나이스옥션 법원경매 남양주 2026타경20632 [1] 경기도 남양주시 화도읍 금남리 136-22 리버데일 101동 1층104호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더안 · 평가일 2026.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 금남리 소재 '금남교차로' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 북한강변으로 동유형의 고급연립주택, 단독주택, 수상레저시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 104호로서,(사용승인일: 2007.03.12) 외벽 : 몰탈위 석재붙임 등, 창호 : 하이새시 등 마감임.

이용상태

연립주택(방3, 서재, 가족실, 욕실2, 거실, 주방, 다용도실, 드레스룸, 발코니 등)으로 이용 중임.

설비내역

기본 위생 급·배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내외 자주식 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지 공히 자체지반 등고평탄하게 조성된 일단의 가장형 토지로서, 연립주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 개설되어 있으며, 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,4): 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 배출시설설치 제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한 지역)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수계수변구역기타(하수처리구역)<한강수계 상수원수질개선 및 주민 지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한 허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상: 외국인 등/용도:주택)))) 일련번호(2,3,5,6): 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 배출시설 설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립 제한지역)<수도법>, 홍수관리구역(북한강(국가시점~한강(국가)합류점))<하천법>, (한강)폐 기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강) 수계수변구역기타(하수처리구역)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약 에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

본건 구분건물의 대지권의 목적인 토지의 지목은 귀 제시목록과 달리 '토지대장' 및 현황 공히 지목 '대'로 확인되는바, 경매진행 시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 구분건물의 집합건축물대장(전유부)상 공용부분 중 일부는 지1층에 각 세대별 창고가 구분되어 소재하는 것으로 집합건축물대장상 건축물현황도에 의거하여 도시하였으니, 경매 진행 시 참고하시기 바람.

물건 비고

대지권의 목적인 토지의 공부상 지목이 '전'이나 토지대장 및 현황 '대'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2026타경20632 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 화도읍 금남리 136-22, 리버데일 101동 1층 104호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 668,000,000원

* 토지면적: 215.48㎡ (약 65.2평)

* 건물면적: 159.06㎡ (약 48.1평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 104호

* 사용승인일: 2007년 3월 12일

* 특이사항: 유동화물건

* 주의사항: 대지권의 목적인 토지의 공부상 지목이 '전'이나, 토지대장 및 현황상 '대'임

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 경기도 남양주시 화도읍 금남리 소재 '금남교차로' 북동측 인근에 위치하며, 북한강변으로 동유형의 고급 연립주택, 단독주택, 수상 레저 시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 토지이용 및 형상:

대상 토지는 자체 지반이 등고평탄하게 조성된 일단의 가장형 토지로, 연립주택 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 도로가 개설되어 있으며 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항:

본 물건은 계획관리지역, 성장관리구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등에 포함되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

본 경매의 말소기준권리는 2024년 4월 30일 접수된 우리은행 근저당 (을4, 396,000,000원)입니다.

* 총 권리 내역:

등기부상 채권 총액은 578,850,000원이며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 특별한 권리는 현재로서는 파악되지 않으며, 지상권에 대한 추가 정보는 없습니다.

* 임차인 현황:

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다 (0원). 임대 관계는 현재 미상으로 확인됩니다.

* 공부와의 차이:

본 건물 대지권의 목적인 토지의 공부상 지목은 '전'이나, 토지대장 및 현황 조사에서는 '대'로 확인되었습니다. 이는 실제 이용 현황과 일치하므로 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

* 주변 환경:

북한강변에 위치하여 조망이 우수하며, 고급 연립주택 및 단독주택, 수상 레저 시설 등이 어우러져 비교적 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 인근에 근린생활시설이 있어 생활 편의성을 더합니다.

* 주변 시설 검색 (혐오시설):

주변 지역에 대한 조사 결과, 물건지 인근에 특별히 언급할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 건물 상태:

2007년에 건축된 철근콘크리트 구조의 연립주택으로, 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 하이새시 등으로 마감되었습니다.

* 내부 구조:

현황 연립주택으로 방 3개, 서재, 가족실, 욕실 2개, 거실, 주방, 다용도실, 드레스룸, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

* 편의시설:

기본적인 위생, 급배수, 전기, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 및 옥내외 자주식 주차장이 마련되어 있습니다.

* 기타:

집합건축물대장 상 지하 1층에 각 세대별 창고가 구분되어 소재하는 것으로 확인됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 지목: 공부상 '전'이나 현황 '대'로, 이용상 문제는 없으나 계약 시 유의사항으로 인지할 필요가 있습니다.

* 개발 제한: 계획관리지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 중첩 규제로 인해 향후 건축 행위나 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 층수: 1층에 위치하여 일조권이나 조망권이 타 층에 비해 제한적일 수 있습니다.

* 임대 미상: 임대 관계가 미상이나, 인수 보증금이 없는 것으로 보아 점유 및 임대차 관련 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 북한강변에 위치한 연립주택으로, 주변에 고급 주택 및 편의시설이 혼재하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 2007년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 건물 내부 구조도 실용적으로 구성되어 있습니다. 권리관계가 명확하고 인수할 임차인의 보증금이 없어 명도 부담이 적다는 점이 큰 장점입니다. 다만, 각종 개발 제한 구역에 속해 있어 향후 재산 가치 상승 또는 개발 가능성은 제한적일 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 북한강변의 조망 및 쾌적한 환경

* 동급 물건 대비 합리적인 감정가

* 인수할 임차인 보증금 없어 명도 용이

* 건물 상태 양호 및 실내 구조 우수

* 근린생활시설 및 수상레저시설 인접

9. 예상 입찰가

본건과 유사한 조건의 인근 '리버팰리스'(689-4)가 2026년 6월 26일 650,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가는 668,000,000원이며, 건물 면적 및 연식 등을 고려할 때, 최근 거래 사례 및 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

입찰 예정가는 620,000,000원 ~ 670,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 이는 감정가 수준이며, 경쟁 상황에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.