나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8312 [2] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 하도리 1050-2 5동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 하도리 소재 '하도초등학교' 남동측 원거리에 위치하
며, 주위는 단독주택, 창고시설, 전, 임야 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반 교통
사정 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 타운하우스 내 주거용 건부지 및 내부 도로로 이용중인 토지로서, 전체 토지를 기준
으로 부정형의 평지임.

인접 도로상태

전체 토지를 기준으로는 북서측으로 왕복 2차선의 아스콘 포장도로에 접함.
[타운하우스 내부는 폭 약 6m 내외의 아스콘 포장도로가 개설되어 있음.]

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경
관보전지구2등급(2023-01-30)(저촉), 경관보전지구3등급(2023-01-30)(저촉), 경관보전지구4
등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구5등급(
2023-01-30)(저촉), 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저
촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

일련번호(4) 건물이 전유로 사용하고 있는 토지부분에 이동식컨테이너 1동이 소재함,

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

-일련번호(2~4)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 건물로서,
외벽: 스타코, 치장벽돌타일, 징크판넬마감 등
창호: PVC이중창호 등

이용상태

일련번호(2~4): 단독주택으로 이용중임.

설비내역

일련번호(2~4): 기본위생설비, 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 천정형냉난방설비,
태양광설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 토지는 지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8312 (2)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 하도리 1050-2 5동

* 용도: 단독주택

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 엠OOOOOOOOOO

1.2. 감정가 및 면적

* 감정가: 433,784,100원

* 토지면적: 9852.00㎡ (약 2980.7평)

* 토지지분면적: 1777.3008㎡ (약 537.7평)

* 건물면적: 99.45㎡ (약 30.1평)

1.3. 매각 대상 및 종류

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 토지 매각 방식: 지분매각

1.4. 채권자

* 채권자: 엠OOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 하도리 소재 '하도초등학교' 남동측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 창고시설, 전, 임야 등이 혼재한 지역임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반 교통사정은 보통임.

2.3. 토지 및 도로 현황

* 토지 이용: 타운하우스 내 주거용 건부지 및 내부 도로로 이용 중인 토지로서, 전체 토지를 기준으로 부정형의 평지임.

* 인접 도로 상태: 전체 토지를 기준으로 북서측으로 왕복 2차선의 아스콘 포장도로에 접함. 타운하우스 내부는 폭 약 6m 내외의 아스콘 포장도로가 개설되어 있음.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 용도지역: 계획관리지역

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 경관보전지구 2등급(저촉), 경관보전지구 3등급(저촉), 경관보전지구 4등급(저촉), 생태계보전지구 4-2등급(저촉), 생태계보전지구 5등급(저촉), 지하수자원보전 4등급, 건축계획심의대상구역(저촉)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 현을순 (2018-04-13)

* 근저당권: 엠씨아이대부주식회사 (2018-04-13, 말소기준권리, 234,000,000원)

* 1번근저당권부채권근질권설정: 느티나무제사차유한회사 (2025-03-11, 말소)

* 가압류: 이세복 (2024-02-22, 말소)

* 임의경매: 엠씨아이대부주식회사 (2025-06-25, 말소)

3.2. 채권액 합계

* 등기부채권 총액: 482,917,509원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김인선 (김 )

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 12,000,000원 (연 임대료 추정)

* 전입일자/사업일자: 2025-04-01

* 확정일자: 2025-04-01

* 배당신고일자: 2025-08-04

* 대항력: 없음

3.4. 인수되는 권리 및 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 없음)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시설

하도초등학교에서 남동측 원거리에 위치하며, 주변은 단독주택, 창고시설, 전, 임야 등이 혼재된 지역임.

4.2. 단지 내/외 부대시설

* 건물 내: 기본 위생설비, 급배수설비, 보일러 난방설비, 천정형 냉난방설비, 태양광설비 등이 되어 있음.

* 단지 내: 야외 수영장 및 데크 시설이 건물에 포함 평가되었음.

* 토지: 조경수는 토지에 포함하여 평가되었음.

5. 잠재적 리스크

5.1. 제시외 물건

* 일련번호(4) 건물이 전유로 사용하고 있는 토지 부분에 이동식 컨테이너 1동이 소재함.

5.2. 공부와의 차이

* 없음.

5.3. 기타 특이사항

* 임대 관계는 미상임.

5.4. 토지 이용 제한

* 본 토지는 계획관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 다수의 경관보전지구(2, 3, 4등급), 생태계보전지구(4-2, 5등급), 지하수자원보전 4등급, 건축계획심의대상구역 등에 저촉되어 개발 행위에 제한이 있을 수 있음.

6. 시세 분석 및 시장 동향

6.1. 주변 유사 물건 실거래가 분석

제공된 JSON 데이터에 따르면 '구좌반석타운'(산 79-47번지)의 최근 연립 주택 실거래가는 2025년 2월 8,900만원, 2025년 12월 7,300만원, 2026년 2월 9,300만원 수준으로 파악됩니다. 해당 거래 사례들은 전용면적 약 39.67㎡ (약 12평) 기준으로, 본건(건물면적 99.45㎡, 약 30평)과는 면적 및 주택 유형(연립 vs. 단독주택)에서 차이가 있습니다. 본건은 타운하우스 단지 내 단독주택으로, 해당 실거래가보다 높은 가치를 가질 수 있습니다.

6.2. 본 물건의 감정가 분석

본 건물의 감정가는 433,784,100원입니다. 이는 주변 유사 면적의 단독주택 유형과 지역적 특성을 고려한 것으로 판단됩니다. 총 채권액(482,917,509원)이 감정가를 초과하는 상황으로, 이는 경매 시장에서 일반적으로 주목받는 요인이 될 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 타운하우스 단지 내 독립적인 단독주택으로, 비교적 넓은 건물 면적(99.45㎡)을 보유하고 있습니다.

* 기본 위생, 급배수, 난방, 냉난방, 태양광 설비 등 주거 편의 시설이 갖추어져 있습니다.

* 야외 수영장 및 데크 시설, 조경수 등이 포함되어 있어 주거 만족도를 높일 수 있습니다.

* 토지 이용 규제가 많은 지역이나, 향후 개발 가능성을 고려한 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 하도리에 위치한 단독주택으로, 넓은 대지 지분과 건축 면적을 갖춘 타운하우스 내 단독주택입니다. 교통 및 주위 환경은 보통 수준이며, 다양한 토지 이용 규제가 존재합니다. 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 제시외 물건(이동식 컨테이너) 존재는 현장 확인 및 조치가 필요합니다. 감정가는 4억 3천여만원 수준이나, 채권 총액이 감정가를 초과하므로 입찰 경쟁률이나 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다. 제시된 JSON의 유사 단지 실거래가(7천~9천만원대)와 본건의 감정가(4.3억원대) 간의 차이가 크므로, 본건은 더 넓은 면적의 단독주택임을 감안하여 가치를 평가해야 합니다.

9. 예상 입찰가

제시된 감정가 433,784,100원을 기준으로, 본건의 잠재적 가치와 현장 상황, 토지 이용 규제 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 80% 수준인 약 3억 4천 7백만원을 입찰가의 기준으로 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 최종 입찰가는 개별적인 투자 성향, 현장 조사 결과, 당시의 경쟁 상황 등에 따라 조정될 필요가 있습니다.

최종 입찰가 제안 범위: 3억 3천만원 ~ 3억 8천만원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.