나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1580 [2] 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10 수앤수 10층1001호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 '서귀중앙초등학교' 남서측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반 교통
사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물내 7층 706호, 10층 1001호로서,
<사용승인일자: 2017.12.12>
외벽: 드라이비트, 석재, 징크판넬마감 등
내벽: 벽지, 타일마감 등
바닥: 마루, 타일마감 등
창호: 샷시이중창 등임.

이용상태

일련번호(1,2): 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 가스보일러에 의한 난방설비, 천정형냉방설비, 승강기설비, 소화
전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호①~③: 일단의 부정형의 평지로서, 오피스텔부지임.

인접 도로상태등

일련번호①~③: 일단의 토지로서 서측으로 폭 약 8m, 동측으로 폭 약 10m의 아스콘 포장도로
에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-일련번호①,③
일반상업지역, 고도지구(30M이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역
(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(무태
장어서식지), 역사문화환경보존지역(천지연난대림지대)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법
률>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 지하수자
원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,
하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>.
-일련번호②
일반상업지역, 고도지구(30M이하), 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(2013-11-27)(접합), 가
축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경
보존지역(무태장어서식지), 역사문화환경보존지역(천지연난대림지대)<문화유산의 보존 및
활용에 관한 법률>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법
률>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위
한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1580 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 제OOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 특수물건정보: 공동담보

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10 수앤수 10층1001호

건물명: 수앤수

용도: 오피스텔

건축년도: 2017년 12월 12일 사용승인

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 227,000,000원

토지면적: 14.03㎡ (약 4.24평)

토지지분: 14.031299999999998㎡ (약 4.24평)

건물면적: 54.77㎡ (약 16.57평)

건물지분: 54.7694㎡ (약 16.57평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 '서귀중앙초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 포함한 제반 교통 사정이 무난합니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 일단의 부정형의 평지로 오피스텔 부지로 이용되고 있으며, 서측으로 폭 약 8m, 동측으로 폭 약 10m의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태는 일반상업지역, 고도지구(30M 이하), 방화지구, 소로2류/1류(폭 8m~12m), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (말소기준권리 포함)

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 등기는 2017년 12월 28일에 주식회사수앤수제주 명의로 되어 있습니다.

등기부상의 최초 근저당권(을1)은 2018년 1월 5일에 케이씨유엔피엘대부주식회사 명의로 설정되었으며, 채권 최고액은 1,300,000,000원입니다. 이것이 말소기준권리가 됩니다.

이후 여러 건의 권리 변동이 있으나, 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 보입니다.

본건(2025타경1580) 임의경매 개시 결정은 2025년 8월 6일에 제주와이신용협동조합에 의해 이루어졌으며, 채권액은 309,746,010원입니다.

등기부채권 총액은 1,300,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력 유무

본건에 임차인 이인영이 존재합니다.

보증금은 35,000,000원이며, 차임은 5,000,000원으로 신고되었습니다.

임차인의 전입일자(사업일자) 및 확정일자는 2024년 10월 10일입니다.

배당신고일자는 2025년 10월 14일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없습니다.

3.3. 인수되는 권리 (보증금)

임차인 이인영은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성 및 용도

본건이 소재한 서귀동 일대는 일반상업지역으로, 주거용 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 복합적으로 분포하는 지역입니다.

건축물대장 상 주 용도는 업무시설로 기재되어 있으나, 실제 이용 상태는 주거용 오피스텔로 사용되고 있습니다. 이는 오피스텔의 일반적인 경우로, 세금 납부 등 문제가 없다면 크게 이슈되지 않을 수 있습니다.

4.2. 주변 상업시설 및 개발 계획

(Google 검색 결과 반영 예정)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 서귀중앙초등학교가 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다. 서귀포시 중심 지역에 위치하여 쇼핑, 의료, 금융 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

(Google 검색 결과 반영 예정)

5.2. 교육시설

서귀중앙초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 권리상 인수 부담은 없습니다.

6.2. 물건 자체 리스크

등기부상 주 용도는 업무시설이나 실제 주거용으로 이용 중인 점은 일반적인 오피스텔의 경우와 유사합니다. 하지만, 관련 법규 준수 여부 및 잠재적 위반 사항 유무는 별도 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

(Google 검색 결과 반영 예정)

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 중심 상업지역에 위치한 신축(2017년) 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 양호합니다. 등기부상 인수되는 권리가 없어 권리 관계가 명확한 점은 장점입니다. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담이 없습니다. 최근 실거래가(180,000,000원)와 감정가(227,000,000원)의 차이가 존재하므로, 시세 조사를 통해 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 제주 서귀포시 중심 상권의 편리한 입지

* 2017년 준공된 비교적 신축 오피스텔

* 인수되는 권리 없음 (깨끗한 권리 관계)

* 대항력 없는 임차인으로 명도 용이 예상

* 최근 실거래가 대비 합리적인 가격 형성 가능성

9. 예상 입찰가

최근 실거래 정보에 따르면, 유사 면적(55.35㎡)의 5층 오피스텔이 2025년 7월 29일에 180,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 10층으로 층수 이점이 있습니다. 감정가는 227,000,000원으로 책정되어 있습니다.

상기 정보를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 시세 접근 및 경매 시장 상황을 감안하여 190,000,000원에서 210,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

(Google 검색 결과는 현재 미반영되었으며, 추가 검색을 통해 상권 및 생활정보, 기타 리스크 관련 내용을 보강할 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.