나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8591 [2] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 신도리 1452 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1)은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 상모리 소재 ‘산이수동다목적회관’ 북서측 근거리에, 일련번호(2)는 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 신도리 소재 ‘신도1리사무소’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 과수원, 단독주택 등이 소재하는 마을주변 농경지대임.

교통상황

일련번호(1,2): 본건까지 차량접근 가능하며, 인근 및 근거리에 버스정기노선 및 지방도가 소재하는 등 제반교통사정 무난함.

형태 및 이용상태

일련번호(1,2): 인접도로 대비 등고 평탄한 자루형지로 전임.

인접 도로상태

일련번호(1): 서측으로 폭 약 4미터 아스콘포장도로에 접함. 일련번호(2): 남측으로 폭 약 4미터 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>. 일련번호(2) :계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설 치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(2023-01-30)<제주특별자치 도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특 별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호(1,2) 토지는 지목 및 현황이 '전'으로서 취득시 '농지취득자격증명원'이 필요한 것으로 사료되니, 해당관청에 재확인 바랍니다.

물건 비고

지분매각. 공유자의 우선매수신고 제한 있음. 농지취득자격증명서 제출 필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8591 (2)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 신도리 1452

용도: 전

감정가: 16,948,000원 (토지 지분)

토지면적: 456.00㎡ (약 137.94평)

매각대상 토지 지분 면적: 76.0152㎡ (약 22.99평)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현OOOOOOOO (현대카드주식회사)

1.2. 토지 및 건물 현황

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명, 지분매각, 공유자우선매수신고

주의사항: 지분매각. 공유자의 우선매수신고 제한 있음. 농지취득자격증명서 제출 필요.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

일련번호(2)는 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 신도리 소재 ‘신도1리사무소’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 과수원, 단독주택 등이 소재하는 마을주변 농경지대임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근 및 근거리에 버스정기노선 및 지방도가 소재하는 등 제반교통사정 무난함.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 자루형지로 전임.

2.4. 인접 도로상태

남측으로 폭 약 4미터 아스콘포장도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸예정 권리

말소기준권리: 갑16 (2025-02-26) 15번 강계순지분 가압류 (현대카드)

소멸예정 권리:

* 갑17 (2025-08-20) 15번 강계순지분강제경매 (현대카드주식회사)

* 갑18 (2025-12-19) 10번 이경희지분압류 (김포세무서장)

* 갑19 (2026-03-25) 12번 이성숙지분압류 (국민건강보험공단)

이 외 소유권이전 등은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 판단됨.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재 파악된 임차인은 없습니다.

3.4. 등기부요약

총 채권액 (말소기준권리 기준): 13,440,034원 (현대카드 가압류 금액)

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건지 인근은 농경지와 단독주택이 혼재된 전형적인 농촌 마을 주변 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 편의시설 위주로 분포할 것으로 예상됩니다. 제주 서부 지역은 영어교육도시, 신화역사공원 등 대규모 개발 사업이 진행되거나 예정되어 있어 잠재적 가치 상승 요인이 있습니다.

4.2. 지역 개발 계획

제주특별자치도는 2025년 도시 기본 계획을 통해 4대 권역 개발 축을 육성하고 있으며, 서부권역에는 영어교육도시와 신화역사공원 등이 포함됩니다. 또한, 대정읍 신도1리는 '농어촌 취약지역 생활여건 개조사업' 대상지로 선정되어 주택 정비, 생활 인프라 개선 등이 계획되어 있어 지역 정주 환경 개선이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

물건지 인근에는 '신도1리사무소'가 있으며, '산이수동다목적회관'도 가까운 거리에 위치합니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 지방도가 있어 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

5.2. 편의시설

주변에 식당, 카페 등 일부 편의시설이 존재하나, 전반적으로는 농경지 및 주거 지역이 대부분이므로 서귀포시 중심지로의 이동을 통해 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.3. 교통

인근 및 근거리에 버스 정기 노선이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본 건은 토지 지분 매각으로, 전체 토지 소유자들과의 협의 및 관리가 필요하며, 향후 토지 이용 및 개발 시 공유자들의 동의가 필수적입니다.

6.2. 농지취득자격증명 필요

토지의 지목이 '전'(농지)으로, 매수 시 반드시 농지취득자격증명서를 제출해야 합니다. 미제출 시 매수인이 될 수 없으며, 매수 신청 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다.

6.3. 공유자 우선매수신고 제한

공유자의 우선매수신고권 행사에 제한이 있으며, 매수보증금 미납 시 다음 매각기일에는 우선매수청구권을 행사할 수 없습니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 일련번호(2)는 계획관리지역, 자연취락지구에 속하며, 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원특별관리구역으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제약이 따릅니다.

* 제주도의 경우, 가축 사육 제한 구역, 지하수자원 특별 관리 구역 등으로 지정된 지역이 많아 개발 행위 전에 반드시 관련 법규를 확인해야 합니다.

6.5. 혐오시설 및 악취 발생 가능성

주변 지역은 농경지와 주거지가 혼재되어 있으며, 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있으나, 인근에 축산업이 발달한 지역이 존재할 수 있습니다. 제주 악취관리센터 운영 현황 등을 고려할 때, 악취 발생 가능성에 대한 사전 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서귀포시 대정읍 신도리에 위치한 농지 지분 경매 물건입니다. 지분 매각으로 인한 소유권 관계의 복잡성, 농지취득자격증명 필요, 그리고 토지이용계획상 여러 제한사항이 존재한다는 점이 주요 리스크 요인입니다. 다만, 제주 영어교육도시와 신화역사공원 등 서부권역 개발 사업의 영향권에 있고, 해당 지역(신도1리)은 농어촌 취약지역 생활여건 개조사업 대상지로 선정되어 정주 환경 개선이 예정되어 있어 장기적인 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 서부권역 개발 잠재력

제주 영어교육도시, 신화역사공원 등 서귀포 서부권역의 개발 사업은 지역의 미래 가치를 높일 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

8.2. 정주 환경 개선 사업

대정읍 신도1리의 생활 여건 개조 사업을 통해 지역 기반 시설 및 주거 환경이 개선될 예정으로, 이는 장기적으로 부동산 가치에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

8.3. 농지로서의 활용 가능성

해당 필지는 '전' 용도로, 농업적 활용 시 정부 보조금이나 지원 사업 등과 연계될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 향후 개발 가능성, 지분 매각 시 발생할 수 있는 협상 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 본 건의 감정가는 16,948,000원이며, 이는 토지 지분(약 22.99평)에 대한 평가액입니다. 인수할 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 하되 시장 상황과 입찰 참여자들의 경쟁 정도를 면밀히 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재로서는 정확한 예상 입찰가 범위를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.