, 총 주차대수는 587대로 세대당 약 1.78대 수준으로 넉넉합니다. (지하 553대, 지상 34대)

* 엘리베이터, 기본적인 전기 및 위생 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 도시개발구역 및 도청이전신도시 개발예정지구에 포함되어 있어, 향후 개발에 따른 이점과 더불어 개발 계획 변경에 따른 불확실성이 있을 수 있습니다. (다만, 이는 긍정적 요인으로 작용할 가능성이 높습니다.)

* 임대차 계약 관련하여 주택임차권이 등기된 이력이 있으나, 해당 권리는 대항력 없으며 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자에게 인수되는 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 2022년에 신축된 아파트로, 최신 설비와 양호한 관리 상태를 자랑합니다.

* 주거로서의 입지 조건이 우수하며, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 도시개발구역 및 신도시 예정지역에 포함되어 있어 장기적인 시세 상승 잠재력이 높다고 판단됩니다.

* 권리관계가 명확하고 인수되는 채무가 없어 안정적인 투자가 가능합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 준공 아파트로 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 개발 호재가 있는 지역으로 미래 가치 상승 기대가 높습니다.

* 명확한 권리관계로 투자 안정성이 뛰어납니다.

* 아파트 단지 내 풍부한 주차 공간과 현대적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 314,000,000원입니다.

* 최근 유사 물건 매매 사례를 고려할 때, 2024년 9월 동일 단지 유사 면적(84.31㎡, 7층)이 315,000,000원에 실거래된 바 있습니다.

* 이를 바탕으로, 본 건의 적정 입찰가는 315,000,000원 ~ 330,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

* 경쟁 상황 및 현장 분위기를 고려하여 신중한 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.