나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4784 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 574-3 평화아트빌 제에이동 제5층 제501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2026.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "대일고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물내 제5층 제501호로서, 외벽 : 치장벽돌마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

위생, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면) <공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한 허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4784 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 574-3 평화아트빌 제에이동 제5층 제501호

용도: 도시형생활주택

감정가: 212,000,000원

면적:

토지: 19.85㎡ (약 6평)

건물: 29.97㎡ (약 9평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 허OO

준공 연도: 2017년

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "대일고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

차량 출입이 가능하고, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물 동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상임.

등기부등본상 말소기준권리는 2020년 11월 26일 접수된 근저당권임.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 존재함.

* 주택임차권: 임차인 허 (보증금 162,000,000원).

* 전입일자 및 확정일자: 2019년 12월 27일.

* 대항력: 있음.

* 물건명세서에 따르면, 본 임차권은 보증금 전액 변제되지 않으면 매수인에게 대항할 수 있으며, 말소되지 않고 인수되는 권리임.

등기부상 소유권 보존/이전, 신탁 등기 말소, 공유자 지분 이전, 가압류, 압류, 강제경매(채권자 허 ) 등이 있으나, 이들은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정임.

등기부채권 총액은 2,195,000,000원임.

1.3. 상권분석

물건지 주변은 주거 밀집 지역으로, 단독주택, 공동주택 및 일부 근린생활시설이 혼재하고 있음.

인근에 대일고등학교가 위치하고 있어 교육 관련 시설이 근접해 있음.

지역 내 기본적인 생활 편의시설은 이용 가능할 것으로 보이나, 대규모 상업 지구와는 거리가 있음.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 5층에 위치하며, 2017년 3월 준공된 도시형생활주택(단지형 다세대)임.

내부에는 위생, 급배수, 난방 설비 등이 갖추어져 있고, 승강기 설비도 이용 가능함.

주변에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 용이한 편임.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 162,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인 허 의 존재임. 이 임차권은 보증금 전액 변제 없이는 소멸되지 않아 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 됨.

임차인의 전입일자(2019.12.27)가 말소기준권리(2020.11.26)보다 앞서므로 대항력이 인정됨.

건물 면적(29.97㎡)이 작아 향후 매각 또는 임대에 제약이 있을 수 있음.

토지이용계획상 공항 관련 보호구역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 개발 또는 재건축 시 제한사항이 발생할 수 있음.

채권자 허 가 임차인 허 와 동일 인물일 가능성이 높으며, 이 경우 채권 신고액(162,464,400원)은 임차 보증금 회수를 위한 것으로, 낙찰가는 이를 고려해야 함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 등촌동에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 감정가는 2억 1200만원임.

가장 중요한 권리 분석 사항은 1억 6200만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수된다는 점임.

인근 유사 물건 시세 분석 결과, 본 물건과 면적이 유사한 멤버스빌B동(29.9㎡)이 2026년 7월 6일 2억 1000만원에 매매된 사례가 있음 [cite:JSON1].

이러한 시세와 임차인 보증금 인수 부담을 고려할 때, 투자 가치를 신중하게 판단해야 함.

1.7. 투자 포인트

소형 면적으로 1인 가구 또는 소형 임대 물건 투자 고려 가능.

주변 유사 물건의 최근 매매가가 2억 1000만원 이상으로 형성되어 있음 [cite:JSON1].

인수해야 하는 임차 보증금(1억 6200만원)을 제외하고, 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 수익성 확보 가능.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(29.97㎡)의 건물은 약 210,000,000원 수준의 시세를 형성하고 있음 [cite:JSON1].

본 물건은 162,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 이는 낙찰자가 인수해야 하는 금액임.

시세 210,000,000원을 기준으로, 매수인이 추가로 부담할 수 있는 상한선은 210,000,000원 - 162,000,000원 = 48,000,000원임.

따라서, 이상적인 추가 납입분(낙찰가)은 48,000,000원으로 볼 수 있음.

그러나, 본 경매의 채권자(허 )가 신청한 강제 경매 채권액은 162,464,400원임.

경매 절차상, 낙찰가가 채권 신고액보다 현저히 낮을 경우 유찰될 가능성이 높음.

만약 낙찰가가 162,464,400원이라면, 총 지불액은 162,000,000원(인수 보증금) + 162,464,400원(낙찰가) = 324,464,400원이 되어, 현 시세(210,000,000원)를 훨씬 초과하게 됨.

결론적으로, 본 물건은 대항력 있는 임차인의 높은 보증금과 채권자의 경매 신청액으로 인해, 시세 대비 매력적인 가격에 낙찰받기 어려운 구조임.

투자를 고려하신다면, 인수 보증금 162,000,000원을 포함한 총 투입 가능 금액을 신중하게 설정하시기 바라며, 현 시세 대비 매우 낮은 금액으로 낙찰받지 못할 경우 투자 가치가 없을 수 있음에 유의해야 함.

가장 공격적인 입찰가로 채권자 경매 신청액인 162,464,400원을 고려할 수 있으나, 총 투입액이 시세를 초과하므로 권장되지 않음.

1.9. 주변 시설 정보

현재까지 조사된 정보에 따르면, 본건 소재지 인근에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음. 주변은 일반적인 주거 지역으로 구성되어 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.