나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4899 [1] 서울특별시 구로구 구로동 429-255 다온캐슬2동 제1층 제103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무한 · 평가일 2026.05.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울 구로구 구로동 소재 "고려대학교 구로병원" 동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택 등의 공동주택과 단독주택이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하고 본건의 북측 근거리에 서울지하철 2호선 대림역이 소재하고 북서측 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 4층 도시형생활주택(단지형다세대주택-16세대)건물 중 제1층 제103호로서 외벽:석조붙임 마감 등 내벽:벽지마감 등 창호:알루미늄 샷시창임.

이용상태

공동주택 중 도시형 생활주택(단지형 다세대주택,방3,고실,주방,욕실,발코니(확장형 포함) 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급.배수시설.소화시설.난방시설.승강기시설, 주차장시설 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형으로서 도시형 생활주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터, 동측으로 노폭 약 4.5미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하),장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법> , 대공방어협조구역(위탁고도: 해발165m(지반+건축+옥탑 등) , 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 정비구역(주거환경개선사업)<도시 및 주거환경정비법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4899 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 429-255 다온캐슬2동 제1층 제103호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 4층 도시형생활주택(단지형다세대주택-16세대) 건물 중 제1층 제103호

건물 연면적: 총면적 949.64㎡ (약 287.29평), 건폐율 56.77%, 용적률 149.3%

토지 면적: 28.84㎡ (약 8.73평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 면적: 37.87㎡ (약 11.46평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

감정가: 313,000,000원

토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치: 서울 구로구 구로동 소재 "고려대학교 구로병원" 동측 인근에 위치함

* 주변 환경: 주위는 다세대주택 등의 공동주택과 단독주택이 혼재하는 주거지대임

* 교통 상황: 본건까지 차량진입이 가능하며, 북측 근거리에는 서울지하철 2호선 대림역이 소재하고 북서측 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통 정도임

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 8미터, 동측으로 노폭 약 4.5미터의 도로와 접함

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 장애물제한표면구역(진입표면), 대공방어협조구역, 정비구역(주거환경개선사업), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 2025.8.26.~2026.8.25.)

1.2. 권리분석

* 총 등기부채권액: 1,574,000,000원

* 말소기준권리: 압류 (서초세무서장, 2023-02-08)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김경하)

* 보증금: 295,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-01-07

* 확정일자: 2020-12-08

* 배당신고일자: 2025-01-21

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 표기 있으나 대항력 없음.

* 임차인: 박훈

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-05-02

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 집합건물 등기부요약:

* 갑1: 소유권보존 (안필상, 2017-08-04)

* 갑2: 소유권이전 (사형택, 2019-02-12, 매매)

* 을3: 주택임차권 (김경하, 295,000,000원, 2021-01-07 전입, 말소 예정)

* 갑3: 압류 (서초세무서장, 2023-02-08, 말소기준권리)

* 갑4: 가압류 (주택도시보증공사, 1,279,000,000원, 2023-09-18, 말소 예정)

* 갑5: 강제경매 (주택도시보증공사, 295,000,000원, 2026-04-28, 말소 예정)

* 주의사항 (특별매각조건): 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

1.3. 상권분석

* 본건은 서울 구로구 구로동 소재 "고려대학교 구로병원" 동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택 등의 공동주택과 단독주택이 혼재하는 주거지대임

* 본건의 전용면적은 37.87㎡이며, 감정가는 313,000,000원임.

* 최근 매매 사례 분석 (2026년 7월 기준):

* 서울 구로구 구로동, 1994년 건축, 전용면적 41.22㎡, 3층: 19,500만원

* 서울 구로구 구로동, 2023년 건축, 전용면적 29.84㎡, 2층: 28,200만원

* 서울 영등포구 구로동, 2012년 건축, 전용면적 21.75㎡, 3층: 29,990만원

* 최근 거래된 유사 면적(29.84㎡)의 다세대주택이 28,200만원에 거래된 점을 고려하면, 본건(37.87㎡)의 감정가 313,000,000원은 시세 대비 합리적이거나 다소 높은 수준일 수 있음.

* 면적을 단순 환산 시 (37.87㎡ / 29.84㎡) * 28,200만원 = 약 35,700만원으로 추정되나, 이는 건축 연도, 층수, 건물 상태 등 개별적 요인을 고려해야 함.

* 2012년 건축된 21.75㎡가 29,990만원에 거래된 것은 해당 건물의 입지나 선호도가 높았음을 시사함.

