나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8312 [3] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 하도리 1050-2 22동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 하도리 소재 '하도초등학교' 남동측 원거리에 위치하
며, 주위는 단독주택, 창고시설, 전, 임야 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반 교통
사정 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 타운하우스 내 주거용 건부지 및 내부 도로로 이용중인 토지로서, 전체 토지를 기준
으로 부정형의 평지임.

인접 도로상태

전체 토지를 기준으로는 북서측으로 왕복 2차선의 아스콘 포장도로에 접함.
[타운하우스 내부는 폭 약 6m 내외의 아스콘 포장도로가 개설되어 있음.]

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경
관보전지구2등급(2023-01-30)(저촉), 경관보전지구3등급(2023-01-30)(저촉), 경관보전지구4
등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구5등급(
2023-01-30)(저촉), 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저
촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

일련번호(4) 건물이 전유로 사용하고 있는 토지부분에 이동식컨테이너 1동이 소재함,

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

-일련번호(2~4)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 건물로서,
외벽: 스타코, 치장벽돌타일, 징크판넬마감 등
창호: PVC이중창호 등

이용상태

일련번호(2~4): 단독주택으로 이용중임.

설비내역

일련번호(2~4): 기본위생설비, 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 천정형냉난방설비,
태양광설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 토지는 지분매각
-지상에 이동식 컨테이너 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 하도리 1050-2번지에 소재한 단독주택 경매 물건입니다.

사건번호는 제주지방법원 2025타경8312 (3)입니다.

감정평가액은 404,744,100원이며, 토지 전부와 건물 전부를 일괄하여 매각합니다.

토지 전체 면적은 9,852.00㎡(약 2,980.1평)이며, 본 경매 대상 토지 지분은 1,722.13㎡(약 521.0평)입니다.

건물 면적은 99.45㎡(약 30.1평)이며, 건물 지분 역시 99.45㎡입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 엠OOOOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 하도리 소재 '하도초등학교' 남동측 원거리에 위치합니다. 주위는 단독주택, 창고시설, 전, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

* 형태 및 이용상태: 본건 토지는 타운하우스 내 주거용 건부지 및 내부 도로로 이용 중이며, 전체 토지 기준으로는 부정형의 평지입니다.

* 인접 도로상태: 전체 토지는 북서측으로 왕복 2차선의 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다. 타운하우스 내부에는 폭 약 6m 내외의 아스콘 포장도로가 개설되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 경관보전지구2, 3, 4등급, 생태계보전지구4-2, 5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역 등 다수의 용도지역 및 지구에 저촉되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 있어 상당한 제한이 따를 것으로 예상됩니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권 보존 등기일: 2018년 7월 2일 (권리자: 현을순)

* 말소기준권리: 2018년 7월 2일 접수의 엠씨아이대부주식회사 근저당 (234,000,000원)

* 기타 권리: 2024년 2월 22일자 이세복의 가압류 (248,917,509원), 2018년 7월 2일자 엠씨아이대부주식회사 근저당, 2025년 3월 11일자 느티나무제사차유한회사의 1번 근저당권부채권근질권설정 (234,000,000원) 등이 등기되어 있습니다.

* 총 채권액: 482,917,509원

* 인수되는 권리: 말소기준권리인 근저당(을1) 이하 등기된 권리들은 경매로 인해 말소될 예정이므로, 낙찰자가 별도로 인수하는 부담은 없을 것으로 보입니다. (단, 법원 집행 절차상 변동 가능성은 항상 존재합니다.)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 파악되지 않았습니다.

* 임차인 관련 주의: 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 보증금/차임에 대한 정확한 확인이 필요합니다. 본건의 경우 인수되는 보증금은 없으나, 명도 진행 시 임차인과의 협의가 필요할 수 있으며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 정보 분석:

* 제공된 '최근 매매 JSON 정보'는 '구좌반석타운'이라는 연립주택의 매매 사례를 보여줍니다. 해당 사례들의 매매가는 2025년 2월 8,900만원, 2025년 12월 7,300만원, 2026년 2월 9,300만원으로 나타납니다.

