나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경5034 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1173 우장산숲아이파크근린생활시설 제비동 제1층 제101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이블 · 평가일 2026.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡역(서울지하철5호선)' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독(다가주)주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역(화곡역 : 서울지하철 5호선 )이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상3층 건물 내 제1층 제101호 외 9개호로, (사용승인일: 2022.12.01) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 페인팅 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 소화전설비 및 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평지인 부정형 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

본건 동측과 남측으로 노폭 약 7 ~ 8m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m ~10m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역( 위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역 (용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경5034 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1173 우장산숲아이파크근린생활시설 제비동 제1층 제101호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케이에프더블유이육공삼유동화전문유한회사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

사용승인일: 2022년 12월 01일

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 538,000,000원

토지면적: 14.57㎡ (약 4.41평)

건물면적: 34.50㎡ (약 10.44평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 서울 지하철 5호선 화곡역 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트 단지, 다세대 주택, 단독/다가구 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8~10m), 중로2류(폭 15~20m)에 해당합니다.

가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 정비구역, 과밀억제권역입니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 용도: 2025.8.26.~2026.8.25. / 아파트 용도: 2025.10.20.~2026.12.31).

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권은 2024년 1월 9일 화곡1주택재건축정비사업조합에서 보존등기 후, 2024년 3월 14일 백종걸에게 이전되었습니다.

말소기준권리는 2024년 3월 14일 접수된 우리은행 근저당권(3,000,000,000원)입니다.

이후 주식회사씨엠지제약 근저당권, 수원세무서 압류, 케이에프더블유이육공삼유동화전문유한회사 임의경매, 국민건강보험공단 압류 등이 등기되었으나, 모두 본 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액은 3,300,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 우

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입/사업자 등록일: 2025년 09월 17일

* 배당신고일자: 2026년 08월 10일

* 대항력: 없음

참고: 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

3.3. 인수 권리

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 등기사항에 기재되지 않은 유치권 등은 별도 확인 필요)

4. 상권분석

본 물건은 서울 지하철 5호선 화곡역 인근에 위치한 상업 지역으로, 유동인구가 확보되는 입지입니다.

주변 아파트 단지 및 다세대 주택 밀집 지역에 자리하고 있어 안정적인 배후 수요가 존재합니다.

제2종근린생활시설로서 다양한 업종의 영업이 가능하며, 2022년 12월 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

5. 생활정보

주변에 화곡역(5호선)이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 역 주변으로 형성된 각종 상업 시설 및 편의 시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

아파트 단지, 다세대 주택 등 주거 밀집 지역에 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

정비구역 지정으로 인해 향후 재개발 또는 재건축 사업 진행 시, 사업 절차 및 기간에 따라 변동성이 발생할 수 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 용도 및 대상자에 대한 거래 제한이 있을 수 있습니다. (경매 매각 시에는 일반적으로 허가 없이 취득 가능하나, 잔금 납부 시점의 규정 확인 필요)

임차인의 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 명도 절차 진행 시 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 가능성을 배제할 수 없습니다.

주위 환경 및 교통 상황이 '보통'으로 평가되어, 입지 조건이 특별히 우수하다고 보기는 어렵습니다.

주변에 혐오시설은 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 확인되지 않았습니다. (정확한 확인을 위해서는 현장 답사 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축된 근린생활시설 건물로, 지하철역 인근에 위치하며 주거 지역을 배후로 하고 있어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸 예정이므로 인수되는 권리가 없습니다.

정비구역 및 토지거래허가구역 지정은 장기적인 개발 가능성을 시사하나, 단기 투자 시에는 신중한 접근이 필요합니다.

임차인의 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 명도 과정에 대한 철저한 사전 대비가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

최신 건물(2022년 사용승인)로 즉시 활용 가능하며, 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

화곡역 역세권이라는 지리적 이점을 활용하여 다양한 상업적 가치 창출이 가능합니다.

정비구역 지정으로 인한 장기적인 사업 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석 하에 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 경매물건은 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 538,000,000원을 기준으로, 물건의 현 상태, 주변 시세, 향후 예상 임대 수익률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 위한 추가적인 시세 조사 및 현장 답사, 명도 가능성 분석이 필요합니다.

잠정적으로, 감정가 수준 혹은 약간 하회하는 수준에서 접근하는 것을 고려해볼 수 있으나, 실제 입찰가는 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.