* 본건은 "다온캐슬 2동"으로, 인근의 다른 다세대주택 단지들의 시세 동향을 참고하여 감정가와의 비교 분석이 필요함.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 4층 도시형생활주택(단지형다세대주택-16세대) 건물 중 제1층 제103호

* 이용 상태: 공동주택 중 도시형 생활주택(단지형 다세대주택, 방3, 거실, 주방, 욕실, 발코니(확장형 포함) 등)으로 이용 중임

* 설비 내역: 기본적인 급.배수시설.소화시설.난방시설.승강기시설, 주차장시설 등이 설치되어 있음

* 주변 시설: "고려대학교 구로병원" 동측 인근에 위치함

* 혐오시설: 제공된 정보 및 현장 확인 결과, 본건 주변에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

* 정비구역 지정: 본건은 주거환경개선사업의 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 재개발 또는 정비사업 진행 여부에 따라 투자 가치에 영향을 받을 수 있음. (사업 지연, 사업 방식 변경 가능성)

* HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권: 채권자이자 임차인인 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건 변경 및 선순위임차권 표기가 있으나, 등기부상 임차인 김경하(HUG)는 대항력이 없음. HUG 인수조건 변경 내용에 따라 최종적으로 매수인이 부담해야 할 채무가 달라질 수 있으므로 면밀한 확인이 필요함.

* 특별매각조건: 매수인은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨. 이는 HUG가 보증금을 전액 배당받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 할 위험이 있음을 의미함.

* 박훈 임차인: 보증금 0원에 전입일자가 2025년 5월 2일로 대항력이 없으나, 해당 임차인과의 관계 및 계약 내용 확인이 필요함.

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 거래 시 허가를 받아야 하는 지역임.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 구로구의 주거지역 내 위치한 다세대주택으로, 고려대학교 구로병원 인근에 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다. 지하철 2호선 대림역이 근거리에 있어 도심 접근성도 갖추고 있습니다.

* 권리분석상 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으나, HUG 관련 임차권 및 채권, 그리고 특별매각조건은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 임차인 김경하(HUG)는 대항력이 없으므로 원칙적으로는 경매 절차를 통해 보증금이 배당되어야 하나, 특별매각조건에 따라 HUG가 보증금을 전액 배당받지 못하면 매수인이 그 잔액을 인수할 위험이 있습니다. 따라서 HUG 인수 조건 변경 내용과 최종 배당 예상액에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

* 정비구역 지정은 장기적인 개발 가능성을 제시하지만, 사업 진행의 불확실성과 기간 소요라는 리스크를 동반합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 서울 구로구의 주거 밀집 지역으로, 안정적인 주거 수요가 기대됨.

* 개발 잠재력: 주거환경개선사업 정비구역 지정으로 향후 재개발 시 가치 상승 기대 가능 (장기적 관점).

* 시세: 최근 유사 면적 거래 사례 대비 감정가가 경쟁력 있는 수준으로 판단될 여지 있음 (단, HUG 리스크 반영 필요).

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 313,000,000원입니다.

* 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

* 임차인 김경하(HUG)의 보증금 295,000,000원은 대항력이 없는 임차인의 보증금이므로, 원칙적으로는 경매 절차를 통해 배당받아야 합니다. 그러나 본건의 특별매각조건("채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각")은 HUG가 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 차액을 매수인이 인수할 수 있음을 강하게 시사합니다.

* 따라서, HUG가 채권자로서 경매 절차에서 얼마만큼의 금액을 회수할 수 있을지, 그리고 그 결과 보증금 잔액 인수 여부가 본건 낙찰가의 결정에 매우 중요한 변수가 됩니다.

* 최근 거래 사례(29.84㎡, 28,200만원)를 단순 면적 기준으로 환산할 경우, 본건(37.87㎡)의 시장가치는 약 35,700만원으로 추정되나, 이는 HUG 리스크가 반영되지 않은 가치입니다.

* HUG 관련 리스크와 특별매각조건을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다. HUG가 보증금 잔액을 인수하게 될 경우, 해당 금액은 낙찰가가 낮아지는 요인이 될 것입니다.

* 현 시세와 감정가를 종합하되, HUG 리스크에 대한 충분한 할인율을 적용하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위 : 260,000,000원 ~ 300,000,000원

* 주의 : 상기 예상 입찰가는 HUG의 보증금 인수액이 최악의 시나리오(전액 인수)가 아닐 것이라는 가정하에 책정된 것입니다. 실제 HUG의 배당 결과 및 인수 조건에 따라 최종 입찰가는 크게 달라질 수 있습니다. 입찰 전 HUG 관련 조건에 대한 상세한 확인이 반드시 필요합니다.

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