나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경5102 [1] 서울특별시 구로구 구로동 44-8 비즈트위트오렌지 제18층 제1804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더블유 · 평가일 2026.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동에 소재하는 "구로고등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건 내 제18층 제1804호로서, (사용승인일 : 2013-09-16) 외 벽 : 석재 및 외장판넬 붙임 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지설비, 기계식주차장설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서, 업무시설(오피스텔-240호세대), 공동주택(도시형생활주택 원룸형-115세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약 15m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146) 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~20 26.8.25.)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정 되어 있으니 참고바람. 임차보증금 : 금7,000,000원(금125,000,000원 중 반환받지 못한 금액) 임대차계약일자 : 2021년1월20일 임차권자 : 장혜리 임차보증금 : 금128,000,000원 임대차계약일자 : 2022년12월31일 임차권자 : 한국주택토지공사

물건 비고

주택임차권자 한국토지주택공사의 승계인인 서울보증보험 주식회사는 매수인에 대하여 배당받지 못한 임차보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기(2025카임10440)를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경5102 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 44-8 비즈트위트오렌지 제18층 제1804호

용도: 오피스텔

토지면적: 2.78㎡ (약 0.84평)

토지지분: 2.7848㎡ (약 0.84평)

건물면적: 17.81㎡ (약 5.39평)

건물지분: 17.81㎡ (약 5.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 111,000,000원

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: SGI 인수조건 변경, 선순위임차권, 대항력있는임차인

주의사항: 주택임차권자 한국토지주택공사의 승계인인 서울보증보험 주식회사는 매수인에 대하여 배당받지 못한 임차보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

건물 사용승인일: 2013년 9월 16일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동에 소재하며, "구로고등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 주상지대로 형성되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 장방형의 평지로 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 본건은 남서측으로 약 15m 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건은 도시지역, 일반상업지역에 해당합니다.

주요 제한사항으로는 도로, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역이 있으며, 특히 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 또는 일정 목적의 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다 (지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 압류(구로구(서울특별시))로, 접수일자 2026년 1월 29일입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 건의 등기부등본상 을구 5번(주택임차권, 장혜리, 금7,000,000원)과 을구 6번(주택임차권, 한국주택토지공사, 금128,000,000원)은 "인수"로 표시되어 있습니다. 다만, 물건명세서 및 주의사항에 명시된 바와 같이, 주택임차권자 한국토지주택공사의 승계인인 서울보증보험 주식회사는 매수인에 대하여 배당받지 못한 임차보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건이 충족되면 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 보입니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 임차인 현황

* 양수지: 보증금 1,000,000원, 차임 600,000원. 전입일자 2025-10-16, 확정일자 2026-05-14. 대항력 있음.

* 장혜리: 보증금 7,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2021-02-18, 확정일자 2021-01-21. 대항력 있음. (을5, 인수)

* 한국주택토지공사(입주자:김현): 보증금 128,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2023-02-16, 확정일자 2023-01-04. 대항력 있음. (을6, 인수) - SGI 승계

4. 상권분석

본건이 위치한 구로동 일대는 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설이 복합된 주상지대입니다. 주변에 아파트 단지 및 상업 시설이 발달해 있어 배후 수요가 탄탄하며, 다수의 사업체들이 위치하여 업무 시설로서의 활용도도 높습니다. 인근의 구로디지털단지 및 G밸리 관련 종사자들의 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주거지 인근에 위치하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설(근린생활시설 등) 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

"구로고등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.3. 건물 내 설비

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 설치되어 있으며, 기계식 주차장 시설도 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차보증금 인수 가능성 (조건부)

가장 큰 리스크는 한국토지주택공사(현 서울보증보험)의 임차보증금 128,000,000원입니다. 등기부상 '인수'로 되어 있으나, 매각 조건에 따라 서울보증보험이 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 만약 이 조건이 충족되지 않을 경우, 해당 보증금 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 존재합니다.

6.2. 토지거래허가구역

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수인이 일정 요건에 해당될 경우 거래 허가를 받아야 합니다. 허가 절차 및 요건 확인이 필요합니다.

6.3. SGI 인수조건 변경

"SGI 인수조건 변경"이라는 문구는 매각 조건이나 인수 조건에 변동 가능성이 있음을 시사하므로, 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 남부지방법원에서 진행되는 강제경매 물건으로, 서울특별시 구로구 구로동에 위치한 비즈트위트오렌지 오피스텔 18층입니다.

입지적으로는 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주변 환경 또한 주상복합지대로서 안정적인 편입니다. 건물은 2013년에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 오피스텔로, 전용면적 17.81㎡ (약 5.39평)의 소형 오피스텔입니다.

권리분석상 가장 중요한 부분은 한국토지주택공사(SGI 승계)의 대항력 있는 임차권 인수 조건입니다. 매각 조건에 따라 해당 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수할 수 있는 리스크가 존재하지만, 조건부로 보증금 포기 및 임차권 말소가 이루어질 경우 매수인의 부담은 줄어듭니다. 이 조건의 확실성을 입찰 전 면밀히 확인해야 합니다.

또한, 토지거래허가구역 지정 여부도 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 소형 오피스텔 투자 매력

17. 81㎡ (약 5.39평)의 소형 오피스텔로, 1인 가구 증가 추세에 따라 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

최근 2026년 1월에 11층이 1억 1,000만원, 16층이 1억 300만원에 거래된 사례가 있어 시세 흐름을 파악할 수 있습니다.

8.2. 역세권 인접 가능성 (추가 확인 필요)

정확한 역과의 거리는 제공되지 않았으나, 구로동 일대는 교통의 요지로, 지하철역 인접 가능성이 있어 추가적인 가치 상승 요인이 될 수 있습니다. (주변 교통 상황 보통으로 기재됨)

8.3. 잠재적 시세 차익

감정가 1억 1,100만원과 최근 매매가(최고 1억 1,000만원)를 고려할 때, 임차보증금 인수 리스크가 해소된다면 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가(111,000,000원)와 최근 실거래가(103,000,000원 ~ 110,000,000원)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 18층이라는 좋은 층수를 감안하면 최근 최고가인 1억 1,000만원 이상을 고려해 볼 수 있습니다.

인수 보증금 합계가 0원으로 산정되었고, 임차권 인수 조건의 확실성을 전제로 할 때, 다음과 같은 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 보수적 접근: 105,000,000원 ~ 110,000,000원

* 적극적 접근: 110,000,000원 ~ 115,000,000원

최종 입찰가는 임차권 인수 관련 주의사항의 이행 여부, 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. SGI 인수조건 변경 사항에 대한 정확한 내용 파악이 우선되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.