나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4941 [1] 서울특별시 양천구 신월동 88-28 인성파크빌 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인서 · 평가일 2026.05.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 월정초등학교 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택 및 공동주택, 각급 초중고등학교, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선 화곡역이 소재하는 등 제반 교통시설 환경은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물 내 제5층 제502로서, 외벽 : 외장석붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 내장타일 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택(후면 건물개황도 참조)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 3필지 일단의 등고평탄한 부정형 토지로서, 현황 건부지(다세대주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-26) (지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정),토지 거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4941 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 88-28 인성파크빌 제5층 제502호 (새주소: 서울특별시 양천구 화곡로14길 32)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 236,000,000원

* 건물 면적: 17.88㎡ (약 5.41평)

* 토지 면적: 15.16㎡ (약 4.59평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 6층 건물 내 5층 502호

* 준공일: 2020년 10월 (건축 허가일 기준)

2. 입지조건

* 본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 월정초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 단독주택 및 공동주택, 각급 초중고등학교, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 전반적인 환경은 보통입니다.

* 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 교통 환경은 보통 수준입니다.

* 토지는 3필지 일단의 등고평탄한 부정형 토지로서 현황 건부지로 이용 중입니다.

* 동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 여러 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

* 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2026타경4941)입니다.

* 등기부 현황상 소유권보존, 공유자전부이전, 주택임차권(을3, 윤희용), 강제경매(갑3, 주택도시보증공사) 내역이 확인됩니다.

* 주택임차권(윤희용, 보증금 239,000,000원)은 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* * 오정희: 전입일자 2024-06-07, 보증금 및 차임 미상, 대항력 있음. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* * 주택도시보증공사(윤희용): 전입일자 2021-08-06, 확정일자 2021-07-06, 배당신고일자 2023-08-30, 보증금 239,000,000원, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 신월동 지역은 주거지대이며, 인근에 초등학교 및 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통으로는 지하철 5호선 화곡역 및 버스정류장이 가까워 시내 접근성이 양호한 편입니다.

* 최근 매매 사례 분석 (2026년 5월 기준):

* 신월동 523-26, 효성쉐르빌 (2017년 건축, 다세대), 52.41㎡, 30,200만원 (약 576만원/㎡).

* 신월동 9-3, 수명산시그니처 (2019년 건축, 다세대), 55.56㎡, 32,900만원 (약 592만원/㎡).

* 제공된 비교 사례들은 본건(17.88㎡)보다 훨씬 큰 면적의 물건들입니다. 본건은 약 5.41평으로 소형 주택에 해당합니다.

* 비교적 최신 건축물(2017년, 2019년)의 평당 거래가가 576만원~592만원 수준임을 감안할 때, 본건과 유사한 소형 다세대주택의 경우 단위 면적당 가격이 더 높게 형성될 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 월정초등학교가 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 다양한 근린생활시설이 주변에 소재합니다.

* 교통: 지하철 5호선 화곡역과 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 내 편의시설: 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 난방, 승강기, 화재경보 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 오정희 씨의 보증금 및 차임이 미상으로, 명도 시 보증금 반환 요구 등 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

* 특별매각조건에 따라 매수인은 임차인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기해야 합니다. 이는 인수해야 할 보증금이 없음을 전제로 하는 조건이나, 미상인 보증금에 대한 불확실성이 존재합니다.

* HUG 인수조건 변경 관련 사항은 HUG와 관련된 채권 및 절차를 명확히 확인해야 합니다.

* 토지이용계획상 일부 제한사항(과밀억제권역, 토지거래허가구역 등)이 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치한 다세대주택으로, 2020년에 건축 허가를 받은 비교적 신축 건물입니다.

* 주거지 내 입지로 기본적인 생활 환경은 양호하나, 대항력 있는 임차인의 보증금 미상으로 인한 불확실성과 특별매각조건은 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단되나, 임차인과의 관계 정리가 낙찰 후 가장 중요한 쟁점이 될 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적(약 5.41평)으로 소액 투자가 가능하며, 1인 가구 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

* 2020년 건축물로 비교적 신축이라 관리 상태 및 거주 편의성이 좋을 것으로 예상됩니다.

* 해당 지역의 꾸준한 임대 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 권리 분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 추가적인 보증금 인수 부담이 없을 경우 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 236,000,000원

* 면적: 17.88㎡ (약 5.41평)

* 최근 실거래가 비교: 2017년, 2019년에 건축된 유사 주택형(다세대)의 50~55㎡ 면적이 30,000만원 ~ 32,900만원에 거래되었습니다. 이를 평당 가격으로 환산하면 약 576만원/㎡ ~ 592만원/㎡ 입니다.

* 본 건의 면적(17.88㎡)을 위 평당가로 단순 계산 시, 약 10,300만원 ~ 10,550만원 수준이 됩니다.

* 다만, 소형 면적은 단위 면적당 가격이 더 높게 형성되는 경향이 있으며, 본 건은 2020년 건축 허가된 건물로 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시된 점을 바탕으로, 추가적인 보증금 인수 부담이 없다고 가정할 때, 감정가보다 현저히 낮은 금액부터 입찰을 고려할 수 있습니다.

* 권리상의 불확실성(임차인 오정희의 보증금 미상)을 감안하더라도, 해당 보증금이 0원이라 가정할 경우, 최저 입찰가 또는 감정가의 50% 수준부터 경쟁률을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 현 시세 분석을 토대로, 잠재적 인수 보증금이 없다는 전제 하에, 본 건의 예상 입찰가는 100,000,000원에서 130,000,000원 사이로 제안합니다. (이는 입찰 시점의 현장 조사 및 권리 관계 재확인을 통해 조정될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.