나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4910 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동1가 127 신한헤스티아 제6층 제610호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리 · 평가일 2026.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 영등포구 영등포동 소재 지하철1호선‘영등포역’북동측 인근에 위치며, 주위는 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고, 인근에 지하철역영등포역이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지하4층/지상13층건 중 제6층 제610호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

현황 오피스텔로 이용 중임.(후첨 '건물개황도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 업무시설 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 상태를 확인하지 못한 바, 외형조사와 귀 제시목록 및 건축물현황도에 따라 통상적인 내부 상태를 기준하여 감정평가 하였으며, 경매 진행시 반드시 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

* 주소: 서울특별시 영등포구 영등포동1가 127 신한헤스티아 제6층 제610호

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4910 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사로 추정)

* 용도: 오피스텔

* 토지면적: 4.77㎡ (약 1.44평)

* 건물면적: 18.01㎡ (약 5.45평) - JSON 데이터상 전용면적 29.01㎡ (약 8.77평) 참고

1.2. 감정가 및 매각대상

* 감정가: 138,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 지하철 1호선 영등포역 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 영등포역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 양호합니다.

* 여의도, 타임스퀘어 등 주요 지역 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 선순위 임차인 현황

* 임차인: 김성일 (마스킹 처리: 김 )

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 03월 20일

* 확정일자: 2023년 02월 09일

* 배당신고일자: 2025년 02월 11일

* 대항력: 있음 (매수인에게 대항 가능)

3.2. 말소기준권리 및 기타 권리

* 말소기준권리: 한국주택금융공사의 강제경매개시결정 (2026년 05월 11일 접수, 152,456,641원)

* 선순위 임차권(주택임차권): 김성일 (2025년 02월 11일 접수, 140,000,000원)

* 등기부요약상, 김성일 임차인의 주택임차권(을3)은 매각으로 인해 말소되지 않고 매수인이 인수하게 될 가능성이 있습니다.

3.3. 인수되는 보증금

* '권리분석' 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있습니다.

* 다만, '물건명세서 참고사항'에 따르면, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)"이라고 명시되어 있습니다. 이는 해당 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 부담해야 함을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 오피스텔 시세

* 최근 실거래가 (전용면적 29.01㎡ 기준):

* 2025년 02월: 216,000,000원 (9층)

* 2026년 02월: 200,000,000원 (3층)

* 2026년 04월: 210,000,000원 (13층)

* 최근 시세는 약 2억 1천만원 내외로 형성되어 있습니다.

* 평당 약 689만원 ~ 744만원 수준입니다.

4.2. 주변 환경

* 영등포역 인근의 오피스텔 및 상업 시설 밀집 지역으로 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

* 롯데백화점, 신세계백화점, 타임스퀘어 등 대형 쇼핑몰과 편의시설 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 다양한 상가, 병원, 은행 등 근린생활시설이 풍부합니다.

* 영등포 공원, 여의도 공원 등 녹지 공간 접근성이 좋습니다.

5.2. 주거환경

* 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 일반적인 주거환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

* 가장 큰 리스크 요인은 선순위 임차인 김성일 씨의 대항력 있는 임차권입니다.

* 만약 임차인이 배당을 통해 보증금 140,000,000원을 전액 회수하지 못할 경우, 그 차액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

* "인수 보증금 합계: 0원" 표기는 다른 권리들의 소멸을 기준으로 한 것일 수 있으며, 해당 임차인의 보증금 인수 가능성은 별도로 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 내부 확인 불가

* 현장 방문 시 소유자 및 이해관계인 부재, 폐문 등으로 인해 내부 상태를 확인하지 못했습니다.

* 감정평가는 외형 조사 및 일반적인 상태를 기준으로 이루어졌으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다. 경매 진행 시 반드시 재확인해야 합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 토지이용 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

* 주변 지역에 특별히 언급된 혐오시설은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 영등포역 인근의 우수한 교통 환경과 풍부한 생활 인프라를 갖춘 오피스텔입니다. 신한헤스티아는 비교적 신축 건물이며, 주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가를 가지고 있습니다. 그러나 가장 큰 문제는 대항력을 갖춘 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 140,000,000원 중 미회수 잔액을 매수인이 인수해야 할 위험이 있다는 점입니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 이는 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로 철저한 권리 분석과 함께 임차인과의 소통이 반드시 필요합니다. 내부 상태 미확인 또한 투자 결정에 신중을 기해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 영등포역 인근으로 직주근접성이 뛰어나 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 신축 건물: 2016년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가가 최근 실거래가 대비 낮아, 잠재적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 138,000,000원

* 최근 실거래가 (29.01㎡ 기준): 최고 216,000,000원 (2025년 02월)

* 인수 보증금: 0원 (권리분석상 '인수 보증금 합계' 기준)

상기 정보를 바탕으로, 현재 시장가치를 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다. 최근 거래 사례에서 최고가 216,000,000원, 최저가 200,000,000원 수준임을 감안하고, 대항력 있는 임차인의 보증금 140,000,000원 중 인수 금액이 0원이라고 가정할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 180,000,000원 ~ 200,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

단, 이 가격은 보증금 인수 금액이 0원이라는 가정 하에 산정된 것이며, 실제 인수 금액이 발생할 경우 투자 비용이 증가하므로 입찰 전 반드시 최종적인 권리 분석 및 배당표 추정 등을 통해 인수 금액을 확정해야 합니다. 또한, 내부 상태 미확인 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.