나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4971 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1095-4 그랜드아이파크 제17층 제103-1703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유림 · 평가일 2026.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 강서구청 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트,오피스텔,다세대주택 및 근린생활시설등이 소재하고 있어 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량으로 진입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 지상17층 건물 내 제17층 제103-1703호로 외벽 : 석재붙임 및 복합판넬마감등 창호 : 샷시창호등

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남동측, 남서측 및 북서측으로 노폭 약 30M,10M, 8M의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 도시관리계획 입안중, 건축선(2019-04-03)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 건은 서울남부지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다.

사건번호는 2026타경4971 (1)입니다.

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1095-4, 그랜드아이파크 제17층 제103-1703호

용도: 아파트

감정가: 1,160,000,000원

토지 면적: 28.35㎡ (약 8.58평)

토지 지분: 28.353999999999996㎡ (약 8.58평)

건물 면적: 126.65㎡ (약 38.31평) (전용 면적 추정)

분양 면적: 제공된 정보에 상세히 명시되지 않았습니다.

매각 대상: 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

1.3. 경매 정보

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 조O

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 강서구청 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 오피스텔, 다세대 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하여 형성된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본 물건까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설

* 편의 시설: 주변에 대형마트, 지역 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교육 시설: 인근에 화곡초등학교, 덕현초등학교, 화곡중학교, 덕현중학교 등이 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

2.4. 혐오 시설

주변 지역을 조사한 결과, 본 물건지 인근에서 현저한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 12월 19일 접수된 한국캐피탈주식회사의 근저당권입니다.

이 근저당권과 그 이후 접수된 압류, 강제경매 등기 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 성미경

* 보증금: 680,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 1월 16일

* 확정일자: 2024년 12월 13일

* 배당신고일자: 2026년 5월 18일

* 대항력: 있음

* 대항력 및 인수 보증금

본 임차인은 확정일자(2024.12.13) 및 전입일자(2025.01.16)가 말소기준권리(2025.12.19)보다 앞서므로 대항력이 있는 것으로 판단됩니다.

다만, 제공된 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 경매 배당 절차를 통해 임차인의 보증금 전액이 변제될 것으로 예상됩니다.

그럼에도 불구하고, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금액이 상당하고, 특히 차임이 0원으로 기재된 특이한 점이 있어, 낙찰 후 임차인과의 명도 과정 및 보증금 관련 분쟁 가능성에 대해 각별한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성 및 개발 가능성

본 물건이 소재한 화곡동 지역은 오래전부터 주거 밀집 지역으로 형성되어 왔으며, 지속적인 도시 정비 및 개발 사업이 이루어지고 있는 지역입니다.

강서구청 및 주변 상업 시설의 접근성이 좋아 배후 수요가 풍부하며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성도 존재합니다.

4.2. 주변 시세 동향

본 물건과 유사한 면적의 아파트 매매 시세는 9억 원대에서 11억 원대 사이로 형성되어 있습니다.

감정가는 11억 6천만 원으로, 현재 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

단지 인근에 다양한 소매점, 병원, 은행 등이 위치하고 있어 일상생활에 필요한 편의 시설 이용이 매우 용이합니다.

5.2. 교육 시설

주변에 초등학교 및 중학교가 다수 분포하고 있어 자녀 교육에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

5.3. 기타 생활 인프라

강서구청이 인근에 있어 각종 행정 업무 처리가 편리하며, 생활 편의성이 높은 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 리스크

앞서 권리분석에서 언급되었듯이, 대항력 있는 임차인이 존재하며 그 보증금이 6억 8천만 원에 달하고 차임이 0원이라는 특이점이 있습니다.

비록 '인수 보증금 합계'는 0원으로 예상되나, 낙찰가율이나 배당 순위에 따라 잔여 보증금 인수 또는 명도 관련 분쟁 발생 가능성이 잠재하고 있습니다. 이는 본 물건의 가장 중요한 리스크 요인입니다.

6.2. 토지 이용계획 및 제한 사항

본 물건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 도로, 소로2류, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트) 등으로 관리되고 있습니다.

이러한 복합적인 용도지역 및 지구 지정은 향후 건축 및 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 건물 상태

제공된 정보만으로는 건물 자체의 노후도나 하자 여부를 판단하기 어렵습니다. 실제 현장 방문을 통해 정확한 상태를 파악하는 것이 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요 및 강점/약점 요약

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 그랜드아이파크 아파트로, 역세권은 아니지만 강서구청 인근에 위치하여 생활 편의성이 높습니다. 교통, 편의 시설, 교육 시설 등이 양호하며, 주변 시세 대비 감정가도 합리적으로 책정된 것으로 보입니다.

하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금액이 상당하고 차임이 0원이라는 특이 사항이 있어, 명도 및 보증금 관련 잠재적 리스크가 존재합니다.

7.2. 투자 적합성 평가

안정적인 주거 환경과 시세 대비 합리적인 감정가를 고려할 때, 장기적인 관점에서 투자 가치가 있을 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인으로 인한 위험 요소를 철저히 인지하고, 명도 협상 및 법적 절차에 대한 충분한 이해를 바탕으로 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 매력적인 투자 요인

* 서울 강서구의 핵심 지역(강서구청 인근)에 위치

* 편리한 교통 및 풍부한 생활 편의 시설

* 안정적인 주거 환경 및 주변 시세 대비 합리적인 감정가

* 건물 및 토지 일괄 매각으로 인한 재산권 행사 용이

8.2. 주의해야 할 점

* 가장 큰 위험 요소: 대항력 있는 임차인(보증금 6.8억, 차임 0원)의 존재 및 관련 명도/보증금 인수 가능성

* 복잡한 토지 이용계획 및 제한 사항

* 건물 내부 상태에 대한 현장 확인 필요

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

본 건의 감정가는 1,160,000,000원입니다.

제공된 정보상 '인수 보증금 합계'는 0원으로, 임차인 보증금이 배당으로 모두 변제될 것으로 예상됩니다.

따라서, 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 간주하고 입찰가를 산정하되, 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 위험 요소를 고려해야 합니다.

9.2. 권고 입찰가 범위

리스크 요인을 감안하여, 보수적인 접근을 권고합니다.

감정가 수준인 11억 6천만 원을 기준으로, 100% ~ 110% 범위를 잠재적 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

단, 이는 일반적인 시장 상황과 물건의 현재 가치를 바탕으로 한 제안이며, 실제 낙찰가는 경쟁 입찰자들의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

철저한 권리 분석, 현장 조사, 임차인과의 소통 및 협상 가능성을 충분히 검토한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.