나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503651 [1] 인천광역시 남동구 간석동 37-519 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2026.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '신명여자고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 소형 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건 중 1층 102호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등임. 내벽 : 미상임. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

본건은 공부상 다세대주택임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어있는 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 사다리형의 토지로서, 기준시점 현재 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)(문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(지정기간:2025.08.26 ~2026.08.25))).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : -.

물건 비고

-별도등기가 있으나, 효력이 없음
-외벽에 '청양10차 108동'으로 표시됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503651 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 37-519 1층102호 (인천광역시 남동구 간석로72번길 5-17)

용도: 다세대주택

감정가: 67,000,000원

토지면적: 14.70㎡ (약 4.45평)

건물면적: 41.67㎡ (약 12.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물대장 정보:

• 건축연도: 1995년 (사용승인일 기준)

• 구조: 철근콘크리트조 (스라브 지붕)

• 용도: 공동주택 (다세대주택)

• 건물 층수: 지하 1층, 지상 4층 (본건 1층)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '신명여자고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 무난한 편임.

교통상황: 본 건까지 소형 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통사정은 무난한 편임.

인접 도로상태: 본 건 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가 구역(외국인 등에 한함).

1.2. 권리분석

말소기준권리: 국민건강보험공단 압류 (2025.12.18)

등기부현황:

• 소유권 이전: 박경호(2019.03.27), 손애정(2021.12.15), 서효정(2022.04.15)

• 압류: 국민건강보험공단(2025.12.18)

• 강제경매: 주택도시보증공사(2026.05.11)

• 주택임차권: 곽재준(2024.08.20, 금액: 120,000,000원) - 매각으로 말소 예정 (HUG 말소동의 확약서 제출)

• 등기부채권 총액: 120,000,000원

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(곽재준): 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-03-31, 확정일자 2022-03-03, 배당신고일자 2024-08-20. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보:

* 최근 2026년 3월 매매 사례 분석 결과, 동일 지역 내 다세대 주택의 면적, 건축연도, 층 등에 따라 거래 금액 편차가 크게 나타남.

* 2014년식 64.73㎡(약 19.58평) 풍경채가 17,300만원에 거래됨.

* 1987년식 47.56㎡(약 14.39평) 동아주택(바동)이 12,000만원에 거래됨.

* 1991년식 34.65㎡(약 10.48평) 목화빌라(나)가 5,500만원에 거래됨.

시세 분석:

* 본건(41.67㎡, 1995년식, 1층)과 유사한 조건의 거래 사례를 비교 분석할 때, 평당 약 80만원 ~ 100만원 수준의 시세가 형성된 것으로 보임.

* 건축연도가 비교적 오래되었고 1층임을 감안하면, ㎡당 약 230,000원 ~ 250,000원 수준의 시세가 적용될 수 있음.

* 이를 바탕으로 본건(41.67㎡)의 적정 시세는 약 96,000,000원 ~ 104,000,000원 범위로 추정됨.

* 감정가 67,000,000원은 주변 시세 대비 현저히 낮은 수준으로, 경매 참여 시 유리한 조건이 될 수 있음.

추정 입찰가:

* 인수 보증금 0원, HUG 인수 조건 변경 등 권리상 문제는 적을 것으로 판단됨.

* 주변 시세 및 감정가를 고려하여, 약 70,000,000원 ~ 85,000,000원 범위에서 신중한 입찰가 산정을 권장함.

1.4. 생활정보

주변 편의시설:

* 본건 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능함.

* 단, 대규모 상업 시설이나 편의 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있음.

교육시설:

* 신명여자고등학교가 인근에 위치함.

혐오시설:

* 본건 주변 지역에 혐오 시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위 임차권 존재 (단, 대항력 없음 및 말소 예정).

주의사항:

* 별도 등기가 존재하나, 효력이 없는 것으로 명시되어 있음. 등기부상 말소 기준 권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

* 건물 외벽에 '청양10차 108동'으로 표시되어 있으나, 이는 건물 명칭 표기로 실제 경매 물건과 직접적인 연관성은 없을 것으로 보임.

* 임대 관계는 미상으로 조사되었으나, 임차인 현황에 HUG 관련 임차인만 명시되어 있고 대항력 및 인수 보증금이 없어 큰 문제는 없을 것으로 판단됨.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 남동구 간석동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 대비 시세가 높아 시세 차익을 기대할 수 있는 물건임.

권리 분석상 인수해야 할 부담이 없고, HUG 인수 조건 변경으로 인해 절차가 명확해질 가능성이 있음.

다만, 건축 연도가 1995년으로 비교적 오래되었고 1층이라는 점은 향후 가치 상승 요인에 일부 제약이 될 수 있음.

주변의 다양한 편의시설 및 교육 시설 접근성은 양호한 편임.

1.7. 투자 포인트

낮은 감정가 대비 높은 주변 시세: 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회.

권리상 인수 부담 없음: 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸됨. 임차인 보증금 인수 없음.

HUG 관련 조건 명확화: HUG 인수 조건 변경으로 인해 절차상 예측 가능성 증대.

1.8. 예상 입찰가

감정가 67,000,000원 대비 주변 시세는 약 96,000,000원 ~ 104,000,000원으로 추정됨.

권리상 인수가 없고 HUG 관련 조건이 명확하다는 점을 고려할 때, 감정가 이상으로 입찰을 고려해 볼 수 있음.

보수적으로 접근하여 약 70,000,000원에서 85,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 권장함.

이는 현 시세 대비 상당한 시세 차익을 확보하면서도, 향후 발생할 수 있는 예상치 못한 변수를 감안한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.