나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100944 [1] 서울특별시 동작구 상도동 279-397 강호빌리지 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 바로 · 평가일 2026.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 "상도초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린공원 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 제5층 제502호로서, (사용승인일:2017.08.29) 외벽: 석재마감 등 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 옥외 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지에 자체지반 평탄화한 세장형 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 4M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

상도동 279-397 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일~2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건 건축물대장상 위반건축물(2019.1.14. 주택과-1419호에 의거 무단증축에 의한 위반건축물 표기(502호(5층) : 주거 12.15㎡ 판넬/판넬) )이 등재되어 있으며, 이는 제시외건물((ㄱ))으로서 평가목적과 수요성 및 환가성 등을 종합적으로 고려하여 관찰감가법을 적용하여 평가하였으며, 동작구청 주택과 유선상 이행강제금이 부과 중인것으로 확인된바 경매진행시 재확인 및 유의하시기 바람.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 동작구 상도동 279-397 강호빌리지 5층 502호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2026타경100944 (1)이며, 감정가는 329,430,000원입니다.

토지 면적은 17.52㎡(약 5.3평)이고, 건물 면적은 29.67㎡(약 9.0평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 강제 경매입니다.

채권자는 최OO이며, 특이사항으로는 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인, 위반건축물 등이 있습니다.

주의사항으로는 제시외 건물이 포함되며, 특수물건 정보 또한 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인, 위반건축물을 포함합니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 "상도초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린공원 등이 소재하는 주거 밀집 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

토지는 경사지에 자체 지반을 평탄화한 세장형 토지로, 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층)으로 지정되어 있으며, 도로, 과밀억제권역에 해당하고, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 취득 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 2017년 1월 26일 신축 허가를 받은 강호빌리지 내 5층 502호입니다.

등기부등본상 확인된 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 2017-09-08

* 주택임차권 (을1): 2023-06-02 접수, 권리자 최연우, 임대금액 200,000,000원, 말소: 인수. 해당 임차인은 전입일자 2021-04-20, 확정일자 2021-03-24로 대항력이 있습니다.

* 압류 (말소기준권리): 2023-09-08 접수, 권리자 서울특별시 동작구

* 기타 압류, 가압류 등기들이 다수 존재하나, 말소기준권리보다 후순위로 모두 말소될 예정입니다.

본 건의 채권자이자 임차인인 최연우는 200,000,000원의 보증금으로 본건에 거주 중이며, 전입일자 및 확정일자를 바탕으로 대항력을 갖추고 있습니다.

물건명세서상 본 임차권 등기는 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

따라서, 인수해야 할 임차인의 보증금은 200,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

주변 유사 부동산 거래 사례를 분석한 결과, 본 건과 유사한 다세대주택의 최근 거래가는 다음과 같습니다.

* 목화빌라(279-235): 2026년 7월 4일, 55.64㎡(약 16.8평) 거래, 64,000,000원 (6.4억원)

* (244-349): 2026년 7월 3일, 41.1㎡(약 12.4평) 거래, 69,500,000원 (7.0억원)

* 대성하이빌라B동: 2026년 7월 1일, 41.16㎡(약 12.4평) 거래, 74,000,000원 (7.4억원)

본 건은 2017년 8월 29일 사용 승인된 건물로, 제시된 비교 사례 건물들(1986년~1995년식)보다 훨씬 신축입니다.

건물 면적(29.67㎡)은 비교 사례보다 작지만, 신축 연식이라는 점을 감안할 때 시장 가치는 충분히 높게 평가될 수 있습니다.

감정가(329,430,000원)는 비교 사례들의 거래가에 비해 다소 낮게 책정되었으나, 이는 대항력 있는 임차인 인수 및 위반건축물 존재 등 특수 요인을 고려한 것으로 판단됩니다.

주변 시세와 신축 연식을 고려할 때, 본 건의 실제 시장 가치는 감정가 이상으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본 건은 상도초등학교와 가까워 자녀가 있는 가정의 교육 환경에 이점이 있을 수 있습니다.

주변이 주거 지역으로 형성되어 있어 비교적 조용하고 안정적인 생활 환경을 제공합니다.

인근 버스 정류장 및 상도역(7호선) 접근성도 양호하여 시내 이동이 편리합니다.

주변에 근린공원이 있어 여가 활동을 즐기기에도 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 본건은 건축물대장상 무단 증축(주거 12.15㎡, 판넬 마감)으로 인한 위반건축물로 등재되어 있습니다. 동작구청에서 이행강제금이 부과 중인 것으로 확인되었으며, 향후 철거 또는 시정 조치가 필요할 수 있습니다. 이에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 인수: 2억원의 보증금을 가진 임차인이 존재하며, 배당으로 전액 변제받지 못할 경우 해당 금액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 토지거래허가구역: 해당 지역은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 매수인은 취득에 제한이 따를 수 있습니다. 취득 목적 및 자격을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 신축 건물(2017년식)이라는 장점과 함께, 대항력 있는 선순위 임차인 인수 및 위반건축물이라는 중대한 리스크를 동시에 가지고 있습니다.

특히 위반건축물로 인한 이행강제금 부과 가능성과 임차보증금 2억원 인수 부담은 신중한 고려가 필요합니다.

다만, 비교적 신축인 점과 입지 조건을 고려할 때, 리스크 해소 방안을 마련한다면 시세 대비 저가 매수 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 향후 상품 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 감정가가 시장 시세 대비 낮게 책정되어 있어, 인수 부담금 고려 후에도 시세차익 기대가 가능합니다.

* 주거 밀집 지역으로 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 329,430,000원입니다.

매수인이 인수해야 할 임차인 보증금은 200,000,000원입니다.

주변 시세 및 신축 연식을 고려했을 때, 본 건물의 시장 가치는 450,000,000원에서 550,000,000원 수준으로 추정됩니다.

따라서, 인수 보증금을 제외한 희망 입찰가 범위는 250,000,000원 ~ 350,000,000원으로 산정할 수 있습니다.

위반건축물 관련 이행강제금 및 기타 명도 관련 비용 등을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

상기 분석 내용을 바탕으로, 280,000,000원에서 330,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설은 검색되지 않았으며, 일반적인 주거 지역으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.