나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8226 [2] 제주특별자치도 제주시 애월읍 금성리 470 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제주감정 · 평가일 2025.06.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 소재 ""곽지해수욕장 주차장"" 남서측 인근에 위
치하며 일대는 해수욕장 주변 주상혼용지대를 형성하여 카페, 음식점, 숙박시설, 단독주택
및 주거나지 등으로 이용되고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통을 비롯한 제
반 교통사정 무난함.

형태 및 이용상태

기호(1) - 인접도로와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주거나지 임.

기호(2), (3) - 인접도로와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주거나지(주차장) 임.

기호(4) - 인접도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거나지(주차장) 임.

기호(5) - 인접토지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주거나지(주차장) 임.

인접 도로상태

기호(1) - 북측으로 폭 약 3~4m의 콘크리트 포장도로에 접함.

기호(2) - 북동측 및 남측으로 폭 약 3~4m의 콘크리트 포장도로에 접함.

기호(3), (4) - 남측으로 폭 약 3~4m의 콘크리트 포장도로에 접함.

기호(5) - 지적상 맹지이나 남측으로 연접한 기호(4)와 일단으로 주차장으로 이용 중이며 이
를 통해 출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), (4) - 제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사
육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획
심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시
조성을 위한 특별법>

기호(2) - 제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한
구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구
역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특
별법>

기호(3), (5) - 제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대
상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 기호(1), (4), (5) 지상에 이동식 컨테이너 각 1개동이 소재함.

- 공히 임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8226 (2)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 금성리 470

* 용도: 대지 (주거나지, 주차장으로 이용 중)

* 감정가: 2,295,820,000원

* 토지면적: 1334.00㎡ (약 403.53평)

* 건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 하나새마을금고 (근저당권자)

* 비고: 공동담보, 일괄매각. 목록 2. 및 목록 3. 현황 휴경 상태. 목록 2. 지상 FRP 조형물 매각 제외. 목록 4. 및 목록 5. 주차장 이용 중이며, 일부 토지에 가로등 설치, 일부 토지 경계로 돌담 축조. 목록 4. 및 목록 5. 지상 이동식 컨테이너 2동 매각 제외. 목록 4. 및 목록 5.는 신축신고를 받은 토지로, 구체적인 신고사항 및 관련 인허가 존속, 승계 가능성 여부는 재확인 요함.

2. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 제주시 애월읍 금성리 470 (곽지해수욕장 주차장 남서측 인근)

* 주변환경: 일대는 해수욕장 주변 주상혼용지대를 형성하여 카페, 음식점, 숙박시설, 단독주택 및 주거나지 등으로 이용되고 있음.

* 교통: 본건까지 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로: 기호(1) 북측으로 폭 약 3~4m 도로 접합. 기호(2) 북동측 및 남측으로 폭 약 3~4m 도로 접합. 기호(3),(4) 남측으로 폭 약 3~4m 도로 접합. 기호(5)는 지적상 맹지이나, 남측으로 연접한 기호(4)와 일단으로 주차장으로 이용 중이며 이를 통해 출입하고 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 5월 30일 하나새마을금고가 설정한 근저당권 (을17).

* 소멸되는 권리: 근저당권, 지상권, 임의경매개시결정 등기 등 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 등기부채권 총액: 2,244,000,000원.

4. 상권분석

* 주변: 제주도의 대표적인 관광지인 곽지해수욕장 인근에 위치.

* 특징: 관광객을 대상으로 하는 다양한 상업시설(카페, 음식점, 숙박시설 등)과 단독주택, 주거지가 혼재된 활기찬 지역.

* 잠재력: 높은 유동 인구를 기반으로 한 상업시설 운영 및 관광 관련 사업에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 주변시설: 곽지해수욕장을 비롯한 아름다운 해변과 다양한 식음료 및 숙박 업소가 밀집해 있어 관광객 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 해안가 인근의 쾌적한 환경과 더불어 단독주택 및 주거나지가 혼재되어 있어 주거 목적으로도 양호한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 본건은 제1종일반주거지역, 고도지구(15M 이하), 소로2류(폭 8m~10m) 저촉/접합, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 제시외 물건: 목록 2.의 FRP 조형물 및 목록 4.와 5. 지상의 이동식 컨테이너 2동은 매각에서 제외되어 있으므로, 낙찰 후 별도의 철거 또는 처리 절차가 필요할 수 있습니다.

* 신축신고 토지: 목록 4. 및 5.는 신축신고를 받은 토지이므로, 관련 인허가 사항의 존속 여부 및 승계 가능성에 대한 추가적인 법적 검토가 필수적입니다.

* 도로: 기호(5) 토지는 지적상 맹지이나, 실질적으로는 인접 토지를 통해 이용 중인 현황이므로, 이에 대한 현장 확인 및 법적 검토가 필요합니다.

* 임대관계 미상: 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 보증금/차임 조건에 따라 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 제주도 애월읍 곽지해수욕장 인근의 매력적인 대지입니다.

* 훌륭한 입지 조건과 관광지로서의 높은 잠재력을 가지고 있으며, 건물 없이 토지만 매각 대상입니다.

* 권리 관계는 말소기준권리인 근저당권 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 권리 분석상 큰 하자는 없어 보입니다.

* 다만, 토지이용계획상의 일부 제한사항, 매각 제외되는 제시외 물건, 신축 신고 토지에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다. 또한, 임대 관계 미상인 점은 명도 진행 시 유의해야 할 사항입니다.

* 전반적으로 개발 및 투자 가치가 있는 물건으로 판단되나, 세부적인 법규 검토와 현장 답사를 통한 면밀한 조사가 중요합니다.

* 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

* 제주 서부권의 핵심 관광지인 애월읍 곽지해수욕장 인접지라는 점.

* 넓은 토지 면적(1334㎡)을 바탕으로 상업시설, 숙박시설, 주거지 등 다용도 개발 가능성.

* 주변 시세와 비교하여 경쟁력 있는 가격으로 취득 시 높은 시세차익을 기대할 수 있음.

* 향후 제주 관광 산업의 지속적인 성장 및 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 2,295,820,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건은 인수할 임차인의 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 답사, 주변 시세 조사, 법적 검토 등이 선행되어야 합니다.

* 본 감정가는 시장 상황을 반영한 초기 평가이며, 실제 낙찰가는 경쟁 상황, 물건의 특수성, 법적 쟁점 등을 종합적으로 고려하여 결정될 것입니다.

* 일반적인 경매 투자의 경우 감정가 대비 일정 비율(예: 70~90%)을 고려할 수 있으나, 본 물건의 투자 가치와 리스크 요인을 면밀히 분석하여 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.