나이스옥션 법원경매 홍성 2026타경15319 [1] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 207동 7층702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진솔 · 평가일 2026.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재, ‘내포신도시’ 내에 위치하며 부근은 내포신도시 내 학교, 아파트단지, 근린생활시설등으로 형성되어 있어 제반 입지환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 7층 건물중 제7층으로 - 외벽: 시멘몰탈위 페인트 마감. - 내벽: 벽지 및 타일마감. - 창호: 샤시창호.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

승강기설비, 위생 및 급배수 설비, 소화전 및 소방설비, 방범설비, 도시가스난방설비, 주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측, 남서측, 북동측으로 왕복4차선 도로에 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,지구단위계획구역, 대로3류(폭25m~30m)(접함), 중로1류(폭20m~25m)(접함),가축사육제한구역(전부제한구역), 도시개발구역, 도청이전신도시개발예정지구, 상대보호구역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 사용승인일: 2022.08.22.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 홍성지원 2026타경15319 (1)

* 소재지: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 207동 7층702호

* 용도: 아파트

* 감정가: 310,000,000원

* 토지면적: 89.54㎡ (27.08평)

* 건물면적: 84.32㎡ (25.51평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용승인일: 2022.08.22.

* 아파트명: 학재마을 도나우에듀파크 2차 아파트

* 전유면적: 84.32㎡ (25.51평)

* 해당층: 7층 (총 7층)

* 총건축물대장상 연면적: 57,029.10㎡

* 총건축물대장상 대지면적: 31,263.80㎡

* 총주차대수 (건축물대장 기준): 587대

* 해당 동 연면적: 2,859.54㎡

2. 입지조건

* 본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재, ‘내포신도시’ 내에 위치하며 부근은 내포신도시 내 학교, 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 입지환경 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정 양호함.

* 인접 도로상태: 본건 북서측, 남서측, 북동측으로 왕복4차선 도로에 각각 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭25m~30m)(접함), 중로1류(폭20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 도시개발구역, 도청이전신도시개발예정지구, 상대보호구역.

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타 참고사항: 임대관계 미상임.

3. 권리분석

* 권리분석 요약: 본건은 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리인 우리은행 근저당(2022.08.25) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리: 근저당권 (우리은행, 120,000,000원, 2022-08-25 접수)

* 인수되는 권리: 없음 (인수 보증금 합계: 0원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 198,000,000원

* 월세: 0원

* 전입/확정일자: 2022-08-31

* 대항력: 없음 (따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.)

* 등기부 요약:

* 갑1 / 접수일자: 2022-08-25 / 권리종류: 소유권보존 / 권리자: 주식회사심산건설

* 을1 / 접수일자: 2022-08-25 / 권리종류: 근저당권 / 권리자: 우리은행 / 권리금액: 120,000,000원 / 말소: 말소 / 비고: 말소기준권리

* 을2 / 접수일자: 2024-09-13 / 권리종류: 주택임차권 / 권리자: 박대명 / 권리금액: 198,000,000원 / 말소: 말소 / 비고: 전입일자: 2022-08-31, 확정일자: 2022-08-31

* 갑2 / 접수일자: 2026-05-07 / 권리종류: 강제경매 / 권리자: 주택도시보증공사 / 권리금액: 219,634,881원 / 말소: 말소 / 비고: 대전지방법원 홍성지원의 강제경매개시결정(2026타경15319)

* 등기부채권 총액: 318,000,000원

* 물건명세서 참고사항 작성일: 2026-09-09

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: 없음

* 기타사항: 없음

4. 상권분석

* 본건은 '내포신도시' 내에 위치하며, 신도시 개발 계획에 따른 주거지 중심 상권으로 형성되어 있습니다.

* 주변은 학교, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

* 대중교통망 또한 잘 갖추어져 있어 출퇴근 및 외부 이동이 용이합니다.

* 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로 및 중로 등 계획적인 도시 인프라를 갖추고 있습니다.

* 도청 이전 신도시 개발 예정 지역으로 향후 지역 발전 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

* 아파트명: 학재마을 도나우에듀파크 2차 아파트

* 주소: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을 도나우에듀파크 2차 아파트

* 사용승인일: 20220822

* 총 동수: 13동, 총 세대수: 329세대

* 내부 설비: 승강기설비, 위생 및 급배수 설비, 소화전 및 소방설비, 방범설비, 도시가스난방설비, 주차장 등.

* 편의 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

* 주차: 총 587대 (지하 553대, 지상 34대)

* 전기차 충전기: 지하 12대

* 최근 전월세 거래 현황 (전용면적 84.32㎡):

- 계약일: 2024.09.02, 계약유형: 신규, 보증금: 19,800만원, 월세: 무, 계약기간: 24.09 ~ 30.08

- 계약일: 2025.03.24, 계약유형: 신규, 보증금: 1,500만원, 월세: 70만원, 계약기간: 25.04 ~ 27.01

- 계약일: 2025.03.17, 계약유형: 갱신, 보증금: 19,800만원, 월세: 무, 계약기간: 25.04 ~ 27.04

* 주변 혐오시설 유무: 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

* 관리사무소 연락처: 0413389660

6. 잠재적 리스크

* 신축 아파트의 경우, 준공 후 초기 하자 발생 가능성이 있습니다. (사용승인일 2022.08.22)

* 도시개발구역 및 신도시 개발 예정지역으로, 향후 개발 계획 변경에 따른 가치 변동 가능성이 있습니다.

* 임대차 관계는 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 부동산 경매 시장의 변동성으로 인해 예상보다 높은 경쟁률 또는 낮은 낙찰가율이 형성될 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 내포신도시 내에 위치한 비교적 신축 아파트로, 입지, 교통, 생활 편의성이 양호합니다.

* 권리관계가 명확하여 인수 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다.

* 도시 개발 계획에 따라 향후 미래 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 다만, 모든 경매 물건이 그렇듯 시장 상황 및 경쟁 강도에 따른 낙찰가 결정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 내포신도시 내 신축 아파트라는 점.

* 양호한 교통 및 생활 인프라.

* 낙찰 후 인수 부담이 없는 깨끗한 권리관계.

* 도청 이전 신도시 개발 등 지역 발전 가능성에 따른 시세 차익 기대.

* 임대 수요가 꾸준히 발생하는 지역 특성.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 310,000,000원

* 예상 입찰가 범위: 263,500,000원 ~ 290,700,000원

* 입찰가 산정 근거:

본건은 신축 아파트로 내포신도시 내 우수한 입지, 양호한 교통 및 생활환경, 그리고 인수 부담 없는 권리관계를 가지고 있습니다. 최근 전월세 거래 내역, 아파트의 신축 연식, 개발 예정지구라는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가(310,000,000원)를 기준으로 시장 상황 및 경쟁률에 따라 85% ~ 97% 수준에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 이는 일반적인 추정치이며, 실제 시장 조사와 현장 답사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 필수적입니다. 인수해야 할 보증금이 없으므로, 낙찰가율은 시세와 내부 만족도에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.