나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1380 [2] 제주특별자치도 서귀포시 서호동 101-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백록감정 · 평가일 2025.06.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1, 2)는 제주특별자치도 서귀포시 호근동 소재 '서귀포여자고등학교' 남서측 근거리에
위치하며 일대는 임야, 농경지, 단독주택, 숙박시설 등이 혼재합니다.

교통상황

기호(1, 2) 까지 차량의 통행이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통입
니다.

형태 및 이용상태

기호(1, 2)는 부정형의 토지로 완경사지이며, 자연림입니다.

인접 도로상태

- 기호(1): 지적공부상 서측 및 남측으로 폭 약 4m의 도로에 접하나, 포장은 2m~3m 정도 되
어있으며, 동측으로 폭 약 2m의 비포장도로에 접합니다.
- 기호(2): 지적공부상 동측으로 폭 약 4m의 도로에 접하나, 포장은 2m~3m 정도 되어있으며,
지적공부상 북측으로 도로에 접하나 통행이 어렵습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1, 2): 보전녹지지역, 자연녹지지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20.
고시(1000m 이내 일부제한)), 역사문화환경보존지역(2024-09-04), 공익용산지,
보전산지, 상대보전지역(저촉), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)
(저촉)입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1380 (2)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서호동 101-2

용도: 임야

감정가: 292,284,000원

토지면적: 3177.00㎡ (약 961평)

건물면적: 0.00㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서귀포수산업협동조합

1.2. 등기부 요약

등기부채권 총액: 132,000,000원

토지 등기부상 소유권 변동 내역: 강영호(1981-03-19), 신영식(2011-05-18), 고승균외 1명(2013-01-17) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

주요 권리사항: 근저당권, 지상권, 임의경매 개시 결정이 등기되었으며, 모두 말소 예정입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 호근동 소재 '서귀포여자고등학교' 남서측 근거리에 위치합니다. 주변 일대는 임야, 농경지, 단독주택, 숙박시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

본건 토지는 부정형의 완경사지이며, 자연림 상태입니다.

2.4. 인접 도로 상태

* 기호(1): 지적공부상 서측 및 남측으로 폭 약 4m의 도로에 접하나, 포장 상태는 2~3m 정도입니다. 동측으로는 폭 약 2m의 비포장도로에 접합니다.

* 기호(2): 지적공부상 동측으로 폭 약 4m의 도로에 접하며, 포장 상태는 2~3m 정도입니다. 지적공부상 북측으로도 도로에 접하나 통행이 어렵습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2013년 1월 17일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다. [cite:reference]

3.2. 인수되는 권리

현재 등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 미상

* 주의사항: 임대차 관계가 미상이므로, 실제 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건은 서귀포여자고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 주로 임야, 농경지, 자연 경관으로 이루어져 있습니다. 소규모 주거 시설과 농업 시설이 산재해 있어 일반적인 상업 활동보다는 전원적인 생활 환경의 특성을 보입니다. 제주 올레길 등 관광 자원과의 연계 가능성은 있으나, 대규모 상업 시설이나 유동 인구는 적은 편입니다.

4.2. 접근성

인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 가능하나, 대중교통망은 제한적입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주요 생활 편의시설로는 서귀포여자고등학교가 근거리에 있습니다. 대형 마트, 병원, 관공서 등은 차량으로 이동해야 접근 가능한 거리에 위치할 것으로 보입니다. 지역 내 작은 상점이나 농산물 판매점 등은 있을 수 있습니다. 전원생활에 적합한 환경입니다.

5.2. 주변 시설

주변에 숙박시설이 혼재되어 있어 관광 관련 수요가 일부 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한 상태

본건은 보전녹지지역, 자연녹지지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 공익용산지, 보전산지, 상대보전지역, 건축계획심의대상구역 등 다수의 용도지역 및 구역에 속해 있어 건축 및 개발에 상당한 제한이 따릅니다. 자연림 상태이며 완경사지인 점도 개발 시 고려해야 할 부분입니다.

6.2. 도로 접근성

기호(2) 토지의 경우 북측 도로의 통행이 어렵다는 점은 진입로 확보에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

6.3. 임대차 관계 미상

임대차 관계가 파악되지 않아 명도 과정에서 예기치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

6.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건으로부터 근거리에 위치하는 폐기물 처리 시설, 산업 폐수 배출 시설 등 환경 오염을 유발할 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시의 녹지 지역에 위치한 임야로, 자연경관이 양호하나 다수의 개발 제한 구역에 속해 있어 건축 및 이용에 상당한 제약이 따르는 물건입니다. 서귀포여자고등학교와 인접해 있으며, 주거 및 숙박시설이 혼재된 지역으로 향후 지역 개발 가능성을 염두에 두어야 합니다. 하지만 현재로서는 투자보다는 실거주 또는 장기적인 개발 가치에 초점을 맞춰 접근해야 할 것으로 보입니다. 완경사지 및 자연림 상태, 제한적인 도로 접근성은 단점으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 제주도의 자연환경을 활용한 토지 투자의 잠재력.

* 서귀포시의 지역적 특성 및 향후 개발 계획에 따른 가치 상승 기대.

* 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 292,284,000원을 기준으로 하되, 토지의 제한적인 개발 가능성, 완경사지 및 도로 접근성 등 제반 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 경매 물건의 특성상 시장 상황, 입찰 참여자 수, 기타 숨겨진 권리 또는 명도 관련 변수 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도로 고려할 사항은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.