나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4895 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 784-8 벨리오 제6층 제617호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대안 · 평가일 2026.05.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 "강서우체국" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 벽식구조 평스라브지붕 지상10층 건 내 제6층 제617호로서, 외벽 : 치장석재 마감 등 창호 : 샤시 창호

이용상태

오피스텔로서 후첨 '내부구조도' 참고 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 평지인 사다리형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측, 북측, 동측으로 각각 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역(마곡도시개발사업) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2026타경4895 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 강서구 마곡동 784-8 벨리오 제6층 제617호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 건물정보

건물명: 벨리오

건축년도: 2015년

총 층수: 10층

해당 층수: 6층

전용 면적: 20.57㎡ (약 6.22평)

토지 면적: 7.50㎡ (약 2.27평)

1.5. 감정가

161,000,000원

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 "강서우체국" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본건 서측, 북측, 동측으로 각각 외곽 공도와 접하고 있습니다.

2.4. 지역 지구 지정 현황

도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업) 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 대로2류, 중로3류에 접하며, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 지정되어 있습니다 (외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (2026타경4895) (접수일자: 2026-04-28, 권리자: 주택도시보증공사)

3.2. 주요 권리 내역

- 집합건물 등기부상 '을3' 권리(주택임차권)가 존재했으나, 접수일자 2024-01-26 부로 '말소' 처리되었습니다. 권리자는 이성현이며, 권리금액은 150,000,000원입니다. 전입일자는 2022-01-10, 확정일자는 2021-12-23입니다.

3.3. 인수되는 권리 (보증금)

권리분석 결과, 등기부상 주택임차권은 말소되었고, 임차인 이성현은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 매수인에게 인수되는 임대차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 특별 매각 조건

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이는 매수인이 임차인에게 보증금을 인수할 부담이 없음을 명확히 하는 조건입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 마곡동은 마곡지구 개발과 함께 상업 및 업무 기능이 활발히 성장하고 있는 지역입니다. 주변에 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있어 직주근접 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 최근 거래 사례 분석

제공된 최근 매매 거래 자료를 분석한 결과, 유사 면적(약 20.57㎡)의 벨리오 오피스텔 거래가는 다음과 같습니다.

- 2026년 4월: 127,000,000원 (3층)

- 2026년 6월: 110,000,000원 (6층)

- 2025년 12월: 133,000,000원 (10층)

최근 거래가는 110,000,000원에서 133,000,000원 사이로 형성되어 있으며, 평균가는 약 123,333,333원입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조 벽식구조 평스라브지붕의 지상 10층 건물이며, 본건은 그중 6층에 위치합니다. 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

마곡지구 내에 위치하여 다양한 편의시설(쇼핑, 식당, 문화시설 등) 이용이 편리합니다. 또한, 대중교통 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

등기부상 주택임차권이 말소되고 대항력이 없는 것으로 판단되어 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 '선순위임차권'이라는 특이사항이 언급된 점은 계약 시 최종 확인이 필요합니다. 특별매각조건이 명확히 이행되는지가 중요합니다.

6.2. 개발 및 규제 관련 리스크

본 물건은 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 도시개발구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발이나 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정 기간 내 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

검색 결과, 마곡지구 인근 지역에서 서남물재생센터 및 유수지와 관련된 악취 민원이 제기된 사례가 있습니다. 이는 생활 환경에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있으나, 본 물건과의 직접적인 연관성은 현장 확인이 필요합니다. 현재 직접적인 혐오시설이 본건에 인접해 있다는 명확한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 마곡지구의 성장 잠재력과 양호한 입지 조건을 갖춘 오피스텔입니다. 최근 거래 사례를 고려할 때 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정되었으나, 권리관계가 명확하고 특별매각조건에 따라 매수인에게 인수되는 보증금 부담이 없다는 점에서 투자 매력도가 있습니다. 다만, 일부 언급된 특이사항 및 악취 민원 지역과의 거리 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 마곡지구의 지속적인 개발 및 인구 유입으로 인한 임대 수요 증가 및 시세 상승 기대.

* 최근 거래가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 기회.

* 안정적인 업무지구 배후 수요를 통한 임대 수익 창출 가능성.

* 매각 조건에 따른 권리 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

9.1. 산출 근거

인수되는 보증금은 0원으로 산정되었습니다. 최근 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 110,000,000원부터 133,000,000원 사이로 판단됩니다. 감정가 161,000,000원은 현재 시세보다 높은 수준입니다.

9.2. 권고 입찰가

위 분석을 바탕으로, 본 건의 예상 입찰가 범위를 115,000,000원 ~ 125,000,000원으로 제시합니다.

보다 안정적인 투자를 원하시면 115,000,000원에서 120,000,000원 사이의 입찰가를 고려할 수 있으며, 적극적인 투자를 고려하신다면 120,000,000원에서 125,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최종 권고 입찰가: 120,000,000원

본 권고 입찰가는 제공된 정보와 최근 시세 분석에 기반한 것이며, 실제 낙찰가는 경매 당시의 경쟁 상황 및 물건 현황에 따라 변동될 수 있습니다. 최종 입찰 결정 전, 반드시 현장 확인 및 법률 전문가와의 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.