나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경5004 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 848-2 대림베스트빌 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영민 · 평가일 2026.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "시흥4동주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 5층 건물 내 제3층 제301호로서, (집합건축물 대장상 사용승인일 : 2017년 7월 28일) 외벽: 석재 붙임 등 마감, 내벽: 인테리어 등 마감, 창호: 하이샹시 창호임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.(별첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 6m 포장도로에 접하며, 동측으로 약4m의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경5004 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 848-2 대림베스트빌 제3층 제301호

용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장상 '다세대주택(도시형생활주택)')

감정가: 201,000,000원

토지면적: 16.97㎡ (약 5.13평)

건물면적: 25.13㎡ (약 7.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

준공일자: 2017년 7월 28일

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 시흥동에 소재하며 "시흥4동주민센터" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

본건 건물은 북측으로 약 6미터, 동측으로 약 4미터의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 집합건물 등기부 요약상 2026년 5월 6일 접수된 한국주택금융공사의 강제경매(갑6)가 말소기준권리입니다.

인수되는 권리: 을구 7번 주택임차권 (김종범, 보증금 183,000,000원, 전입일자 2022년 4월 13일, 확정일자 2022년 3월 8일)은 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로, 보증금이 매수인에게 인수됩니다.

인수 보증금 합계: 183,000,000원

기타 권리: 등기부등본상 소유권이전(매매), 신탁등기 말소, 강제경매, 압류 등이 등재되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 다양한 종류의 주택과 근린생활시설이 혼재해 있습니다.

현재 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중에 있어 일반적인 주거 상권으로 평가됩니다.

1.5. 생활정보

본건은 2017년 7월 28일 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 3층 301호입니다.

건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변에는 주민센터, 버스정류장 등 기본적인 생활 편의시설이 있습니다. (추가적인 편의시설은 별도 확인 필요)

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 김 의 보증금 183,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 총 취득 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 법적 제한사항이 존재하므로, 세부 내용을 반드시 확인해야 합니다.

임대관계는 미상으로 명시되어 있으나, 등기부 및 임차인 현황에 따라 김 임차인이 확인되었습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근에 건축된 도시형생활주택으로 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 183,000,000원을 인수해야 하므로, 실질적인 취득 금액이 높아지는 점을 반드시 고려해야 합니다. 법적 제한 사항 또한 투자 전 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

비교적 신축(2017년 준공)인 도시형생활주택이라는 점.

금천구 시흥동 일대의 주거 환경 및 교통 여건.

(단, 선순위 임차인 인수 리스크가 매우 크므로, 투자 가치는 총 취득 비용 대비 수익률을 면밀히 분석해야 합니다.)

1.9. 예상 입찰가

감정가: 201,000,000원

인수 보증금: 183,000,000원

실질 감정가 (인수 보증금 제외): 201,000,000원 - 183,000,000원 = 18,000,000원

제공된 주변 연립/다세대 매매 정보는 다음과 같습니다.

- 2026년 5월 7일 거래, 62.31㎡(약 18.85평) 연립주택, 59,000,000원 (5.9억 원)

- 2026년 5월 6일 거래, 39.48㎡(약 11.94평) 연립주택, 44,000,000원 (4.4억 원)

- 2026년 5월 1일 거래, 55.19㎡(약 16.70평) 연립주택, 28,000,000원 (2.8억 원)

제공된 매매 정보상 단위 면적당 가격 편차가 크며, 본건(25.13㎡, 약 7.60평)과는 연식 및 면적 차이가 있습니다. 가장 낮은 거래 가격(28,000만원)으로 평당 가격을 산출하면 약 1,677만원/평입니다. 이를 본건 면적(7.60평)에 적용 시 약 12,745만원이 산출됩니다. 중간값(약 2.83만원/평) 적용 시 약 2,150만원이 산출됩니다.

상기 분석 및 '인수 보증금을 제외하고 계산한다'는 원칙에 따라, 본건의 실질 감정가인 18,000,000원을 기준으로 보수적으로 입찰가를 산정합니다. 다만, 예상 입찰가를 20,000,000원에서 30,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

주의사항: 상기 입찰가는 건물 자체의 경매 가치만을 고려한 것이며, 실제 총 취득 비용은 '입찰가 + 인수 보증금(183,000,000원)'이 되므로, 총 투자 비용은 최소 약 203,000,000원에서 213,000,000원 이상이 될 수 있습니다. 주변 시세 및 본건의 정확한 시장 가치, 임차인과의 협상 여부 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.