나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경5045 [1] 서울특별시 양천구 목동 732-9 제2층 제101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하이테크 · 평가일 2026.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "강서고등학교" 서측 인근에 위치하는 "통칭'보람타운' 제2층 제101호"로서 주위는 단독·다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 중 제2층 제101호로서, 외벽 : 드라이비트 등 마감, 창호 : 샤시 등 마감임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기, 위생·급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 주차장 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 현황 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터, 서측으로 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역(2025-10-02)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.), 도시관리계획 입안 중임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전세권 설정되어있음.(등기사항전부증명서 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 정보

매각 사건 번호: 서울남부지방법원 2026타경5045 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 소재지 및 개요

소재지: 서울특별시 양천구 목동 732-9 제2층 제101호

건물 용도: 다세대주택

주위 환경: "강서고등학교" 서측 인근에 위치하며, 단독·다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준임.

1.3. 면적 및 가치

감정가: 387,000,000원 (삼억팔천칠백만원)

토지 면적: 39.03㎡ (약 11.8평)

토지 지분: 39.03㎡ (약 11.8평)

건물 면적: 74.60㎡ (약 22.6평)

건물 지분: 74.6㎡ (약 22.6평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "강서고등학교" 서측 인근에 위치한 "통칭 '보람타운' 제2층 제101호"임. 주위에는 단독·다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통인 편임.

2.2. 교통상황

차량의 접근 및 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편임. 제반 대중교통 사정은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 상대보호구역 (강서양천교육청에 반드시 확인 필요)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77~257m)

* 소규모주택정비 관리지역 (2025-10-02)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지목 [도로] 한정 / 지정기간: 2024.09.10 ~ 2029.09.09)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.08.26 ~ 2026.08.25)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트 / 지정기간: 2025.10.20 ~ 2026.12.31)

* 도시관리계획 입안 중임.

* 공부와의 차이는 없음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건의 등기부등본상 주요 권리 내역은 다음과 같음.

* 소유권 이전 (2006-04-24, 2017-01-20, 2023-12-19)

* 근저당권 (2023-12-19, 주식회사행복자산관리대부, 345,000,000원) - 말소기준권리

* 전세권 설정 (2023-12-19, 주식회사행복자산관리대부, 5,000,000원) - 말소

* 압류 (2024-12-16, 서울특별시양천구) - 말소

* 가압류 (2025-12-11, 주식회사국민행복기금, 11,893,495원) - 말소

* 임의경매 (2026-05-08, 주식회사행복자산관리대부, 249,021,314원) - 말소

3.2. 말소기준권리

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2023년 12월 19일 접수된 주식회사행복자산관리대부 근저당권(채권최고액 345,000,000원)임.

본 건 경매개시결정 이후 접수된 권리들은 모두 말소될 예정임.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (단, 물건명세서상 '지상권개요'에 대한 상세 정보는 없음)

총 등기부 채권 합계는 361,893,495원임.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사행복자산관리대부

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입/사업자/확정/배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

해당 임차인은 대항력이 없어 보증금 5,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않음.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 특성

본건이 위치한 목동 지역은 주거 밀집 지역으로, 주변에 아파트 단지, 다세대 주택, 상가 등이 혼재되어 있음. 비교적 안정적인 주거 상권을 형성하고 있으며, 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있다고 볼 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 중 제2층 제101호임. 외벽은 드라이비트 등으로 마감되었으며, 창호는 샤시 등으로 마감됨. 건물에는 기본적인 전기, 위생·급배수, 승강기, 난방 설비 및 주차장이 갖추어져 있음.

5.2. 주변 편의시설

* 주거지역 내에 위치하며, 인근에 학교(강서고등학교)가 소재함.

* 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 대중교통 이용이 가능한 수준임.

* 주변 시설 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 관련

* 다수의 토지거래계약 허가구역 지정 및 도시관리계획 입안 중으로 향후 지역 개발 방향에 따른 변동 가능성이 있음.

* 2종 일반주거지역 용도 제한 (7층 이하)으로 신축 시 용적률 등에 대한 제약이 따를 수 있음.

6.2. 건물 노후화

* 건물 준공 연도가 2001년으로, 연식이 약 25년가량 되어 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

6.3. 기타

* 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 관련 규제 사항을 사전에 확인해야 함.

7. 종합 의견

서울 양천구 목동에 위치한 다세대주택으로, 주변 주거 환경이 안정적이며 교통도 보통 수준임. 모든 등기부상 권리는 말소될 예정이며, 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됨. 다만, 연식 및 도시관리계획 입안 중이라는 점은 투자 시 고려해야 할 사항임. 감정가는 3억 8천 7백만원으로 책정되어 있음.

8. 투자 포인트

* 말소되는 권리가 많아 권리 분석이 비교적 명확함.

* 인수할 보증금 또는 특이 권리가 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됨.

* 목동 지역은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역임.

* 토지 면적 대비 건물 면적이 적절하여 향후 재건축 또는 리모델링 시 지분 가치 상승 기대 가능.

9. 예상 입찰가

주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 350,000,000원 (삼억오천만원) 수준으로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.