나이스옥션 법원경매 홍성 2026타경15326 [1] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 208동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한비 · 평가일 2026.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 '덕산고등학교' 동측 인근에 위치하며 부근은 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 중 제401호로서 외벽: 시멘트모르타르위 페인팅마감 등 창호: 새시창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로 '공동주택(아파트)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 진출입로를 통해 외부공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 도청이전신도시 개발예정지구<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 임차보증금 ‘금198,000,000원’, 임차권자 ‘이태훈’으로 주택임차권 설정되어 있으며, 구체적인 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 208동 4층 401호에 위치한 아파트입니다. 사건번호는 홍성지원 2026타경15326 (1)이며, 감정가는 310,000,000원입니다. 토지 면적은 89.54㎡ (약 27.1평)이며, 건물 면적은 84.32㎡ (약 25.5평)입니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 2022년 8월 22일에 사용 승인되었습니다. 해당 아파트 단지는 총 13개 동, 329세대로 구성되어 있으며, 주차는 총 587대가 가능합니다 (지하 553대, 지상 34대). 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 대로3류 및 중로1류 도로에 접해 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리에 소재하며, '덕산고등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지와 근린생활시설이 자리한 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 지상 7층 중 4층에 해당하며, 외벽은 시멘트 모르타르 위 페인팅 마감, 창호는 새시창으로 구성되어 있습니다. 토지는 가로형의 형상으로 '공동주택(아파트)' 건부지로 이용되고 있으며, 북측 진출입로를 통해 외부 공도와 연결됩니다. '덕산고등학교'가 인근에 있어 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 8월 25일 접수된 우리은행의 근저당권 (권리금액: 120,000,000원)입니다. 소유권 보존 등기는 2022년 8월 25일에 주식회사심산건설 명의로 되어 있습니다. 또한, 2024년 9월 5일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 (권리금액: 217,405,347원)가 본 경매 사건의 근거가 되고 있습니다.

임차인으로는 이태훈 씨가 있으며, 보증금 198,000,000원에 대한 주택임차권이 설정되어 있습니다. 이태훈 씨의 전입일자는 2022년 8월 29일, 확정일자는 2022년 8월 30일이며, 배당신고일자는 2024년 9월 25일입니다.

권리분석 결과, 말소기준권리 하의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 별도로 인수해야 하는 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 198,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-29

* 확정일자: 2022-08-30

* 배당신고일자: 2024-09-25

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 이태훈 님은 해당 물건에 대해 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 이는 경매 절차에서 임차인의 보증금이 배당을 통해 전부 변제되지 않더라도 낙찰자가 이를 인수할 의무가 없다는 것을 의미합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주택가 상권입니다. 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 상권 자체의 기본적인 기능은 유지되고 있습니다. 또한, 본 지역은 도시개발구역으로 지정되어 있으며, 도청이전신도시 개발 예정지구에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 상권의 확장 및 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 2022년 8월에 사용 승인된 학재마을 도나우에듀파크 2단지 아파트의 208동 401호입니다. 해당 아파트는 총 13개 동, 329세대로 구성되어 있으며, 비교적 최신 연식의 아파트입니다. 전용면적은 84.32㎡ (약 25.5평)이며, 이는 주거 생활에 적합한 중소형 면적에 해당합니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다. 주차 공간은 총 587대(지하 553대, 지상 34대)가 마련되어 있어 주차 편의성이 높습니다. 교육 시설로는 '덕산고등학교'가 인근에 위치하며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

주요 리스크 요인으로는 대항력 없는 임차인 이태훈 씨가 존재한다는 점입니다. 보증금 198,000,000원이 설정되어 있으나, 대항력이 없어 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 낙찰자가 이를 인수하지는 않습니다. 다만, 임차인의 권리 관계 및 배당 절차 진행 상황을 면밀히 파악할 필요가 있습니다. 또한, 본 물건이 속한 도시개발구역 및 도청이전신도시 개발 예정지구는 향후 개발 계획에 따라 지역 환경이 변화할 수 있으며, 이는 긍정적 또는 부정적인 영향으로 작용할 수 있습니다. 등기부채권 총액(약 318,000,000원)이 감정가(310,000,000원)보다 높은 점은 경매 채권자들의 배당 요구가 적극적임을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2022년 준공된 비교적 신축 아파트로, 외관상 하자나 이용상의 큰 불편함은 없어 보입니다. 권리관계가 깔끔하여 낙찰자가 인수할 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다. 대항력 없는 임차인이 존재하지만, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 인수 부담은 없다는 점이 확인되었습니다. 지역 개발 잠재력 또한 기대되는 부분이므로, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득한다면 안정적인 투자 또는 실거주가 가능할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2022년 준공으로 하자 발생 가능성이 낮고 주거 쾌적성이 높습니다.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 소멸되므로 명확한 소유권 확보가 가능합니다.

* 지역 개발 잠재력: 도시개발구역 및 신도시 개발 예정지구 포함으로 향후 가치 상승 기대감이 있습니다.

* 안정적인 임대 수요: 도청 이전 신도시 개발과 연계된 배후 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 310,000,000원입니다. 제공된 최근 전월세 정보를 보면, 2024년 9월 및 2025년 3월에 보증금 198,000,000원의 전세 계약이 있었습니다. 이는 해당 아파트의 시세가 최소 198,000,000원보다 높음을 시사합니다. 일반적으로 전세가율을 고려할 때, 매매가는 전세가 대비 120%~150% 이상으로 형성될 수 있습니다.

주변 부동산 정보 및 최근 매매 사례에 대한 추가적인 조사가 필요하나, 제공된 정보만을 바탕으로 볼 때, 본 건의 실질적인 시세는 감정가 수준 또는 그 이상일 가능성이 있습니다.

현 시점에서의 예상 입찰가는 보수적으로 감정가의 90% ~ 100% 수준에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 따라서 280,000,000원 ~ 310,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 것을 권장합니다. 다만, 실제 입찰 시에는 해당 지역의 최근 매매 동향, 경쟁 입찰자 수, 본건의 정확한 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

* 주변 시설: 본 건 주변을 지도 서비스로 검색한 결과, 인근에 '덕산고등학교'가 위치하며, 일반적인 주택 및 근린생활시설 지역으로 형성되어 있습니다. 특정 혐오시설(폐기물 처리장, 소각장 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 발견되지 않았습니다.

* 면적 정보:

* 전용면적: 84.32㎡ (약 25.5평)

* 분양면적: 제공된 자료에서 해당 호실의 명확한 분양면적 정보는 확인되지 않았습니다. 통상 전용면적을 기준으로 산정됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.