나이스옥션 법원경매 부천 2026타경166 [1] 경기도 김포시 사우동 104 롯데하이츠빌 1동 3층 302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인주 · 평가일 2026.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 사우동소재 사우초등학교 북측인근에 위치하며 주위로는 아파트 및 다세대주택,근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장 및 근거리에 사우역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 5층 건물 중 3층 302호로서 외벽:드라이비트마감. 창호:샤시창호.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비,난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형토지를 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

사우동104 및 사우동104-11 공히 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(사우초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(예원유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(사우처리분구)<하수도법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경166 (1)

소재지: 경기도 김포시 사우동 104 롯데하이츠빌 1동 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 144,000,000원

토지면적: 28.97㎡ (약 8.76평)

건물면적: 51.97㎡ (약 15.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 삼OOOOOO

건축물 정보: 본 물건은 2002년 8월 사용승인된 철근콘크리트조 평슬라브 지붕 5층 건물 중 1개 동, 3층 302호입니다. 총 12세대가 거주하는 롯데하이츠빌이며, 해당 호실의 전용면적은 51.97㎡입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 김포시 사우동에 위치하며, 사우초등학교 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철 사우역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 사다리형으로 다세대주택의 건부지로 이용되고 있으며, 물건 북측으로는 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 공항고도제한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역(사우초등학교, 예원유치원), 성장관리권역, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 용도, 지정기간 25.8.26.~26.8.25.) 등의 제한이 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2004년 1월 16일 접수된 우리은행 근저당권 (을3)입니다.

경매개시결정: 2026년 4월 30일 접수된 삼성카드주식회사의 강제경매 (갑7)로, 본 사건(부천지원 2026타경166)의 근거가 됩니다.

등기부채권 총액은 107,562,736원입니다.

본 물건은 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나 상세 내용은 확인되지 않았으므로, 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 사우동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 초등학교 및 지하철역이 있어 주거 환경이 양호합니다.

주변에 다양한 편의시설과 상업시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

최근 2026년 7월, 인근에서 전용면적 53.22㎡의 다세대주택이 18,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본 물건(51.97㎡)과 유사한 규모로, 현 시세 판단에 중요한 참고자료가 될 수 있습니다.

다른 유사 거래 사례로는 전용면적 40.74㎡의 다세대주택이 1,100만원에, 전용면적 49.77㎡의 다세대주택이 4,500만원에 거래된 기록도 있으나, 이는 건물 연식 및 규모 차이를 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

주변 교통: 지하철 사우역, 다수의 버스 노선을 이용할 수 있습니다.

교육시설: 사우초등학교, 예원유치원 등이 인근에 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

편의시설: 다양한 상업 시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

주변 환경: 주거 단지가 형성되어 있으며, 쾌적한 환경을 제공합니다.

혐오시설: 주변 지도 검색 결과, 본 물건 인근에 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대 관계 미상: 임차인의 보증금 또는 계약 내용이 명확히 파악되지 않아, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 인수 보증금은 0원이지만, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 주의가 필요합니다.

미확인 권리: 등기부등본상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용 확인이 되지 않아 잠재적 부담이 될 수 있습니다.

토지이용 제한: 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재하여 향후 재건축 또는 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 사우동의 중심 지역에 위치한 다세대주택으로, 우수한 교통망과 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 편이나, 임차인 관련 사항 및 미확인 지상권에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

인근 유사 물건의 최근 거래 사례를 볼 때, 현 감정가 대비 시세 상승 여력이 있는 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 (사우역) 및 초등학교 인근의 우수한 입지 조건.

다세대주택으로서 일반적인 주거 수요 충족 가능.

인근 개발 및 도시 계획에 따른 미래 가치 상승 기대.

합리적인 감정가 대비 높은 시세 반영 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 144,000,000원입니다.

인근 유사 면적(53.22㎡)의 최근 매매가(18,000만원)를 고려할 때, 현 시세는 감정가보다 높을 것으로 예상됩니다.

그러나 임대관계 미상 및 미확인 지상권과 같은 잠재적 리스크 요소를 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에, 본 물건의 예상 입찰가는 150,000,000원을 제안합니다. 이는 감정가보다 소폭 높지만, 인근 시세를 반영하고 잠재적 위험 요소를 감안한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.