나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503673 [1] 인천광역시 서구 가정동 284-401 뉴서울아파트 3동 4층410호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2026.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가정동 소재 "봉수초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕(집합건출물대장 (표제부,갑))15층 건물내 4층 410호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주변으로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1)토지: 보전녹지지역, 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m)(2025-11-03)(인천광 역시 고시2025-321호)(접합), 도시자연공원구역(계양도시자연공원구역)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(2025-11-03)(인천광역시 고시2025-321호)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-12-03)(봉수초등학교[문의: 서부교육지원청 평생교육건강과(032-560-6662)])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구 역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문 의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약 에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임. - 기호(2)토지: 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-12-03)(봉수초등학교[문의: 서부교육지원청 평생교육건 강과(032-560-6662)])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허 가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임. - 기호(3)토지: 보전녹지지역, 도시자연공원구역(계양도시자연공원구역), 가축사육제한구역 (2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역)<교육환 경 보호에 관한 법률>, 공익용산지(서구녹지경관과문의560-4796)<산지관리법>, 과밀억제권 역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용 도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-집합건축물대장상 소재지번이 '가정동 284-401'로만 표기되어 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2026타경503673 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 서구 가정동 284-401 뉴서울아파트 3동 4층 410호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

170,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 22.24㎡ (약 6.73평)

건물면적: 57.20㎡ (약 17.30평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

한OOOOOOO

1.9. 주의사항

집합건축물대장상 소재지번이 '가정동 284-401'로만 표기되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가정동 소재 "봉수초등학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 임야, 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철역이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건 주변으로 포장도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2021년 5월 18일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권이 말소기준권리입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 인수되는 권리

인수되는 보증금 합계는 0원으로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 등기부요약

* 소유권 이전: 정봉순(2009년), 강정아(2015년), 최지숙(2021년)

* 근저당: 한국주택금융공사(105,600,000원, 2021년 5월 18일)

* 가압류: 재단법인(9,026,245원, 2021년 4월 13일)

* 임의경매: 한국주택금융공사(90,126,687원, 2026년 5월 8일)

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.5. 임차인 현황

임대관계는 미상이며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

만약 명시되지 않은 임차인이 존재할 경우, 해당 임차인의 대항력 유무 및 보증금, 차임 등에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

주변이 임야, 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 근린생활시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

봉수초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 제공받을 수 있습니다.

5.3. 주변 환경

아파트, 주택, 학교 등이 혼재된 생활 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인의 주택용도 취득에 한해 허가 대상입니다. (2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호(1) 토지: 보전녹지지역, 제3종일반주거지역, 광로2류, 도시자연공원구역(계양도시자연공원구역, 저촉), 중로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(봉수초등학교), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역.

* 기호(2) 토지: 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(봉수초등학교), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역.

* 기호(3) 토지: 보전녹지지역, 도시자연공원구역(계양도시자연공원구역), 가축사육제한구역, 공익용산지, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역.

특히, 보전녹지지역 및 도시자연공원구역에 편입된 토지가 있어 향후 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 공부와의 차이

집합건축물대장상 소재지번이 '가정동 284-401'로만 표기되어 있어, 실제 등기부등본상의 지번과의 일치 여부 및 행정 처리 시 혼선이 발생할 가능성이 있습니다.

6.4. 주변 시설

본건 인근으로 "봉수초등학교"가 위치하며, 주거단지와 근린생활시설이 혼재해 있습니다. 대규모 공원(계양도시자연공원구역)이 인접해 있어 자연환경이 비교적 양호한 편이나, "도시자연공원구역(저촉)" 표기로 인해 개발 행위에 일부 제약이 따를 수 있습니다. 현재 지도상으로 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

7. 종합 의견

인천광역시 서구 가정동에 위치한 본 아파트는 봉수초등학교 인근의 주거지 내에 소재하고 있어 교육 및 생활 편의성이 보통 수준입니다. 토지거래허가구역 지정, 보전녹지지역 및 도시자연공원구역 편입 등의 토지이용계획과 집합건축물대장상 지번 표기 오류는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되어 깨끗한 편이며, 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 안정적인 주거 환경

학교와 주거단지가 인접하여 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

8.2. 권리관계의 명확성

말소되는 권리들이 많아 인수 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

감정가 170,000,000원에서 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 하되, 시장 상황 및 본건의 고유 리스크(토지이용계획, 공부상 지번 표기 등)를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

9.2. 권고 입찰가

현재 제시된 감정가를 기준으로, 해당 물건의 현황 및 시장 조사를 충분히 거친 후, 본건의 잠재적 리스크 요인들을 반영하여 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 결정하는 것을 권고합니다. (136,000,000원 ~ 153,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.