나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503698 [1] 인천광역시 중구 중산동 1887-2 영종힐스테이트 909동 7층701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 중산동 소재 "중산초등학교" 남측 인근에 위치하고 주위는 아파트단지와 공원, 학교, 근린생활시설 등이 소재하여 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근 노선버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 32층 아파트 내 제701호 및 제1301호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 페어글라스 창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 2개 호수 아파트로 이용 중입니다.

설비내역

공히 기본적인 급수배수설비, 위생설비, 난방설비, 화재참지설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 광평수 토지로서 아파트의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지내의 포장도로를 통하여 외곽 공도와 연결 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

중산동 1887-2는 제3종일반주거지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(2012-12-28)(접합) 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2019-02-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))입니다.

공부와의 차이

각 공부와의 차이는 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

701호 및 1301호 각각 등기사항전부증명서 을구 순위번호 5 주택임차권등기가 등재되어 있고 각 호수 출입문상 미납 관리비 안내문이 붙어 있는바 관리사무소 등을 통하여 확인하시기 바랍니다.

물건 비고

호수 출입문에 미납 관리비 안내문이 부착되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 2026타경503698 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 중구 중산동 1887-2 영종힐스테이트 909동 7층701호이며, 용도는 아파트입니다.

감정평가액은 417,000,000원입니다.

토지 면적은 43.97㎡ (약 13.30평)이며, 토지 지분 면적 또한 43.965㎡입니다.

건물 면적은 83.25㎡ (약 25.19평)이며, 건물 지분 면적은 83.247㎡입니다.

본 경매 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 농협은행주식회사(농OOO)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 중구 중산동에 위치하며, 주변에 "중산초등학교"가 남측 인근에 소재하고 있습니다.

주위 환경은 아파트 단지와 공원, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하여 생활 환경이 양호한 편입니다.

차량으로 본건까지 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건이 속한 단지 내에는 포장도로가 잘 정비되어 있으며, 이는 외곽 공로와 연결되어 있습니다.

토지 이용 계획상 본건은 제3종일반주거지역이며, 지구단위계획구역에 해당합니다.

또한, 대로1류(폭 35m~40m)에 접합되어 있으며, 경제자유구역, 상대보호구역, 성장관리권역에 포함됩니다.

외국인 등에 한하여 토지거래계약 허가 구역으로 지정되어 있으나, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지로 현재 만료된 상태입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2020년 8월 25일자 농협은행주식회사의 근저당권입니다.

등기부채권 총액은 약 392,800,000원입니다.

임차인 현황을 분석한 결과, 주택도시보증공사(박 ) 외 1인이 등재되어 있습니다.

해당 임차인은 2020년 8월 26일 전입(사업)일자를 가지고 있으며, 확정일자는 각각 2020년 6월 18일 및 2020년 8월 18일입니다.

배당신고일자는 2024년 10월 7일입니다.

중요한 점은, 해당 임차인들에게 '대항력 없음'으로 표시되어 있어, 원칙적으로는 매각으로 인해 임차인의 권리가 소멸됩니다.

따라서, 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

1.3. 상권분석

본건이 위치한 중산동 일대는 아파트 단지들이 밀집해 있어 주거 중심의 상권을 형성하고 있습니다.

인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 소재하여 교육 환경이 우수하며, 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

차량 접근성이 좋고 대중교통망도 이용 가능하여, 지역 내에서의 이동 및 외부와의 연결성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트구조로, 32층 아파트 중 7층에 위치하고 있습니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 페어글라스 창호 마감 등 일반적인 아파트 건축 마감 상태를 보입니다.

각 호수는 기본적인 급배수, 위생, 난방, 화재탐지설비 및 승강기 설비를 갖추고 있어 주거 편의성이 높습니다.

인근에는 중산초등학교(약 425m,) 및 다른 학교들이 있어 교육 환경이 좋습니다.

또한, GS더프레시 영종하늘도시점(약 499m,)과 같은 편의시설이 가까이 있습니다.

검색 결과, 본건 주변에 유해시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 주의사항으로, 해당 호수 출입문에 미납 관리비 안내문이 부착되어 있다고 명시되어 있습니다. 이는 낙찰 후 인수 또는 정산이 필요할 수 있으므로, 관리사무소 등을 통해 반드시 정확한 미납 관리비 내역을 확인해야 합니다.

* 임차인이 존재하나 대항력이 없는 것으로 분석되므로, 보증금 미회수 등의 법적 분쟁 가능성은 낮으나, 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획상 상대보호구역, 성장관리권역 등에 속해 있어 향후 재개발 또는 건축 시 일부 규제를 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 중구 중산동에 위치한 영종힐스테이트 아파트로, 주거 환경이 비교적 잘 갖추어진 지역에 소재하고 있습니다.

교통, 교육, 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 건물 자체도 철근콘크리트 구조의 현대적인 아파트입니다.

등기부상 다수의 권리가 말소될 예정이며, 임차인 역시 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

다만, 미납 관리비 내역 확인 및 명도 절차 진행 시 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천 중산초등학교 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 입지입니다.

* 아파트 단지 내 및 주변에 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

* 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 명도 절차만 원활히 진행된다면 권리상의 부담이 적습니다.

* 영종도 개발 계획과 연계하여 장기적인 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 417,000,000원입니다.

권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

따라서, 감정평가액을 기준으로 입찰가를 산정하되, 주변 시세 및 본건의 현황(미납 관리비 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

최근 시세 정보에 따르면, 유사 면적의 영종힐스테이트 아파트 매매가는 3억 3천만원대부터 3억 8천만원대까지 다양하게 분포하고 있으며, 감정가(4억 1천7백만원)는 이보다 다소 높은 수준입니다.

따라서, 시세 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 입찰가 산정 시에는 감정가에서 잠재적 리스크를 고려한 금액을 차감하거나, 시세와 비교하여 전략적으로 접근하는 것이 좋습니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 감정가 417,000,000원을 기준으로 시장 상황과 물건 상태를 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하십시오.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.