나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8168 [2] 제주특별자치도 서귀포시 표선면 하천리 2518-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 표선면 성읍리 소재 ‘백약이오름’ 남동측 근거리(기호1) 및 제주특별자치도 서귀포시 표선면 하천리 소재 ‘한마음초등학교’북서측 근거리에 위치하며, 주위는 자연림,토지임야,전, 태양광발전시설부지 등으로 이루어진 임야지대임.

교통상황

기호 1 : 본건 인근까지 차량접근이 가능하며 제반 교통상황은 불편시됨.
기호 2 : 본건 까지 차량접근이 가능하며 제반 교통상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1 : 인접토지 대비 대체로 완경사인 자루형의 토지로서, 자연림 및 토지임야 상태임.
기호 2 : 인접토지 대비 대체로 완경사인 자루형의 토지로서, 자연림 및 토지임야 상태임.

인접 도로상태

기호 1 : 남측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 비포장 도로에 접함.
기호 2 : 북동측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 콘크리트포장 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 계획관리지역 경관보전지구3등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

기호 2 : 계획관리지역 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임.
- 기타: 없 음.

물건 비고

지분매각임, 공유자 우선매수신고 제한 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8168 (2)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 표선면 하천리 2518-1

* 용도: 임야

* 감정가: 13,530,000원

* 토지면적: 10,744.00㎡ (약 3,250.37평)

* 토지지분: 165.4576㎡ (약 50.05평)

* 건물면적: 0.00㎡ (없음)

* 매각대상: 토지 지분 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 삼OOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고 (제한 있음)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 제주특별자치도 서귀포시 표선면 소재 ‘백약이오름’ 남동측 근거리(기호1) 및 ‘한마음초등학교’ 북서측 근거리(기호2)에 위치하며, 주위는 자연림, 토지임야, 전, 태양광발전시설부지 등으로 이루어진 임야지대입니다.

* 교통상황:

기호1: 본건 인근까지 차량 접근 가능하나 제반 교통상황은 불편시됩니다.

기호2: 본건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통상황은 무난시됩니다.

* 형태 및 이용상태:

기호1: 인접토지 대비 대체로 완경사인 자루형의 토지로서, 자연림 및 토지임야 상태입니다.

기호2: 인접토지 대비 대체로 완경사인 자루형의 토지로서, 자연림 및 토지임야 상태입니다.

* 인접 도로상태:

기호1: 남측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 비포장 도로에 접합니다.

기호2: 북동측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 콘크리트 포장 도로에 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

기호1: 계획관리지역, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구4-2등급(저촉), 생태계보전지구5등급(저촉), 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역.

기호2: 계획관리지역, 공장설립제한지역, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구4-2등급(저촉), 생태계보전지구5등급(저촉), 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

갑94 (삼성화재해상보험주식회사, 2025-06-25, 235,896,020원, 강제경매)

* 인수되는 권리:

등기부상 다수의 가압류 및 압류가 존재하며, 다음 권리들은 매각 후 인수될 수 있습니다.

- 갑73: 65번최문정지분가압류 (주식회사영진에셋, 35,000,000원)

- 갑78: 4번뉴위너주식회사지분압류 (동래세무서)

- 갑79: 65번최문정지분압류 (서부산세무서)

- 갑80: 4번뉴위너주식회사지분압류 (부산광역시)

- 갑82: 65번최문정지분압류 (국민건강보험공단)

- 갑83: 65번최문정지분압류 (부산광역시)

- 갑84: 65번최문정지분압류 (부산진세무서장)

- 갑88: 65번최문정지분가압류 (제이티대부주식회사, 26,799,163원)

- 갑89: 4번뉴위너주식회사지분압류 (제주특별자치도)

- 갑92: 75번현유성지분가압류 (서울보증보험주식회사, 14,090,882원)

- 갑93: 75번현유성지분가압류 (서울보증보험주식회사, 7,670,931원)

* 말소되는 권리:

말소기준권리(갑94) 및 그 이후 접수된 권리들은 매각으로 소멸됩니다. (갑95 포함)

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권 (개요: 없음)

* 주의사항:

- 지분매각으로 진행됩니다.

- 공유자 우선매수신고 제한 있음 (공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음)

1.3. 상권분석

본 물건은 주로 자연림 및 임야로 이루어진 지역에 위치하며, 주위 환경으로는 태양광발전시설부지 등이 확인됩니다. 이는 일반적인 상업지역과는 거리가 있으며, 전원적인 환경 또는 투자 목적의 임야 자산으로 이해할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설:

- ‘한마음초등학교’가 기호2 인근에 위치합니다.

- ‘백약이오름’이 기호1 근거리에 있습니다.

본 물건의 입지 특성상, 도시 지역의 편의시설 접근성은 제한적일 수 있으며, 자연 환경을 중심으로 한 생활 여건을 가집니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분매각으로 인한 불확실성: 타 공유자와의 관계, 토지 분할, 사용 및 관리 문제 등 민사적 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

* 개발행위 제한: 계획관리지역임에도 불구하고 다수의 보전 지역(경관, 생태계, 지하수)에 포함되어 있어 건축 및 개발 행위에 상당한 제약이 따를 수 있습니다. 기호2의 공장설립제한지역 또한 개발 계획 시 고려해야 할 사항입니다.

* 교통 불편: 기호1의 경우 차량 접근 및 전반적인 교통 상황이 불편할 수 있습니다.

* 복잡한 권리 관계: 다수의 압류 및 가압류가 등기되어 있으며, 일부 권리가 인수되므로 낙찰 후 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 표선면의 임야 지분으로, 자연 경관이 우수한 지역에 위치하나, 여러 제한 사항을 가지고 있습니다. 지분 매각이라는 특성상, 소유권 행사 및 활용에 있어 타 공유자와의 원만한 협의가 무엇보다 중요하며, 복잡한 권리 관계와 토지 이용 제한은 투자 시 신중한 검토를 요구합니다. 지역 개발 계획, 공유자들의 의사, 그리고 법적 권리 관계를 면밀히 분석하여 투자 결정을 내려야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주 지역의 임야 물건으로서 희소성이 있습니다.

* 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 가능성을 기대할 수 있으나, 지분 소유 및 각종 규제로 인한 활용도 제약이 따릅니다.

* 자연 경관이 뛰어나 관광 또는 휴양 목적의 활용 방안을 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 13,530,000원

* 총 토지 면적: 10,744.00㎡ (약 3,250.37평)

* 매각 대상 지분 면적: 165.4576㎡ (약 50.05평)

* 지분율: 약 1.54%

* 산출된 지분 감정가: 약 208,362원 (13,530,000원 * 0.0154)

* 참고:

본 물건은 지분 매각이며, 제시된 감정가 13,530,000원이 전체 토지 10,744.00㎡에 대한 가치라고 가정했을 때, 매각 대상인 165.4576㎡ 지분에 대한 환산 가치는 약 208,362원 수준입니다.

‘인수 보증금’을 제외하라는 규정은 본건에서 임차인 현황상 인수 보증금이 0원이므로 적용되지 않습니다.

하지만, 본 물건은 지분 매각의 복잡성, 다수의 인수되는 권리, 토지 이용 제한 등을 고려할 때, 단순 감정가 대비 입찰가 산정이 어렵습니다. 실제 입찰가는 주변 시세, 경쟁 정도, 타 공유자의 우선매수청구권 행사 여부 및 그 금액, 그리고 법률 및 현장 실사 결과에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 매우 낮은 금액으로 입찰될 가능성도 있으나, 잠재적 리스크를 감안하여 신중하게 접근해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.