나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100937 [1] 서울특별시 서초구 우면동 759 서초에비뉴클래식주건축물제1동 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2026.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 우면동 소재 "서울우솔초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답, 임야, 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 건물내 4층 402호로서, 외벽 : 복합판넬 및 석재붙임 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주변으로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2013-12-06), 제1종지구단위계획구역(서초보금자리주택지구), 보행자 전용도로(2013-12-06)(접합), 일반도로(2013-12-27)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역 <건축법>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2013-05-02)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권 역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구 역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.10.1.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100937 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 서초구 우면동 759 서초에비뉴클래식 주건축물 제1동 4층 402호

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 건물 내 4층 402호

이용 상태: 오피스텔로 이용 중

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 130,000,000원

토지 면적: 6.39㎡ (약 1.93평)

토지 지분: 6.3875㎡ (약 1.93평)

건물 면적: 18.47㎡ (약 5.59평)

건물 지분: 18.47㎡ (약 5.59평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 경매 정보

최근 매매 정보:

2025년 11월 26일, 19.75㎡, 127,500,000원

2026년 3월 19일, 18.47㎡, 130,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 서초구 우면동 소재 "서울우솔초등학교" 서측 인근에 위치합니다. 주위는 전, 답, 임야, 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(서초보금자리주택지구)에 속하며, 보행자 전용도로, 일반도로에 접하고 있습니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한지역, 공공주택지구, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등의 특정 대상자에게는 허가가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 기록이 확인되며, 여러 차례 소유권 이전이 있었습니다. 갑구에는 압류 및 강제경매 개시 결정이 다수 기재되어 있으나, 모두 말소 기준권리 이후의 권리로서 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 김성경

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2026-02-20

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인: 전승현)

보증금: 150,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2022-02-08, 확정일자: 2022-01-17

대항력: 있음

비고: 을구 1번 주택임차권 등기 말소 인수(등기부상 인수 기재).

물건명세서에 따르면, 본건 매각으로 소멸되지 않는 권리로서 매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기(임대차보증금 150,000,000원, 전입일자 2022.02.08, 확정일자 2022.01.17)가 존재합니다. 따라서 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

말소기준권리: 갑구 6번 서초구(서울특별시) 압류 (2023.04.17.)

매각으로 소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

매수인 인수 권리: 을구 1번 주택임차권 (전승현, 보증금 150,000,000원) - 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 잔액 인수.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지인 서울 서초구 우면동은 주거 및 업무시설이 혼재된 지역으로, 최근 신축 오피스텔이 다수 공급되고 있으며, 서울대학교 병원 등 대규모 의료 시설과 학교가 인접해 있어 배후 수요가 비교적 안정적인 편입니다.

4.2. 주변 시설 (혐오시설 유무)

주변 지도 검색 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 서울대학교 병원, 서울우솔초등학교 등 공공 및 생활 편의 시설이 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 건물이며, 본건은 4층 402호입니다. 외벽은 복합판넬 및 석재 붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 학교, 병원, 근린생활시설 등이 소재하여 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 인수

가장 큰 리스크는 보증금 150,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 해당 임차권이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

6.2. 낮은 감정가 대비 높은 인수 보증금

본건의 감정가는 130,000,000원이지만, 인수해야 할 임차 보증금이 150,000,000원으로, 감정가를 초과하는 금액입니다. 이는 낙찰받더라도 추가적인 자금 투입 또는 손실이 불가피함을 의미합니다.

6.3. 기타 법적 제한

토지거래계약에 관한 허가구역 등 일부 토지 이용 관련 법적 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 서초구 우면동에 위치한 오피스텔로, 최근 실거래가와 감정가가 130,000,000원 수준으로 유사하게 형성되어 있습니다. 그러나 150,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차 보증금을 매수인이 인수해야 하는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 이는 물건의 시장 가치를 초과하는 금액으로, 낙찰 시 상당한 추가 자금 부담이나 손실이 예상되는 상황입니다. 투자 가치를 면밀히 검토해야 하며, 해당 임차 보증금 인수 비용을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 서울 서초구라는 지역적 장점과 주거, 업무, 교육 시설이 혼재된 지역 특성.

* 비교적 최신 건물: 2015년 준공 건물로 관리 상태 양호 예상.

* (매우 제한적) 소형 오피스텔: 1인 가구 등 소규모 수요층 존재 가능.

9. 예상 입찰가

본건은 인수해야 할 선순위 임차 보증금 150,000,000원이 감정가 130,000,000원을 초과하므로, 시세 차익을 기대하기 어려운 매우 높은 리스크를 가진 물건입니다. 만약 시세대로 매각된다 하더라도, 매수인은 추가로 150,000,000원을 부담해야 하므로 총 매입 비용이 시장 가치를 훨씬 상회하게 됩니다.

따라서, 현 시세(130,000,000원)를 고려할 때, 본건에 대한 통상적인 입찰가 산정은 현실적으로 어렵습니다. 그럼에도 불구하고 투자를 고려한다면, 인수 보증금으로 인한 손실분을 감안하여 매우 공격적이고 보수적인 접근이 필요합니다.

매수인이 부담해야 할 총 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 현재 시장 가치(약 130,000,000원)를 넘지 않도록 하는 것이 손실을 최소화하는 방안이나, 이는 불가능에 가깝습니다.

이러한 상황을 고려하여, 매우 투기적인 관점에서 매우 낮은 금액으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 10,000,000원

상기 입찰가는 인수 보증금 150,000,000원을 제외하고 시세 분석을 통해 계산된 가격이며, 본건의 높은 리스크와 인수 부담을 고려한 투기적 제안입니다. 낙찰받더라도 160,000,000원(입찰가 + 인수 보증금)의 총 매입 비용이 발생하며, 이는 현재 시장 가치 대비 상당한 손실을 감수해야 하는 수준입니다. 철저한 추가 분석 및 위험 감수 능력을 갖춘 투자자에게만 신중히 검토하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.