나이스옥션 법원경매 부천 2026타경31018 [1] 경기도 부천시 원미구 상동 437-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재 · 평가일 2026.05.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 상동 소재 "송내역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설 , 업무시설, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 지하철1호선 "송내역" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 단독주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

북측으로 로폭 약 8미터 내외의 도로에 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(중동지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한 구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(송내초-부천교육 지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8. 26.~2026.8.25.)).

제시목록 외의 물건

제시외 건물 ㉠이 소재합니다.(후면 지적 및 건물개황도, 사진참조)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상입니다. 2. 기타 : 해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 및 벽돌조 경사슬래브지붕 3층 건물로서,(사용승인일자:1996.04.12) 벽체 : 적벽돌 및 페인트마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

1층~3층 : 주택으로 이용중입니다. 옥탑 : 계단실로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

제시외 건물 ㉠이 소재합니다.(후면 지적 및 건물개황도, 사진참조)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상입니다. 2. 기타 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경31018 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 상동 437-3

용도: 단독주택

감정가: 1,003,091,800원

토지면적: 202.90㎡ (약 61.4평)

건물면적: 285.13㎡ (약 86.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 양

2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 원미구 상동에 위치하며, 지하철 1호선 송내역 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 상업시설, 업무시설, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 차량으로 출입이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 송내역 및 노선버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통 수준입니다. 인접 도로상태는 북측으로 로폭 약 8미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2026년 5월 4일 접수된 양길옥의 강제경매개시결정(2026타경31018)입니다.

본 건에는 다수의 임차인이 존재하며, 이 중 유우창은 230,000,000원의 보증금으로 주택임차권을 등기하였고, 해당 권리는 말소되지 않고 인수될 예정입니다.

임차인 정보:

* L : 보증금 0원, 전입일자 2024-10-03, 대항력 있음.

* 이 : 보증금 100,000,000원, 전입일자 2024-06-17, 확정일자 2024-04-15, 배당신고일자 2026-07-01, 대항력 있음.

* P : 보증금 0원, 전입일자 2024-10-03, 대항력 있음.

* 박 : 보증금 250,000,000원, 전입일자 2025-06-04, 확정일자 2025-04-21, 배당신고일자 2026-06-29, 대항력 있음.

* 양 : 보증금 150,000,000원, 전입일자 2021-07-02, 확정일자 2021-07-02, 배당신고일자 2026-05-04, 대항력 있음. (채권자)

* 유 : 보증금 230,000,000원, 전입일자 2023-12-29, 확정일자 2023-12-29, 배당신고일자 2026-04-30, 대항력 있음. (인수 대상)

* 신 : 보증금 150,000,000원, 전입일자 2021-07-02, 확정일자 2021-07-02, 배당신고일자 2026-07-10, 대항력 있음.

인수해야 할 보증금 합계는 230,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 경기도 부천시 원미구 상동 지역은 상업시설, 업무시설, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 복합 상권입니다. 송내역 인근으로 유동인구가 있으며, 다양한 편의시설 및 상업시설 접근성이 양호한 지역입니다.

5. 생활정보

본건은 지하철 1호선 송내역 및 다수의 버스 노선이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에는 송내초등학교가 있으며, 다양한 상업시설과 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상자에 대한 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다. (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. - 외국인 대상 / 2024.7.10.~2024.12.31. - 1기 신도시 선도예정지구 대상 (주거용 제외) / 2026.8.18.~2026.12.31. - 부천시 18개동 대상)

* 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인: 유우창 임차인의 230,000,000원 상당의 주택임차권이 말소되지 않고 인수됩니다. 이는 추가적인 인수 비용이 발생함을 의미합니다.

* 제시외 건물 포함: 매각물건에 제시외 건물이 포함되어 일괄 매각되므로, 이에 대한 내용도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 송내역 역세권 인근에 위치한 단독주택으로, 주거 및 상업시설이 혼재된 지역에 자리하고 있어 입지조건은 양호한 편입니다. 토지면적 202.90㎡, 건물면적 285.13㎡로 비교적 넓은 면적을 소유하고 있습니다. 그러나 2억 3천만원에 달하는 임차인의 대항력 있는 주택임차권이 인수되는 점은 중요한 고려사항입니다. 또한, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 관련 규정을 사전에 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 송내역 인근 역세권 입지

* 넓은 토지 및 건물 면적

* 주거, 상업, 업무시설 혼재로 인한 잠재적 활용 가치

9. 예상 입찰가

감정가는 1,003,091,800원입니다.

본 건은 유우창 임차인의 보증금 230,000,000원이 인수되는 물건으로, 총 인수 비용을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

주변 단독주택 실거래가 정보가 제한적이나, 유사 지역의 다세대주택 거래 사례를 참고할 때, 본건의 감정가는 시장 상황을 적절히 반영하고 있는 것으로 보입니다.

인수해야 할 보증금을 제외한 순수 부동산 가치를 고려하여, 감정가에서 인수 보증금을 차감한 수준인 약 773,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 그러나 최종 입찰가는 현장 조사, 임차인과의 협상 가능성, 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.