나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100942 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1433-55 프라비다트라움 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세움 · 평가일 2026.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철 2호선 및 신림선‘신림역’서측 인근에 위치하는 구분건물로서 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대 이며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 직접 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 2호선 및 신림선 '신림역'이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 제2층 제202호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트(도시형생활주택원룸형)로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 난방 설비, 소화설비, 승강기설비, 하수처리시설 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접토지와 등고평탄한 부정형 토지로서 공동주택 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지는 북측으로 노폭 약 8m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(2024-04-11) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025 -10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지 거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100942 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1433-55 프라비다트라움 2층202호

용도: 도시형생활주택 (원룸형 아파트)

감정가: 1억 3,500만원

토지면적: 4.49㎡ (약 1.36평)

토지지분: 4.492㎡

건물면적: 14.06㎡ (약 4.25평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건축물 정보

건물명: 프라비다트라움

구조: 철근콘크리트구조

준공년도: 2013년 12월 17일

총 층수: 지하 1층, 지상 11층

해당 층수: 2층

2. 입지조건

2.1. 교통 환경

본건은 서울 지하철 2호선 및 신림선 ‘신림역’에서 서측 인근에 위치합니다.

인근에 노선버스 정류장이 다수 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

차량으로는 북측 약 8m 내외의 도로를 통해 직접 접근 가능합니다.

2.2. 주변 환경

주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호합니다.

주변 환경은 일반적인 도시 주거 지역의 형태를 띠고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 2023년 3월 2일 접수된 근저당권(채권자: 지완, 채권최고액: 11억 2,650만원)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리는 다음과 같습니다.

* 을구 4번 주택임차권 (권리자: 김미정)

* 임대차보증금: 1억 3,965만원

* 전입일자: 2020년 4월 29일

* 확정일자: 2020년 4월 6일

* 대항력: 있음

* 임차인의 보증금 중 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: TELPUKOVAARINA (본건 소재지에 전입)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 2월 7일

* 대항력: 없음

* 특이사항: 보증금 및 차임이 없고 대항력이 없어 권리상 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

* 임차인: 김미정 (주택도시보증공사)

* 보증금: 1억 3,965만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 4월 29일

* 확정일자: 2020년 4월 6일

* 대항력: 있음

* 특이사항: 상기 명시된 바와 같이 인수되는 보증금이 있어 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

3.3. 등기부 요약

집합건물 등기부상 을구 4번 주택임차권(김미정, 1억 3,965만원)이 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

기타 을구 3번 근저당권, 갑구 7번 강제경매 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

전체 등기부채권 총액은 약 15억 5,115만원으로, 본건 감정가 대비 매우 높은 수준입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 신림동은 서울의 주요 주거 및 상업 지역으로, 유동인구가 많고 관련 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

신림역세권에 위치하여 교통의 요지로서의 가치가 높습니다.

주변에 대학가와 주거단지가 밀집해 있어 소형 주거 공간에 대한 꾸준한 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

신림역을 중심으로 다양한 상업시설, 금융기관, 병원, 음식점 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 뛰어납니다.

다수의 버스 노선 이용이 가능하여 서울 시내 각지로의 이동이 용이합니다.

5.2. 주거 환경

본건은 도시형생활주택 원룸형으로, 1인 가구에 적합한 형태입니다.

다세대주택, 아파트 등이 혼재된 지역으로 주거 환경은 일반적인 도심 주거지의 특성을 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수

가장 큰 리스크는 보증금 1억 3,965만원의 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다.

이 보증금 전액이 배당을 통해 변제되지 못할 경우, 매수인이 이를 인수해야 하므로 실질적인 총 매입 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

본건의 감정가(1억 3,500만원)가 임차인의 보증금(1억 3,965만원)보다 낮다는 점은, 경매 절차만으로는 임차인의 보증금 전액을 변제하기 어려울 가능성이 높음을 시사합니다.

6.2. 작은 면적

전용면적 14.06㎡ (약 4.25평)으로 매우 작은 소형 주거 공간입니다.

이는 향후 매각 또는 임대 시 수요층이 제한될 수 있음을 의미합니다.

6.3. 높은 총 채권액

등기부채권 총액이 15억 5,115만원에 달하여, 본건의 감정가에 비해 매우 높은 수준입니다. 이는 향후 본건 가치 상승에 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.4. 주변 시세 대비 높은 총 비용 발생 가능성

주변 다세대주택 등의 최근 매매 사례를 고려할 때, 본건의 실질적인 시장 가치 대비 인수해야 할 보증금으로 인한 총 매입 비용이 과도하게 높아질 위험이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신림역세권이라는 좋은 입지 조건과 비교적 최근 연식의 건물이라는 장점을 가지고 있습니다.

하지만, 1억 3,965만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점이 매우 큰 부담으로 작용합니다.

감정가보다 높은 보증금은 경매 절차에서 전액 변제가 어렵다는 것을 시사하며, 매수인은 이로 인한 추가적인 금전적 부담을 감수해야 합니다.

특히, 전용면적 14.06㎡라는 작은 면적을 고려할 때, 총 매입 비용이 향후 시장 가치를 초과할 가능성이 높아 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 신림역 초역세권으로 교통 및 생활 인프라가 뛰어납니다.

* 소형 주거 공간 수요: 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 주거 공간에 대한 수요는 꾸준할 수 있습니다.

* 현 시세 대비 저가 매수 기회 (인수 보증금 미고려 시): 만약 인수 보증금 리스크를 완벽히 해소할 수 있다면, 감정가 또는 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수액이 감정가를 초과하는 매우 높은 위험 요소를 안고 있습니다.

주변 시세 분석 결과, 해당 면적과 건물 연식을 고려했을 때 본건 자체의 순수 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이하로 판단될 여지가 있습니다.

만약 매수인이 보증금 1억 3,965만원을 전부 인수해야 한다면, 총 투자 비용은 '입찰가 + 1억 3,965만원'이 됩니다.

이를 고려할 때, 현재 시장 가치(보수적으로 추정 시 약 1억 2,000만 원 ~ 1억 5,000만원 범위)를 감안하면, 매수인이 보증금을 인수하는 조건에서는 투자 가치가 매우 낮거나 없을 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

본 건의 실질적인 시장 가치(약 1억 2,000만원)를 기준으로, 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 이를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

즉, 입찰가는 최대 약 1,200만원 (1억 2,000만원 - 1억 3,965만원) 이하가 되어야 하지만, 실제 경매 최저가 및 낙찰률을 고려할 때 이는 실현 가능성이 매우 낮은 금액입니다.

현실적인 위험 수준과 낙찰 가능성을 종합적으로 고려하여, 투자자 본인의 리스크 감수 범위 내에서 신중하게 결정해야 합니다.

현 시점에서는 보증금 인수 부담으로 인해 적극적인 입찰보다는 관망하거나, 초저가 수준에서만 접근하는 것을 권장합니다.

현 시점에서의 보수적인 예상 입찰가 범위는 감정가의 10~20% 수준인 1,300만원 ~ 2,700만원을 고려해 볼 수 있으나, 이는 인수 보증금(1억 3,965만원)을 감안하면 총 매입 비용이 시장 가치를 초과할 가능성이 매우 높으므로, 투자 손실이 발생할 수 있음을 반드시 유념해야 합니다.

10. 추가 정보

10.1. 주변 혐오시설 정보

서울특별시 관악구 신림동 1433-55번지(신림로65길 27) 일대 주변을 조사한 결과, 본건 건물 인근에 직접적으로 악영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주거 및 상업 시설이 밀집한 일반적인 도심 지역입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.