나이스옥션 법원경매 홍성 2026타경15348 [1] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 210동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2026.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 '덕산고등학교' 동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 중 제2층 제204호로서, 외벽 : 시멘트모르타르위 페인팅마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서 '아파트' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

목리 1271 :도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로 1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 도청이전신도시 개발예정지구<도청이전을 위 한 도시건설 및 지원에 관한 특별법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 홍성지원 2026타경15348 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 210동 2층204호

용도: 아파트

감정가: 307,000,000원

1.3. 건물 및 토지 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 89.54㎡ (약 27.08평)

건물면적: 84.32㎡ (약 25.50평)

아파트명: 학재마을 도나우에듀파크 2단지 아파트

사용승인일: 2022년 8월 22일 (신축)

총세대수: 329세대

최고층: 7층

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리에 위치하며, '덕산고등학교' 동측 인근입니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 북측으로는 노폭 약 30m의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 대로3류(폭 25m~30m) 및 중로 1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있습니다.

기타 제한 사항으로는 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시개발구역, 도청이전신도시 개발예정지구 등이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 우리은행 근저당(2022.08.25, 120,000,000원)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

갑1: 소유권보존 (2022-08-25, 주식회사심산건설)

을1: 근저당권 (2022-08-25, 우리은행, 120,000,000원) - 말소기준권리

을2: 주택임차권 (2024-09-25, 김주열, 198,000,000원) - 말소

갑2: 강제경매 (2026-05-08, 주택도시보증공사, 223,801,018원) - 말소

등기부채권 총액: 318,000,000원

3.2. 임차인 분석

임차인: 김주열 (김 )

보증금: 198,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2022년 11월 1일

배당신고일자: 2024년 9월 25일

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 말소기준권리보다 후순위에 있어 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 인수 권리 및 예상 비용

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 삽교읍 목리는 내포신도시 개발 계획의 중심 생활권에 편입되어 있으며, 젊은 세대와 공공기관 종사자들이 많이 거주하는 지역입니다. 다수의 공동주택 단지가 조성되어 있으며, 교육, 문화, 복지 시설 확충이 지속적으로 이루어지고 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등의 부대시설이 마련되어 있습니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 덕산고등학교가 위치하고 있으며, 해당 지역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당합니다.

5.3. 주차 환경

단지 내 총 587대의 넉넉한 주차 공간이 확보되어 있습니다. 이는 지하 기계식 주차 553대와 옥외 기계식/자주식 주차 34대를 포함한 수치입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발 및 규제 관련

본건이 속한 지역은 도시개발구역 및 도청이전신도시 개발예정지구로 지정되어 있어 향후 지역 발전 잠재력이 높지만, 개발 과정에서의 소음, 교통 불편 등이 발생할 수 있습니다. 또한, 과거 내포신도시 집단에너지시설(연료 에너지시설) 설치와 관련하여 환경오염 우려 및 주민 반대 움직임이 있었던 사례가 있습니다. 현재 해당 시설의 운영 여부 및 영향 범위는 추가 확인이 필요하나, 잠재적인 환경 문제에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

6.2. 기타 고려사항

사용승인일이 2022년으로 신축에 해당하나, 건물 내부 하자 및 유지보수 상태는 별도 점검이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 신축된 학재마을 도나우에듀파크 2차 아파트로, 권리 관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 금액이 없는 안전한 물건입니다. 내포신도시 개발 계획의 중심지에 위치하여 미래 가치 상승이 기대되며, 생활 편의 시설 및 교육 환경 또한 양호한 편입니다. 다만, 인근 개발 사업 및 과거 집단에너지시설 설치 관련 이슈가 있었던 점은 투자 결정 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 준공된 새 아파트로 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 안전한 권리관계: 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 인수할 부담이 없습니다.

* 개발 잠재력: 도청이전신도시 개발예정지구에 포함되어 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 우수한 주차 환경: 총 587대의 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 307,000,000원입니다. 최근 전세 시세는 보증금 198,000,000원에 차임이 없는 거래가 확인되며, 보증금 15,000,000원에 월세 700,000원의 거래도 있습니다. 인수할 보증금이 없는 점과 신축 아파트임을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상의 입찰가도 고려해볼 수 있습니다. 현 시세 및 경쟁 상황을 고려하여 보수적으로 접근 시, 감정가의 약 95% 수준인 291,650,000원을 기준으로 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.