나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4873 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 354-59 이도팰리스 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인 · 평가일 2026.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 북서측 인근에 위치하고, 인 근에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건은 제반차량 출입이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중 교통여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층중 4층 402호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 테라스, 현관 등)으로 이용중입니다.

설비내역

급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 등고평탄한 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 12미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 354-59, 화곡동 354-144 공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수푱표면 구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 소규모주택정비 관리지역, 소규모주택정비 사업의 사업시행구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기 간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역 (대상자:외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간:2025.8.26.~2026. 8.25), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31.) 등 입니다. <자세한 내역은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조하시기 바랍니다.>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 임대미상입니다. 2) 기타 --

물건 비고

특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 보고서는 서울남부지방법원 2026타경4873 (1) 사건의 물건에 대한 종합적인 분석 정보를 제공합니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4873 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 354-59 이도팰리스 제4층 제402호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 359,000,000원

* 건물명: 이도팰리스

* 건축년도: 2021년

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 6층 중 4층

* 토지 면적: 20.39㎡ (약 6.17평)

* 건물 면적 (전용 면적): 29.99㎡ (약 9.07평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 상세 정보

* 이용 상태: 도시형생활주택 (방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 테라스, 현관 등)으로 이용 중입니다.

* 건물 외벽: 석재붙임 등 마감.

* 창호: 샷시 창호.

* 설비 내역: 기본적인 위생 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있습니다.

* 토지 이용 현황: 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 남측으로 노폭 약 12미터의 포장도로와 접합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량의 출입이 원활하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 9월 9일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑4)입니다.

3.2. 인수되는 권리

특별 매각조건에 따라, 매수인은 임차인이 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(정 )

* 보증금: 355,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 12월 10일

* 확정일자: 2021년 11월 03일

* 배당신고일자: 2023년 12월 29일

* 대항력: 없음

3.4. 등기부 현황 요약

* 소유권보존: 2021-10-29 (배세시리아)

* 소유권이전: 2021-12-27 (정용섭, 매매)

* 주택임차권: 2023-12-29 (정원태, 보증금 355,000,000원, 말소 예정)

* 가압류: 2024-09-09 (주택도시보증공사, 10,000,000원, 말소, 말소기준권리)

* 강제경매: 2026-04-30 (주택도시보증공사, 355,000,000원, 말소)

* 등기부채권 총액: 365,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건이 소재한 서울특별시 강서구 화곡동 지역의 최근 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 2021년에 준공된 본건과 유사한 신축 건물(2019년식)의 경우, 전용면적 약 19.98㎡가 2억 1,600만원에 거래되었습니다 (2026년 7월). 이는 3.3㎡당 약 1,081만원 수준입니다.

본건의 감정가는 전용면적 29.99㎡ 기준으로 3억 5,900만원이며, 3.3㎡당 약 1,197만원 수준으로, 최근 거래된 유사 신축 건물의 시세와 비교 시 다소 높은 편이나, 신축 연도(2021년)를 감안할 때 합리적인 범위 내로 판단됩니다. 오래된 건물(1986년, 2002년식)의 거래가는 현저히 낮은 수준을 보였습니다.

4.2. 지역적 특성

본건이 위치한 화곡동은 주거 밀집 지역으로, 다세대주택 및 상가 시설이 혼재된 전형적인 도시 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 공공시설: "화곡1동주민센터"가 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 주변 지역에 상점, 음식점 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 서울화곡초등학교, 화곡중학교, 등서초등학교 등이 반경 1km 이내에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 혐오시설 유무

해당 물건의 토지이용계획 상 "중요시설물보호지구(공항)"로 지정되어 있습니다. 이는 김포공항 인근 지역으로, 항공기 운항으로 인한 소음 발생 가능성이 있으며, 이는 잠재적인 생활 불편 요인이 될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 항공기 소음

김포공항 인근에 위치하여 항공기 운항으로 인한 지속적인 소음 발생이 예상됩니다. 소음 민감도에 따라 주거 환경 만족도가 달라질 수 있습니다.

6.2. 토지거래허가구역 지정

본건 토지는 2024년 9월 5일 지정된 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되어 있습니다 (2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일). 이는 향후 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 제약이 있음을 의미합니다. 단, 외국인 등 대상 지정기간은 2026년 8월 25일까지, 아파트 용도 지정기간은 2026년 12월 31일까지로, 단기적인 거래 제한은 일부 완화될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년에 준공된 신축 도시형생활주택으로, 권리관계가 명확하고 매각으로 인해 인수되는 임차보증금 부담이 없어 권리상 매우 안전한 물건입니다. 감정가는 최근 유사 신축 건물의 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 평가됩니다. 다만, 김포공항 인근 지역의 특성상 항공기 소음이 발생할 수 있으며, 토지거래허가구역 지정으로 인한 재매각 시 제약이 있을 수 있습니다. 이러한 리스크 요인을 감안하더라도, 신축 건물이라는 장점과 권리상의 안전성을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 2021년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

* 경매 진행 시 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없어 권리관계가 매우 깨끗합니다.

* 감정가 대비 시세 경쟁력이 있어 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 3억 5,900만원입니다. 최근 거래된 유사 규모 및 연식의 신축 건물 시세를 반영하면 3억 2,400만원 수준으로 추정됩니다. 이에 본건의 신축 연식, 안전한 권리관계 등을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 3억 3,500만원 수준으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.