나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503646 [1] 인천광역시 서구 검암동 612-6 우리하이빌 1동 2층205호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치 · 평가일 2026.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '간재울중학교' 북측 인근에 위치하며 주위에 다세대 및 연립주택, 다가구주택, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 주정차가 용이하고 인근에 버스정류장, 지하철역(검바위역(인천2호선))이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 제2층 제205호로서 (사용승인:2008.07.30.)로서, 외벽: 치장벽돌쌓기 등 마감 창호: 샷시창호 등 마감임.

이용상태

공부상 연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 개별 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 토지로서 공동주택(연립주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물은 서측 및 동측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구) , 도로(접합) , 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503646 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 612-6 우리하이빌 1동 2층205호

용도: 연립주택

감정가: 201,000,000원

토지면적: 54.78㎡ (약 16.58평)

건물면적: 69.19㎡ (약 20.94평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '간재울중학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 다세대 및 연립주택, 다가구주택, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 차량 주정차가 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2호선 검바위역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2026년 5월 11일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(을구 5번)입니다. 등기부상 을구 9번으로 등기된 김상현의 주택임차권(보증금 205,000,000원)은 대항력이 없으며, 말소 예정 권리입니다. 또한, 주택도시보증공사로부터 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석

본건은 인천 서구 검암동에 위치하며, 주변 유사 물건들의 최근 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

2026년 1월에 거래된 풀하우스101동(636-12번지)은 2010년식, 전용면적 30.72㎡ 기준으로 93,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 1월에 거래된 몽베르타운하우스2차(645-5번지)는 2009년식, 전용면적 72.87㎡ 기준으로 183,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 1월에 거래된 뉴베스트(616-1번지)는 2010년식, 전용면적 62.67㎡ 기준으로 179,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 201,000,000원이며, 건물 면적 69.19㎡ 기준 평당 약 2,905,000원의 감정가입니다. 최근 거래 사례 중 본건과 유사한 면적(62.67㎡, 72.87㎡)의 다세대 주택 거래가는 평당 약 2,511,000원에서 2,856,000원 수준입니다. 감정가는 최근 시세와 비교 시 적정 수준으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

본건은 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 인근에 간재울중학교 등 교육시설이 있으며, 검바위역(인천2호선)을 통해 시내 접근성이 좋습니다. 주변에 공원 및 근린생활시설이 있어 생활 여건이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 외국인 등의 주택용도 취득에 한하며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 유효합니다. (보고서 작성일 기준 유효 기간 만료 전)

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항이 있으므로, 계약 시 구체적인 내용을 확인해야 합니다.

* 임차권 관련: 선순위 임차권이 존재했으나, 현재 대항력이 없는 것으로 파악되며 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리라는 단서가 있어 세부 확인이 필요합니다.

* 기타 제한사항: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 인천 서구 검암동에 위치한 연립주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 감정가는 최근 시세와 부합하는 수준으로 판단되며, 권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경 등 추가적인 확인이 필요한 사항이 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 검바위역 인근으로 교통 편리, 학교 및 근린시설 인접

* 권리 관계 명확화: 인수할 임차보증금 없음 예상, 말소기준 권리 이후 권리들은 소멸 예상

* 적정 감정가: 주변 시세와 부합하는 감정가 수준

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 201,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 잠재적 리스크 요인들을 감안하여 보수적으로 접근할 경우 195,000,000원 내외의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 본 물건에 대한 상세한 권리 분석과 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.