나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70985 [1] 경기도 의정부시 의정부동 377-2 승윤노블리안시티 12층1213호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JM · 평가일 2026.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 "의정부1동주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 간선도로변으로 상업용빌딩, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 주를 이루는 노선상가지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철1호선 "의정부역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상19층 건내 제 12층 제1213호로서, (사용승인일 : 2016.03.14) 외벽 : 몰탈위페인팅마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등(탐문조사) 창호 : 하이샷시창호 등

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재경보 및 탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형의 평지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복 4차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2026타경70985 (1) 경매물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 물건기본정보

- 사건번호: 의정부지방법원 2026타경70985 (1)

- 소재지: 경기도 의정부시 의정부동 377-2 승윤노블리안시티 12층 1213호

- 용도: 도시형생활주택

- 감정가: 61,000,000원 (6천 1백만원)

- 토지면적: 2.58㎡ (약 0.78평)

- 토지지분: 2.581㎡ (약 0.78평)

- 건물면적: 17.50㎡ (약 5.30평)

- 건물지분: 17.5㎡ (약 5.30평)

- 매각대상: 토지/건물 일괄매각

- 경매구분: 부동산강제경매

- 채권자: 서울보증보험

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 의정부시 의정부동에 위치하며, "의정부1동주민센터" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 상업용 빌딩, 오피스텔, 각종 근린생활시설이 밀집한 노선상가지대로를 형성하고 있어 도시적인 환경을 갖추고 있습니다. 차량 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 "의정부역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.3. 권리분석

현재 소유권은 장은경 씨에게 있으며, 2021년 1월 4일에 매매로 이전되었습니다.

말소기준권리는 2026년 5월 11일 접수된 서울보증보험의 강제경매 (채권액 81,425,424원)입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 79,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 1월 20일

* 확정일자: 2021년 1월 7일

* 대항력: 없음

* 비고: 서울보증보험 주식회사가 임차인의 보증금반환채권을 대위변제하면서, 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 이로 인해 한국토지주택공사의 임차권은 말소될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

따라서, 권리상 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 속한 의정부동 일대는 의정부역을 중심으로 한 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다. 오피스텔, 상업용 빌딩, 다양한 근린생활시설이 밀집하여 있어 유동인구가 많고 상권 활성화가 이루어져 있습니다. 이는 임대수익을 고려하는 투자자에게 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 의정부역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행으로 시내외 이동 용이.

* 편의시설: 의정부1동 주민센터 인근 위치. 주변 상업지구 내 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용 편리.

* 주거환경: 도시형생활주택으로, 단지 내 및 주변으로 상업시설이 발달하여 생활 편의성이 높습니다.

1.6. 잠재적리스크

* 소형 면적: 전용면적 17.50㎡ (약 5.30평)의 소형 주택으로, 실수요자층이 제한적일 수 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 대로3류, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획 및 제한사항이 존재하여 향후 건물 활용이나 재건축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 임대관계 미상: 물건 명세서상 임대관계가 미상으로 명시되어 있으나, 권리분석에서 대항력 있는 임차인이 없음을 확인하였습니다.

1.7. 종합의견

본 물건은 의정부역 초역세권에 위치한 신축급(2016년 사용승인) 도시형생활주택으로, 입지적 강점이 매우 뛰어납니다. 특히, 서울보증보험의 대위변제 및 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점은 매우 큰 장점입니다. 소형 면적이라는 점은 일부 제약이 될 수 있으나, 역세권 소형 주택은 임대 수요가 꾸준하여 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

1.8. 투자포인트

* 초역세권 입지: 지하철 1호선 의정부역 인근으로 출퇴근 및 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 신축급 건물: 2016년 사용승인된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 무인수 임차보증금: 임차인의 대항력 포기 및 확약서 제출로 인해 인수할 임차보증금이 없어 안전하게 투자가 가능합니다.

* 소형 면적의 수요: 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 주택의 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 향후 시세 상승 기대: 의정부역 일대의 개발 계획 및 교통망 확충 시 추가적인 시세 상승 여력이 있습니다.

1.9. 예상입찰가

본 물건의 감정가는 61,000,000원입니다.

주변 유사 면적 및 연식의 다세대주택 매매 사례를 고려할 때, 본 물건의 전용면적 17.50㎡(약 5.30평) 대비 평당 가격은 약 300만원 내외로 형성될 수 있습니다.

이는 감정가 기준 평당 약 348만원 수준과 비교됩니다.

제공된 JSON 데이터의 유사 물건 매매가(1025만원~1100만원)는 면적이 크고 연식이 오래된 다세대 주택의 사례이므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

인수 보증금이 0원임을 고려할 때, 감정가 61,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근한다면 65,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

시세 상승 가능성 및 경쟁 상황에 따라서는 75,000,000원까지도 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 본 물건의 실제 가치는 현장 조사 및 최신 시세 변동 추이를 면밀히 파악한 후 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.