나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4871 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 310-1 동부에이스 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 '오류동역' 동측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반여건은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 등이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제4층 제401호로서, - 외벽 : 석재붙임 마감 등 - 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등 - 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주상용의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 18M, 동측으로 노폭 약 8M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4871 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 310-1 동부에이스 제4층 제401호

물건종별: 다세대주택

토지면적: 14.62㎡ (약 4.42평)

건물면적: 29.94㎡ (약 9.05평)

감정가: 210,000,000원

건축년도: 2013년 (사용승인일 2014년 04월 24일)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제4층 제401호

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '오류동역' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 서울남부지방법원의 부동산강제경매로 진행 중입니다. 채권자는 김OO입니다.

말소기준권리는 2026년 05월 07일 접수된 김정원 씨의 강제경매개시결정(서울남부지방법원 2026타경4871)입니다. 이보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

그러나, 매수인에게 인수되는 권리가 존재하여 각별한 주의가 필요합니다.

2021년 08월 23일 접수된 주택임차권(서울주택도시공사외 1명, 을3)은 금액 182,000,000원이며, 말소 기준권리보다 선순위에 있어 매수인에게 인수됩니다. 이는 임차인 김정원 씨(보증금 137,000,000원)와 서울주택도시공사(보증금 45,000,000원)의 보증금을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다. (총 182,000,000원)

임차인 현황:

* 임차인: 김 (김정원)

* 보증금: 137,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-07-17

* 확정일자: 2019-06-18

* 대항력: 있음

* 임차인: 서 (서울주택도시공사)

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-07-17

* 확정일자: 2019-06-18

* 대항력: 있음

* 임차인: 신 (신인숙)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-04-05

* 대항력: 있음

* 주의: 보증금이 0원임에도 대항력이 있는 임차인이 존재하므로, 인수되는 보증금 외 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

상기 임차인 중 김 및 서 의 보증금 합계 182,000,000원은 매수인에게 인수되는 권리입니다.

1.3. 상권분석

물건지 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 주거 상권의 성격을 띱니다. 오류동역 인근의 편의시설 및 교통 인프라를 공유합니다. 대규모 상업시설이 밀집한 지역은 아니나, 기본적인 생활 편의는 가능한 수준입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 오류동역 이용 가능, 인근 다수의 버스 노선 운행.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 상점 이용 가능.

* 교육: 주변 교육환경 보호구역 설정되어 있으므로, 정확한 내용은 교육청 확인 필요.

1.5. 잠재적 리스크

* 최우선 인수 권리: 서울주택도시공사 및 김정원 씨의 주택임차권 182,000,000원. 이 보증금은 낙찰자가 인수해야 하며, 변제되지 않으면 말소되지 않습니다.

* 대항력 있는 임차인 (신인숙): 보증금 0원에 대항력이 있는 임차인이 존재하여, 추가적인 법적 검토 및 협상이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 공항시설법상 장애물 제한 구역, 군사기지 및 군사시설 보호 구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 제한 사항이 있으니, 상세 내용은 관련 법규 확인이 필수입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 현재 감정가 210,000,000원으로 평가되었으나, 매수인에게 인수되는 182,000,000원의 임차 보증금 부담이 가장 큰 리스크 요인입니다. 대항력 있는 임차인이 다수 존재하며, 특히 보증금 0원에 대항력 있는 임차인의 존재는 예상치 못한 추가 부담을 야기할 수 있습니다. 이러한 권리 관계를 충분히 인지하고, 보증금 회수 가능성 및 추가 비용 발생 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최근에 건축된 건물(2013년)로 비교적 신축에 속합니다.

* 지하철역(오류동역) 인근에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 적극적인 권리관계 정리 및 임차인과의 협상 능력 보유 시, 시세 대비 저가 매입의 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 매수인에게 182,000,000원의 임차 보증금 부담이 인수되는 특수한 권리 관계를 가지고 있습니다.

해당 물건의 전용면적(29.94㎡) 및 건축 연도(2013년)를 고려한 주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석해 볼 때, 자체 시세는 약 145,000,000원에서 180,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 인수되는 임차 보증금 182,000,000원을 고려하면, 낙찰 후 총 지출액은 낙찰가에 182,000,000원을 더하게 됩니다.

만약 감정가인 210,000,000원에 낙찰받을 경우, 총 지출액은 210,000,000원(낙찰가) + 182,000,000원(인수 보증금) = 392,000,000원이 됩니다.

이는 추정 시세보다 현저히 높은 금액으로, 본 물건은 인수되는 임차 보증금으로 인해 투자 가치가 매우 낮거나, 혹은 보증금 회수가 가능한 특별한 상황이 전제되어야만 수익을 기대할 수 있습니다.

따라서, 본 물건은 철저한 권리 분석과 임차인 협상 전략 없이는 높은 위험을 동반합니다.

투자자의 판단에 따라 신중한 접근이 필요하며, 인수 보증금 182,000,000원을 고려하여 총 지출액이 시장 가치 이하가 되도록 입찰가를 산정해야 합니다.

감정가의 80% 수준인 약 168,000,000원을 입찰가로 고려하더라도, 총 지출액은 168,000,000원 + 182,000,000원 = 350,000,000원으로, 여전히 시세 대비 부담이 크다고 판단됩니다.

본 건은 신중한 검토 후, 잠재적 위험 대비 수익성을 면밀히 따져 입찰가를 결정하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.