나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8145 [2] 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10 수앤수 9층 905호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 '서귀중앙초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업 및 주택지대임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 대중교통노선이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상10층 건물로서
외벽 : 드라이비트, 인조대리석, 징크마감 등,
창호 : 시스템창호 등임.

이용상태

기호(1), (2) : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호①~③ : 일단의 공동주택 부지로 인접 도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지임.

인접 도로상태등

기호①~③ : 일단의 공동주택 부지로 북동측으로 폭 약 10미터 내외, 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호①, ③ : 일반상업지역, 고도지구(30M이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접 합), 가축사육제한구역(2023. 10. 2
0. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(무태장어서식지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(천지연난대림지대)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보전지역(2023-12
-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도
시 조성을 위한 특별법>.
기호② : 일반상업지역, 고도지구(30M이하), 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(2013-11-27)(접합) 가축사육제한구역(2
023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(무태장어서식지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(천지연난대림지대)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보전지
역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 현장조사시 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여 집합건축물대장, 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의한 통상적인 상태를 상
정하여 감정평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경8145 (2)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10 수앤수 9층 905호

용도: 오피스텔

감정가: 2억 2900만원

토지면적: 14.18㎡ (약 4.29평)

토지면적 지분: 14.1802㎡ (약 4.29평)

건물면적: 55.35㎡ (약 16.75평)

건물면적 지분: 55.3508㎡ (약 16.75평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세정보

건축년도: 2017년

총 층수: 10층

해당 층수: 9층

구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

외벽: 드라이비트, 인조대리석, 징크 마감 등

창호: 시스템 창호 등

이용상태: 주거용 오피스텔 이용 중

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: 현장 조사 시 폐문부재로 내부 확인 곤란, 대항력 있는 임차인 관련 세부 확인 필요

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동에 위치하며, '서귀중앙초등학교' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업 및 주택지대로서, 지역 내에서 기본적인 생활 및 상업 활동이 이루어지는 곳입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 다양한 대중교통 노선이 운영되어 전반적인 교통 환경은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로상태

본건이 속한 토지는 일단의 공동주택 부지로, 인접 도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지입니다. 북동측으로는 약 10미터, 남서측으로는 약 8미터 폭의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 고도지구(30M 이하), 방화지구에 해당합니다. 또한, 소로 2류(폭 8m~10m) 및 소로 1류(폭 10m~12m)에 접하며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(무태장어 서식지, 천지연난대림지대 등), 자연유산 보전지역, 지하수자원특별관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발에 있어 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 을3 근저당권(2021-10-26, 엠씨아이대부주식회사, 채권최고액 168,000,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 1: 김

- 전입일자(사업일자): 2020-08-03

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 대항력: 있음

* 임차인 2: 김

- 전입일자(사업일자): 2019-04-19

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 대항력: 있음

3.3. 권리분석 요약

임차인 김 (2020.08.03) 및 김 (2019.04.19)은 말소기준권리(2021.10.26)보다 선순위 전입일을 가지고 있어 대항력 있는 임차인으로 판단됩니다. 비록 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 인수 부담은 없다고 명시되어 있으나, 대항력의 존속 여부 및 실제 임대차 관계에 대한 면밀한 확인이 반드시 필요합니다. 기타 등기부상 을구의 권리들은 말소기준권리보다 후순위에 해당하여 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.4. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 명확하게 기재된 권리는 없습니다. 다만, 상기 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 실제 임대차 관계 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 서귀동 지역은 주거용 오피스텔과 함께 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재된 상업 및 주택지대입니다. 서귀중앙초등학교 인근에 위치하며, 지역 내 유동인구와 소비력을 바탕으로 한 소규모 상권이 형성되어 있습니다. 오피스텔의 경우, 직장인이나 1~2인 가구를 대상으로 한 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 서귀중앙초등학교가 인근에 위치하여 자녀의 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 주변에 편의점, 마트 등 기본적인 근린생활시설이 분포하고 있으며, 상업 및 주택지대의 특성상 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 두 명의 임차인이 선순위 전입일을 바탕으로 대항력을 갖추고 있습니다. 비록 보증금 및 차임이 0원으로 표기되어 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 수 있으나, 임대차 관계의 실질 내용에 따라 예상치 못한 법적 분쟁이나 금전적 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이에 대한 철저한 조사가 필수적입니다.

* 현장 조사 미비: 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 이루어지지 않아, 실제 건물의 이용 상태, 관리 상태, 노후도, 수리 필요 여부 등이 불확실합니다. 응찰 전 현장 재확인이 권장됩니다.

* 건축 및 개발 제한: 일반상업지역 외 고도지구, 방화지구, 역사문화환경보존지역, 지하수자원특별관리구역 등 다수의 도시계획법상 제한 사항이 존재하여, 향후 건물 증축, 개축 또는 용도 변경 시 관련 법규 준수가 요구됩니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 최종적인 판단을 위해서는 현장 재확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서귀포시 중심 상업 및 주택지대에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 2017년에 신축되어 비교적 신축 건물이지만, 두 명의 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 특히 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있음에도 불구하고 대항력 자체를 보유하고 있다는 점은, 임대차 계약의 실질을 반드시 확인해야 함을 시사합니다. 이러한 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 서귀포시 중심 상업 및 주택지대에 위치하여 직주근접성이 양호하며, 향후 지역 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 건물 상태: 2017년 신축 건물로 외관 및 구조적 노후도가 낮아 비교적 양호한 상태일 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 임대 수익: 대항력 있는 임차인 문제가 해결된다면, 주거용 오피스텔로서의 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 2억 2900만원으로 책정되었으나, 최근 유사 면적 오피스텔 매매 사례가 1억 8000만원에 거래된 점(2025년 7월)을 감안할 때, 시세는 감정가보다 낮을 수 있습니다. 여기에 대항력 있는 임차인 존재로 인한 불확실성과 현장 조사 미비 등의 리스크를 고려해야 합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 1억 6000만원에서 1억 9000만원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 특히, 대항력 있는 임차인과의 실제 임대차 관계, 미지급된 보증금 또는 차임의 존재 여부, 그리고 건물 내부 상태에 대한 철저한 사전 조사가 선행되어야 하며, 해당 리스크 해소 정도에 따라 입찰가를 가감해야 합니다.

리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근할 경우, 1억 7500만원 내외의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.