나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4980 [1] 서울특별시 양천구 신월동 233-21 대흥미소가 제2층 제203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현 · 평가일 2026.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신강초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로써, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제2층 제203호로써 (사용승인일 : 2021.06.07) 외벽 : 치장벽돌 및 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실, 주방, 화장실, 발코니, 현관)로 이용중임. *세부사항은 후첨 "내부구조도"참조.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 옥외 소화전, 승강기, 주차장 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필 일단의 사다리 완경사지로써, 도시형생활주택(단지형다세대)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4m 내외, 북서측으로 노폭 약 3m 내외(각 막다른길)의 포장도로와 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),지구단위계획구역(2025-10-13),가축사육제한 구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,건축허가·착공제한지역(2025-06-12) <건축법>,제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>,수평표면구역<공항시설법>,진입표면구역<공항시설법>,대공방어협조구역 (위탁고도:77~257m)군사기지및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4980 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 233-21 대흥미소가 제2층 제203호

용도: 다세대주택

감정가: 259,000,000원

토지면적: 20.70㎡ (약 6.26평)

토지지분: 20.697㎡ (약 6.26평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.90㎡ (약 8.74평)

건물지분: 28.9㎡ (약 8.74평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 윤OO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신강초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 단독주택, 다세대주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 건물 서측으로는 약 4m, 북서측으로는 약 3m 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

주변 시설 분석 결과, 신강초등학교를 비롯한 교육 시설이 인접해 있으며, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의는 갖춘 지역입니다. 별도의 혐오시설이나 기피 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행 중이며, 채권자는 윤OO입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

등기부등본상 요약 정보를 보면, 소유권 보존 등기 후 공유자 이전, 그리고 주택임차권(을3, 260,000,000원)이 등기되어 있습니다. 특히, 이 주택임차권은 2021년 8월 13일 전입, 2021년 7월 27일 확정일자를 받았으며, 대항력이 있습니다.

등기부 요약 상 을3 권리(주택임차권)의 말소기준권리(갑9, 가압류)보다 선순위에 해당하며, "말소: 인수"로 표기되어 있어 매수인에게 대항할 수 있는 임차권입니다. 또한, 물건명세서상에도 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 임차권 등기(2024.10.30. 접수, 임차인 윤여혁)는 보증금 전액 변제되지 않으면 말소되지 않음"이라고 명시되어 있습니다.

강제경매 채권자인 윤여혁은 임차인 윤여혁과 동일인으로 보이며, 해당 강제경매(갑10)는 말소 대상입니다.

주요 권리 분석 결과, 인수되는 보증금이 있는 선순위 대항력 있는 임차인이 존재합니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 상기 명시된 임차인의 보증금(260,000,000원)은 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높으므로, 이에 대한 면밀한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치한 다세대주택으로, 주변에 다양한 형태의 주거 시설과 근린생활시설이 혼재하고 있습니다. 이는 배후 수요를 확보하는 데 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

최근 매매 거래 정보를 분석한 결과, 유사한 지역의 연립 및 다세대주택 거래 사례들이 있습니다.

* 2026년 5월, 신월동 460-5번지 대경4차(가,나) 연립(1981년식, 55.27㎡)이 21,000만원에 직거래되었습니다.

* 2026년 5월, 신월동 523-26번지 효성쉐르빌 다세대(2017년식, 52.41㎡)가 30,200만원에 중개거래되었습니다.

* 2026년 5월, 신월동 9-3번지 수명산시그니처 다세대(2019년식, 55.56㎡)가 32,900만원에 중개거래되었습니다.

본건은 2021년 신축된 건물로, 면적은 28.90㎡(약 8.74평)입니다. 감정가는 259,000,000원으로, 이는 주변 시세와 비교 시 신축 연식 및 건물 면적을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단되나, 일부 오래된 대형 평수 거래 사례와 직접적인 비교는 한계가 있습니다.

5. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제2층 제203호로, 2021년 6월 7일에 사용승인되었습니다. 외벽은 치장벽돌 및 석재 붙임, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

내부 이용 상태는 방 2개, 거실, 주방, 화장실, 발코니, 현관으로 구성된 다세대주택입니다. 기본적인 위생 설비, 도시가스 개별 난방 설비, 옥외 소화전, 승강기, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

신강초등학교가 인근에 위치하며, 기타 교육, 교통, 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 윤여혁이 보증금 260,000,000원을 인수한다는 점입니다. 임차인이 보증금을 전액 변제받지 못하면 말소되지 않으며, 이는 매수인이 추가적인 금액을 부담해야 할 수 있음을 의미합니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 경매 절차상의 특정 부분만을 의미할 수 있으며, 실질적인 인수 금액은 260,000,000원임을 간과해서는 안 됩니다. 또한, 채권자(윤여혁)와 대항력 있는 임차인(윤여혁)이 동일인이라는 점은 특이사항으로, 임차인의 권리 행사에 따른 복잡한 상황이 발생할 수 있습니다.

건축물대장상 해당 건물(대흥미소가)은 2020년 4월 17일 건축 허가를 받아 2020년 9월 1일에 착공, 2021년 6월 7일에 사용승인된 신축 건물입니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 공항소음방지구역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재하므로, 향후 건축 또는 개발 관련 제한사항을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근에 건축된 신축 다세대주택으로, 신월동의 주거 지역에 위치하여 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다. 그러나 가장 큰 쟁점은 선순위 대항력 있는 임차인이 보증금 260,000,000원을 인수한다는 점이며, 이는 매수자의 총 실질 부담액을 크게 늘릴 수 있는 요인입니다. 채권자와 임차인이 동일인이라는 점도 고려해야 할 부분입니다. 신축 연식 대비 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 실제 시장 가치는 임차인 인수 금액을 고려하여 신중하게 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2021년식) 건물로 즉시 거주 또는 임대 가능

* 신월동의 주거 지역 내 위치, 초등학교 및 생활 편의시설 인접

* 적절한 면적(28.90㎡)의 소형 주택으로 1인 가구 또는 소형 가족에게 적합

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 259,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 시세 분석 결과, 신축 연식 및 소형 면적을 감안하더라도 잠재적 인수 보증금(260,000,000원) 리스크를 고려할 때, 입찰가는 신중하게 접근해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 부분은 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 260,000,000원은 반드시 고려되어야 할 총 투자 비용입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 약 80% 수준인 207,200,000원으로 산정하는 것을 제안합니다. 실제 입찰 시에는 인수 보증금 260,000,000원을 포함한 총 실질 투자 금액과 현재 시장 상황을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.