나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8341 [3] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 2936-11 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호 1: 대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 호근동 소재 '서호초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 나지, 과수원 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통임.
일련번호 2: 대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 안성리 소재 '안성교차로' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 나지 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통임.
일련번호 3: 대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 소재 '사계초등학교'북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 전 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통임.

교통상황

일련번호 1: 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.
일련번호 2: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.
일련번호 3: 본건까지 차량 접근이 가능하고, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1: 인접지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, '과수원'으로 이용중임.
일련번호 2: 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, '주거나지'임.
일련번호 3: 인접지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, '주거나지'임.

인접 도로상태

일련번호 1: 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.
일련번호 2: 지적도 상 맹지이나, 인접 토지를 경유하여 진출입이 가능함.
일련번호 3: 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하며, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 막다론 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

'감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 공법상 제한사항(토지이용계획사항) 참조.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

일련번호 1 토지는 공부 상 지목이 '전'이나, 현황 '과수원'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 일련번호 1,2 토지는 농지취득증명을 필요로 하는 농지로 판단되나, 해당관청에 재확인을 요함.

물건 비고

- 지분매각
- 공유자의 우선매수신고 제한 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8341 (3)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 2936-11

용도: 대지

감정가: 10,727,000원

총 토지면적: 231.00㎡ (약 70.00평)

매각 대상 토지 지분면적: 17.0016㎡ (약 5.14평)

건물면적: 0.00㎡

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 대

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리에 위치하며, '사계초등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 단독주택, 근린생활시설, 전(밭) 등이 혼재되어 있는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 아름다운 해안선을 따라 산방산, 형제섬, 송악산 등 천혜의 자연경관을 조망할 수 있는 지역에 속합니다.

* 교통상황

본 물건까지 차량 접근이 용이하며, 근거리에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 판단됩니다.

* 인접 도로상태

물건지는 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 서측으로는 노폭 약 4미터 내외의 막다른 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 진출입이 가능합니다.

3. 권리분석

* 등기부요약

* 2016-01-13: 주식회사한돌 소유권이전 (갑1)

* 2017-01-12: 전동옥 소유권 일부 이전 (매매) (갑2)

* 2017-05-31: 윤한규, 주식회사한돌 지분 전부 이전 (매매) (갑8)

* 2021-05-17: 왕홍선 근저당권 설정 (말소기준권리) - 채권금액: 26,650,000원 (을5)

* 2023-12-27: 신용보증기금 가압류 - 채권금액: 7,105,024원 (갑9, 말소)

* 2025-06-26: 대구신용보증재단 강제경매 - 채권금액: 7,090,351원 (갑10, 말소)

* 말소기준권리

2021년 5월 17일자 왕홍선 근저당권 (을5)입니다.

* 채권 총액

등기부등본 상 채권 총액은 33,755,024원입니다.

* 임차인현황

인수되는 보증금 합계 0원입니다. 따라서 임차인이 존재하더라도 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

* 주변 시설

본 물건지 인근에는 사계초등학교가 위치하고 있으며, 사계어촌계복지회관, 사계해변, 용머리해안, 하멜상선 기념관 등 다양한 관광 명소 및 어촌 체험 시설이 자리하고 있습니다. 또한, 산방산이 가까이 있어 수려한 자연경관을 자랑합니다.

* 혐오시설 정보

현재까지 공개된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 본 물건지 인근에서 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 제주 전반적으로 광역 폐기물 소각 시설 등이 논의되고 있으나, 해당 물건지와 직접적인 연관성은 없는 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

사계초등학교 인근에 위치하며, 상업 시설 및 생활 편의 시설은 도보 거리 내에 밀집되어 있을 것으로 예상됩니다. 어촌 마을 특성상 신선한 해산물을 접하기 용이하며, 관광객을 대상으로 하는 카페, 식당 등 다양한 편의시설이 발달해 있습니다.

* 자연환경

산방산, 용머리해안, 형제섬 등 제주의 아름다운 자연 경관에 둘러싸여 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각

본 건은 토지 지분(17.0016㎡)만 매각 대상이므로, 낙찰받더라도 다른 공유자와 토지를 공동으로 소유하게 됩니다. 이는 향후 토지 이용 및 관리에 있어 번거로움이나 분쟁의 소지가 발생할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수신고

감정평가서 요약 및 물건명세서에 따르면, 공유자의 우선매수신고 신고 제한이 있습니다. 이는 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 매수보증금 미납으로 실효되면 해당 공유자는 다음 매각기일에 우선매수권을 행사할 수 없음을 의미합니다. 공유자 외 제3자가 입찰에 참여하더라도, 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰받지 못할 수 있습니다.

* 공동담보

본 건은 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 채무 이행 여부에 따라 본 물건의 경매 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

정확한 공법상 제한사항은 '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 공법상 제한사항(토지이용계획사항)을 참조해야 하나, 관련 상세 내용은 제공되지 않았습니다. 제주특별자치도 도시계획 조례 등을 통해 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 농지취득증명 필요 가능성

일련번호 1, 2 토지는 농취증이 필요할 수 있다고 언급되었으나, 본 건(일련번호 3)의 정확한 지목 및 현황에 따른 농취증 필요 여부는 해당 관청에 재확인이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 제주의 수려한 자연환경: 산방산, 용머리해안 등 천혜의 자연경관과 인접하여 쾌적한 환경을 자랑합니다.

* 발달된 관광 인프라: 사계해변, 어촌 체험 마을 등이 인접하여 관광객 유치에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 저평가 가능성: 감정가 10,727,000원으로, 지분 매각이라는 점을 고려할 때 추가적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 잠재적 리스크 요약

* 지분 매각으로 인한 소유권 복잡성

* 공유자의 우선매수권 행사 가능성 (제한 조건 존재)

* 미확인된 토지이용계획 및 기타 공법상 제한 여부

9. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리에 위치한 토지 지분 경매 건으로, 아름다운 자연 경관과 발달된 관광 인프라를 갖춘 지역에 소재하고 있습니다. 감정가는 10,727,000원이며, 매각 대상은 토지 지분(17.0016㎡)입니다.

주요 리스크 요인은 지분 매각으로 인한 공동 소유의 문제점과 공유자의 우선매수권 행사 가능성입니다. 특히 공유자 우선매수 신고 제한 조항은 주의 깊게 살펴봐야 합니다. 말소기준권리보다 후순위인 가압류 및 강제경매 채권은 낙찰로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

투자를 고려하신다면, 지분 매각으로 인한 소유권 문제와 공유자와의 협의 가능성, 그리고 향후 토지 이용 계획 등을 면밀히 검토하시는 것이 필수적입니다.

10. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 현황, 주변 시세, 권리관계, 낙찰 통계, 응찰자 수, 입찰 당시 시장 상황 등 다양한 요소를 종합적으로 분석하여 산정되어야 합니다. 따라서 본 보고서에서는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 다만, 제공된 정보를 바탕으로 볼 때, 지분 매각임을 감안하여 감정가의 80%~120% 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 전문가의 도움을 받아 상세한 시세 조사 및 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.