나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8253 [2] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 826-4 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건 공히 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 '신양리사무소' 남서측 근거리에 위치하고 주위는 농경지가 주를 이루는 읍소재지내 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건 공히 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대상물건 공히 인접도로 및 필지 대비 대체로 등고·평탄한 부정형의 토지로서, 현재 일련번호 1)은 '전기타', 3)은 '전'으로 이용중임.

인접 도로상태

■ 일련번호 1) 남서측 및 남동측으로 폭 약 5M 내외의 콘크리트 포장도로에 각각 접함.
■ 일련번호 3) 남동측으로 폭 약 5M 내외의 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1), 3) 공히 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호장애물 제한표면)<공항시설법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11.14))

제시목록 외의 물건

후첨‘건물감정평가요항표’참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨‘건물감정평가요항표’참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2) : 블록조 슬레이트지붕 단층 건으로서,(사용승인일자: 1998.06.18)
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

'위험물 저장 및 처리시설' 등으로 이용중임.

설비내역

없 음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경8253 (2)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 826-4

용도: 전 (밭)

감정가: 305,305,000원

토지면적: 793.00㎡ (약 239.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 제주은행

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필수

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 '신양리사무소' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 농경지가 주를 이루는 읍소재지 내 농경지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통임.

* 형태 및 이용상태: 인접 도로 및 필지와 대비하여 대체로 등고·평탄한 부정형 토지로서, 현재 '전'(밭) 또는 '기타 전'으로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 남서측 및 남동측으로 폭 약 5M 내외의 콘크리트 포장도로에 각각 접해 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 해당 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역(1000m 이내 일부 제한), 장애물제한표면구역(공항시설법), 토지거래계약에 관한 허가구역(제2공항개발사업예정지역 및 주변지역, 2024.11.15~2026.11.14)으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 제주은행 근저당권 (2018-05-30)

* 등기부상 권리관계:

* 소유권이전: 김형진 (2014-01-28), 정혜숙 (2015-03-30)

* 근저당: 제주은행 (2018-05-30, 420,000,000원) - 말소기준권리

* 지상권설정: 제주은행 (2018-05-30) - 말소

* 임의경매: 제주은행 (2025-06-12) - 말소

* 등기부채권 총액: 420,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (물건명세서상 기재)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원 (특이사항 없음)

1.3. 상권분석

* 해당 물건은 농경지를 중심으로 한 지역에 위치하며, 직접적인 상업 활동이 활발한 지역으로 보기는 어려움.

* 인근 '신양리사무소'와 버스정류장이 소재하여 기본적인 지역 생활 편의시설 접근성은 있을 것으로 판단됨.

* 제주 제2공항 개발 예정지역 인근에 위치하고 있으나, 토지이용계획상 자연녹지지역이며, 직접적인 상권 형성보다는 농업 활동 중심의 지역으로 분류됨.

* 주변 관광지로는 성산일출봉, 섭지코지 등이 있으나, 물건지 자체는 이들 관광지로부터 직접적인 상권 효과를 받기보다는 농경지로서의 가치가 우선됨.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: '신양리사무소'가 인근에 위치하여 행정 편의시설 이용이 가능함. 대중교통 이용을 위한 노선버스정류장이 소재함.

* 관광지 접근성: 성산일출봉, 섭지코지, 아쿠아플라넷 제주 등 주요 관광지가 차량으로 이동 가능한 거리에 위치하고 있음.

* 기타: 고성리 지역은 성산읍의 중심 역할을 하는 곳으로, 성산읍사무소, 보건지소 등 기본적인 편의시설이 소재함.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 본건은 농지이므로 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수적임. 기한 내 제출하지 못할 경우 매수보증금 반환이 불가함. 입찰 전 반드시 관련 서류 준비 필요.

* 토지거래계약 허가구역 지정: 제주 제2공항 개발사업 예정지역 및 주변지역으로 지정되어 있으며, 2026년 11월 14일까지 유효함. 이는 향후 토지 이용 및 거래에 제약을 줄 수 있음. (참고: 2026년 4월 이후 토지거래허가구역 일부 해제 논의가 있으나, 제2공항 예정지 및 주변 지역은 유지될 가능성이 높음)

* 개발 관련 불확실성: 제주 제2공항 건설 사업과 관련한 지역 주민 간의 갈등 및 사업 추진의 불확실성이 존재함. 이는 향후 지역 개발 방향에 영향을 미칠 수 있음.

* 기타 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역 등으로 인해 토지 이용에 추가적인 제한이 있을 수 있음.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있음. (단, 등기부 요약상 해당 지상권은 말소된 것으로 나타나므로, 이에 대한 추가 확인 필요)

1.6. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 성산읍 고성리 소재의 농지로서, 감정가는 3억 5백여만 원임. 입지적으로는 성산읍 내 농경지대에 위치하며, 차량 접근성 및 인근 대중교통 이용이 가능함. 그러나 해당 토지는 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 제2공항 개발사업 예정지역 및 주변지역으로 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 상당한 제약이 예상됨. 또한, 제주 제2공항 사업 자체의 추진 불확실성 및 지역 주민 간 갈등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있음. 권리관계는 비교적 명확하나, '매각으로 소멸되지 않는 지상권'에 대한 명확한 확인이 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 제주 제2공항 개발 사업과의 연관성: 향후 사업 진행 방향에 따라 토지 가치 변동 가능성 내포.

* 농업 목적 활용 가능성: 농지 취득 자격이 있는 경우, 농업 경영을 위한 목적으로 활용 가능.

* 성산 지역의 관광 잠재력: 성산일출봉, 섭지코지 등 주요 관광지와 근접하여 장기적 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 305,305,000원을 기준으로, 토지 취득에 따른 농지취득자격증명 발급 가능성, 토지거래허가구역 지정으로 인한 향후 토지 이용 제한, 제주 제2공항 사업 추진 불확실성 등 제반 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 위에서 언급된 각종 제한 사항과 불확실성으로 인해 낙찰가율은 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.