나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4182 [1] 서울특별시 강서구 염창동 262 염창투웨니퍼스트 제13층 제1304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤 · 평가일 2026.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 "서울염동초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 인근은 상업용 및 업무용 건물과 아파트와 다세대주택 등의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 밀 집한 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스 정류장 및 지하철 9호선 "염창역" 이 소재하여 제반 교통이용 편의는 양호한 편입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 제13층 제1304호로서, - 사용승인일: 2019년 5월 14일 - 외벽: 석재붙임마감 등 - 창호: 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 구비되어 있습니 다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인접필지 대비 등고평탄한 3필 일단의 사다리형에 유사한 토지로서, 업무 시설(오피스텔, 사무소) 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 북서측 및 동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 소재 토지들은 3필지 공히 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법> , 대공방어협조구역(위탁고도 :77-257m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매 립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약 에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 기간: 2025.10.20.~2026 .12.31.) 등입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4182 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 염창동 262 염창투웨니퍼스트 제13층 제1304호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 291,000,000원

* 토지 면적: 10.22㎡ (약 3.09평)

* 건물 면적 (전용면적): 28.57㎡ (약 8.64평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 염창동 소재 "서울염동초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 인근 지역은 상업용 및 업무용 건물, 아파트, 다세대주택 등 공동주택과 각종 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스 정류장이 위치해 있습니다. 또한, 지하철 9호선 "염창역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 여건은 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2026타경4182)으로, 접수일자는 2026년 5월 6일입니다. 이보다 선순위인 권리는 말소기준권리에 의해 소멸됩니다.

* 등기부 요약:

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (주식회사투웨니퍼스트플러스)

* 갑4: 소유권이전 (이갑호) - 매매

* 을1: 주택임차권 (김수영), 권리금액 267,000,000원, 말소 예정 (전입일자 2021-07-14, 확정일자 2021-06-07)

* 갑5: 강제경매 (주택도시보증공사), 권리금액 267,000,000원, 말소 예정 (말소기준권리)

* 총 채권액: 267,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (실제 거주자: 김수영)

* 보증금: 267,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-14

* 확정일자: 2021-06-07

* 배당신고일자: 2025-07-17

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 김수영 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 인수 보증금: 0원 (상기 임차인 관련 조건에 따라 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 등기부상 해당 권리 없음)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 서울 강서구 염창동의 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설이 밀집한 상업 및 업무 중심 지역에 위치합니다.

* 주변 시설: 서울염동초등학교가 인근에 있어 교육 환경 접근성이 있으며, 다양한 상업 및 편의시설이 풍부하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교통 접근성: 지하철 9호선 염창역과 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량을 이용한 접근성도 우수합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 중 제13층 제1304호입니다.

* 준공 연월: 2019년 5월 14일 준공된 건물로, 사용승인 후 약 7년이 경과했습니다.

* 이용 상태: 건축물대장상 '오피스텔'로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 사용 중입니다.

* 설비 내역: 위생, 급·배수, 난방, 소방, 승강기, 주차 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 주변 환경: 인근에 아파트 단지 및 주택가가 있어 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 가능성이 있으므로, 입찰 전 관련 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

* 임차인 관련 조건: 임차인 김수영 및 주택임차권 승계인인 HUG가 보증금반환청구권을 포기하는 것을 조건으로 매각이 진행되므로, 해당 조건의 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항: 본건 소재 토지는 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 상수원보호구역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 도시계획 및 법규의 적용을 받습니다. 이는 향후 토지 이용 및 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

* 공부상 용도와 현황 사용 용도 불일치: 건축물대장상 '오피스텔'이나 현황 '주거용'으로 사용 중인 점은 추후 행정적인 문제나 매각 시 제한 사항으로 작용할 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 염창동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통과 잘 갖춰진 생활 인프라를 누릴 수 있는 장점이 있습니다. 2019년에 준공되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상되며, 투자 및 실거주 목적으로 고려해볼 만합니다. 권리분석상 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보이나, HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련 특이사항은 반드시 입찰 전에 최종 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 9호선 염창역 초역세권으로 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다.

* 신축급 건물: 2019년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 초기 유지보수 부담이 적습니다.

* 실거주 및 임대수익: 오피스텔로서 1인 가구 및 소형 가구의 주거 수요가 꾸준하며, 임대 수익 창출이 용이합니다.

* 명확한 권리관계: 인수 부담이 없는 권리관계로 투자 리스크가 낮습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 현재 감정가: 291,000,000원

* 최근 실거래가 분석:

* 2025년 2월 11층 거래: 290,000,000원 (전용면적 28.57㎡)

* 2025년 2월 12층 거래: 280,000,000원 (전용면적 28.57㎡)

* 2025년 4월 11층 거래: 190,000,000원 (전용면적 28.57㎡) - 해당 거래는 시세와 차이가 있어 추가 확인이 필요합니다.

* 시세 분석: 본건은 13층으로 최근 거래된 11, 12층보다 층수가 높으며, 감정가 또한 최근 상위 거래가와 유사한 수준입니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 감안할 때, 시장 상황과 경쟁 정도에 따라 긍정적인 가격으로 입찰이 가능합니다.

* 제안 입찰가 범위: 285,000,000원 ~ 300,000,000원

* 전략: 감정가 대비 약 98% ~ 103% 수준에서 입찰가를 고려하며, 희망하는 낙찰가 수준을 설정하여 경쟁 상황에 따라 유연하게 대응하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.