* 이는 전용면적 약 39.68㎡(약 12평) 기준이며, 본건은 단독주택으로 용도 및 규모에서 차이가 있습니다. 또한, 본건의 감정가는 404,744,100원으로, 제공된 연립주택의 매매가(7,300만원~9,300만원)와는 큰 격차가 있습니다.

* 따라서, 제공된 연립주택 매매 시세는 본건 단독주택의 가치를 직접적으로 평가하는 데 한계가 있습니다. 본건의 가치는 넓은 토지 지분(약 521평)과 단독주택 건물 가치에 더 큰 영향을 받는다고 볼 수 있습니다.

* 시세 분석: 본 건은 토지 지분 매각으로, 전체 토지 면적(9,852㎡) 중 1,722.13㎡(약 521평)에 대한 권리만 취득하게 됩니다. 감정가는 이러한 토지 지분과 건물 가치를 종합한 것으로, 주변 시세와 직접 비교하기보다는 개별 물건의 가치 평가가 중요합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 본건은 제주시 구좌읍 하도리에 위치하며, 하도초등학교 남동측 원거리에 있습니다. 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 상세한 편의시설 정보는 현장 확인이 필요합니다. 다만, 구좌읍 지역 내 생활권을 공유할 수 있습니다.

* 주변 환경: 조용하고 한적한 주거 환경을 제공할 것으로 예상되나, 창고 시설 등이 혼재되어 있어 환경은 복합적일 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 지분 매각: 본건은 토지 전체가 아닌 일부 지분(1,722.13㎡)만 매각되므로, 다른 지분 소유자와의 토지 이용 및 관리 관련 분쟁 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역 외 다수의 경관보전지구, 생태계보전지구, 건축계획심의대상구역 등에 저촉되어 있어 건축, 개발, 증축 등의 행위에 상당한 제약이 따릅니다.

* 제시외 물건: 지상에 이동식 컨테이너 1동이 소재하나, 이는 매각 제외 대상이므로 인수되지 않습니다.

* 임대관계 미상: 임차인이 있는 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. (단, 인수되는 보증금은 없습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 구좌읍 하도리에 위치한 단독주택 경매 건으로, 넓은 토지 지분(약 521평)을 확보할 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 토지 지분 매각이라는 점, 그리고 다수의 토지 이용 제한 사항은 재산권 행사에 있어 주요한 고려 사항입니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 2층 단독주택으로 기본적인 주거 기능은 갖추고 있으나, 토지 지분에 비하면 건물 규모는 상대적으로 작습니다. 주변 연립주택의 시세와는 상당한 가격 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다. 전반적으로 투자 시 토지 이용 계획 및 제한 사항, 지분 매각으로 인한 잠재적 리스크를 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주도 내 넓은 토지 지분을 확보할 수 있는 기회입니다.

* 현황상 공부와의 차이가 없고, 매각 제외 물건 외 특이사항이 없어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

* 향후 제주도의 토지 가치 상승 또는 지역 개발 계획에 따라 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 404,744,100원

* 주변 시세 분석: 제공된 JSON 데이터는 본건과 용도 및 규모가 상이한 연립주택의 매매 사례(7,300만원~9,300만원)를 제시하고 있어, 본 건의 가치 산정에 직접적인 참고 자료로 활용하기 어렵습니다. 본 건의 가치는 광대한 토지 지분과 단독주택 건물 가치에 기반하며, 법적으로 규제된 토지 이용 계획 및 지분 매각의 특수성을 충분히 반영해야 합니다.

* 고려사항: 토지 지분 매각, 다수의 토지 이용 제한, 임대관계 미상 등의 리스크 요소를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 초기 접근 제안: 본 건의 가치는 현장 조사 및 전문가와의 심층 상담을 통해 재평가하는 것이 필수적입니다. 현재 정보만을 토대로 보수적으로 접근할 경우, 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 283,000,000원 ~ 344,000,000원 (상기 금액은 예상 범위이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 현장 조사를 바탕으로 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.